张丽娟

（太原市公房租赁管理中心，山西 太原 030002）

随着我国市场经济改革持续推进，对外开放不断提升，经济社会有序发展，国家税务部门于2016年5月起全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，以此激发企业发展活力，推动市场经济体系不断健全完善。2018年，国地税合并成立国家税务总局，国家持续推出减税降费政策组合拳，税收政策发生很大变革，增值税税率不断调整。“营改增”政策推进过程中，对所有纳税人都产生了深远影响，对房地产企业更是全新挑战。房地产企业既要做好增值税相关会计处理，按照税务征管要求准确核算、及时足额申报增值税，又要从企业管理角度做好增值税的分析与筹划，避免因政策变动应对不利而造成企业税负增加。如何抓住税制改革契机，采取切实有效的手段和方式，进一步规避风险、降低运行成本、减轻税负压力，实现更大的经济效益，是摆在房地产企业面前的重要研究课题。加强“营改增”下我国房地产经济效应前景分析，具有非常重要的现实意义。

一、“营改增”政策基本内涵及对行业发展的意义

“营改增”，是新形势下国家财税部门为了进一步规避重复纳税问题、减轻企业税收压力，而采取的以增值税替代营业税相关应税项目的新政和方法。“营改增”面向全国范围、全行业推开，有利于减少税收干扰，保持税收中性，提高经济效率。营业税向增值税的转变也是全额征税向增值额征税的转变，是一个提高税收效率的转变。因此，“营改增”对行业的发展带来了很大影响，起到了积极推动作用。房地产业的经营对象主要是土地和建筑物，经营房地产开发、物业管理、房地产中介以及房地产租赁等多种经济活动为一体的综合性产业。它是直接关系到国计民生以及经济健康发展的重要产业，属于第三产业。

那么，“营改增”政策会对房地产行业发展带来怎样的影响呢？

首先，“营改增”政策不断完善和深入推广，将所有征收营业税行业改为缴纳增值税，打通了连接二、三产业的增值税抵扣链条。第三产业不断向前发展，和第一、二产业之间的发展差距进一步缩小，进一步改善和优化了我国的产业结构，提高传统产业结构均衡发展水平。全面推开“营改增”，不仅有效降低了行业税负，而且产生外溢效应，推动了经济转型升级。数据显示，2016年，在经济增速整体放缓的情况下，中国第三产业增加值增长7.8%，高技术制造业增加值同比增长10.8%，新纳入试点的四大行业新办企业月均增加8 万多户。2017年一季度，我国第三产业增加值占国内生产总值比重升至56.5%，服务业对经济增长贡献率达到61.7%。对此，“营改增”政策功不可没。

其次，实施“营改增”会对财务指标产生较大影响。相对于营业税的税制设计，增值税税制更加复杂，对企业经营管理水平、财务核算水平均提出了较高要求。因此，“营改增”后房地产业实际税负会因财务管理的不同而呈现出较大差异。税收筹划是企业在税法允许的范围内，通过前期安排进行合理避税的行为，税收筹划的决策、方式及程度是纳税人对纳税遵从的具体方式理性选择的结果。财务管理能力较强的纳税人会根据其对税法理解的准确性以及操作运用的高效性，进行旨在实现企业利润最大化的税收筹划。相比之下，规模较小、财务管理能力较差的企业则无力实现这方面的操作。可见，不同企业依据自身能力选择不同纳税遵从方式，最终将导致实际税负的差异性。这就要求企业进一步优化财务管理结构，提高风险应对能力，提高整体竞争水平，推动行业可持续发展，形成更加健康的良性竞争环境。

最后，实施“营改增”政策，财务制度健全的企业能够凭借进项税额抵扣，既避免重复计税问题，又能够对合作方的纳税情况进行了解和把关，推动行业体系重构，提高优胜劣汰进程，促进经济效益实现。著名经济学家宋清辉指出，“建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业，关系着国计民生和盘活经济的重任，也是减税的大头，可以说是国内最先受惠于降税减负政策的领域。降税新政涉及的政策体系并不复杂，只要监管者加速制订实施方案，政策效果应该会在今年很快显现出来，从而激发市场活力”。

二、“营改增”政策对房地产行业经济效应的影响及前景分析

房地产业的行业特殊性决定了其成长发展的独特性。房地产行业在开展业务过程中，需要缴纳各类税费，包括转让固定资产税、出租房屋租赁服务、物业管理服务、房地产中介行业服务税等。传统税务政策条件下，房地产行业在销售、流通、分配、生产、开发等各环节都有重复征税的情况存在，从而影响了行业经济效益的实现。加之传统税务政策有不能以增值税来抵扣营业税要求，增加了房地产企业的税负压力，不利于长远发展。“营改增”政策的出台和深入推行，提高了税收征管效率，有利于更好地优化房地产企业经营结构，在物资采购等税收抵扣环节规避重复征税问题，从而推动房地产行业实现更大的经济效益和社会效益。当然在“营改增”政策实施过程中，对房地产企业经济效应的影响是多方面的，具体分析如下：

（一）对房地产行业及上游行业影响

在市场环境中，任何行业都不是独立运行的，房地产行业由于生产环节比较多，涉及内容和领域比较广泛，涉及到和交通运输、建筑、金融、广告、物业管理、咨询服务等多个行业之间的交流和融合。整个产业链条中，建筑、咨询服务、设计、金融保险等行业属于房地产行业的上游行业，建筑安装、土地开发等成本以及产生的利息费用等占有很大的比重，建筑行业的增值税税率与房地产行业进项增值税税率直接相关。“营改增”政策实施后，房地产行业由于主要成本是建筑安装成本，应根据自有项目具体开发情况，进行合理的税务预测，选择适合本企业的计税方法，选定符合要求的上游合作单位，取得可抵扣的增值税专用发票，从而有效降低企业的整体税负。

（二）对房地产企业收入、成本、利润等方面的影响

“营改增”政策的实施，对于房地产企业在收入、成本和利润等方面都会产生很大的影响。

一是在成本方面。房地产行业经营业务范围广，涉及的行业领域较多，成本构成也比较复杂。房地产企业很大一部分成本是政府性收费，比如土地成本、城市建设以及人防建设等费用。另外建安成本占主要部分，建筑企业只有具备建筑安装资质才能完成相应的工作，实施“营改增”政策后，建筑安装过程中所使用的材料等，都是按照税率标准进行核算并缴纳增值税的，房地产企业虽然可以直接运用增值税专用发票来抵扣相应的成本，但由于上游建筑行业属于劳动密集型行业，在劳务费进项税抵扣方面税率低、额度小，考虑到税负转嫁因素，会进一步提高房地产企业的建安成本，这样也会对税负负担产生影响，不利于房地产企业更大经济效益的实现。“预计‘营改增’全面实施后，对建筑业而言，因为劳动力成本、折旧不能抵扣增值税，或会在较短时期内对建筑类行业公司的盈利水平产生不利影响，长期内对‘营改增’政策的修改将可能抵消不利影响。对房地产业而言，如果土地成本不可抵扣，最终行业利润下降幅度可能会更大，反之则对企业经营业绩有利”。

二是在利润方面。“营改增”政策实施前期，由于价内税调整为价外税，含税的销售收入转化为不含税收入，同时由于受房价调控影响，房价不可能大幅上调，因此会导致房地产企业收入在短时间内有所下降。政策制度体系不健全，增值税专用发票的合理取得存在很多的不确定性因素，所以房地产行业增值税进项税抵扣凭证有可能无法完全取得进行抵扣，净利润短期内不增长的可能性非常大。理论上来说，房地产企业缴纳的税款数额越多，所获得的净利润就会越高，两者之间是正相关关系。但是由于受到我国经济体制影响，国内土地开发成本不断增加，加之房产销售周期比较长，进一步增加了投资成本。“营改增”政策实施后，房地产净利润还会受到上游行业以及竞争对手之间的竞争情况等影响，上游行业增值税税率以及行业本身增值税税率、取得的进项抵扣额比率等都是影响因素。随着政策体系不断完善，将会进一步推动房地产企业的积极性，从而寻求更好的办法进行抵扣，提高净利润水平。

（三）对房地产企业现金流的影响

房地产企业开发建设涉及到多个环节，从拿到土地使用权后，需要经过多个环节才能实现销售，周期较长，项目会计核算跨度非常大。实施“营改增”政策后，由于房地产企业前期很难有较高的收入，抵扣进项税难度较大，房地产开发建设所用的材料、人工、机械设备等产生的费用导致的进项税不能在当期进行抵扣，需先行垫付这部分进项税资金，从而增加了现金流动的压力。“营改增”政策的实施，会导致房地产企业需要缴纳相应的增值税，所以房地产企业现金流量会增加。

“营改增”政策的实施还会对房地产企业偿债能力相关指标产生一定的影响。一方面一些进项税额不能够进行抵扣，需要房地产企业自身负担，进一步提高了企业的流动资金比率；另一方面如果房地产企业经营发展中流动负债能够在相关行业中得到抵扣，就会导致被抵扣的进项税影响流动资金，从而也增加了流动资金比例。

（四）对企业税负方面的影响

实施“营改增”政策之前，房地产企业的营业税计算公式是总销售额和税率的乘积，采购的材料以及发生的劳务费用等不能够在税前抵扣，所以导致重复计税问题。实施“营改增”政策之后，房地产企业可以将这一部分费用作为进项税进行抵扣，从而避免了重复纳税的情况，对减轻企业税负从理论上分析是可行的。但是在具体操作运行中，却导致了房地产企业税负的增加。一方面主要是由于房地产企业的土地成本占有比重加大，土地成本不能进行税收抵扣，所以新政的实施对企业税负产生的影响不大。另一方面房地产企业项目建设所使用的材料、人工等成本，往往很难获得增值税专用发票，从而导致很多抵扣项目不能进行相应抵扣，增加了税负负担。只有房地产企业取得合理的增值税专用发票，才能实现进项税抵扣，进而实现更大的经济效益。

（五）对房地产企业会计核算的影响

“营改增”政策实施后，房地产企业还面临着会计核算方面的问题。

首先，增值税专用发票可以作为企业的进项税额抵扣，因而需要房地产企业加大对增值税发票的管理力度，对不可抵扣的或抵扣额度小的项目要充分的学习和掌握。

其次，“营改增”政策对房地产企业的会计核算提出了更高的要求，营业税的会计科目设置相对简单，而“营改增”后由于税费核算票据发生了变化，新项目和老项目并存，增加了会计核算的难度和工作量。新项目的计税方法进行了调整，增值税核算项目中，分别在一级和二级核算科目中增加了“应交税费——应交增值税”“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“已交税金”“减免税款”“增值税留抵税额”等相应科目，对会计核算人员和会计核算工作本身也提出了更高的要求，企业需要根据不同的业务增加会计核算科目，对不同的涉税业务进行区别核算。因而，房地产企业需要对财务管理人员进行系统的培训，对房地产企业使用的财务核算系统也要进行相应的升级处理。

再次，“营改增”政策的实施，对房地产企业纳税申报和发票管理等方面也产生了很大影响。一方面由于税政不断调整，金三系统功能日益完善，纳税申报专业要求愈来愈高，企业纳税申报工作难度大幅增加；另一方面企业必须加强发票管理，将能否开具增值税专用发票的情况统筹考虑在内，权衡利弊，才能更好地进行进项抵扣，降低税负负担。

三、“营改增”背景下提高房地产经济效应的应对措施

随着市场经济体系不断健全，房地产企业数量不断增多，发展规模不断扩大，受到地区发展不平衡等影响，加上“营改增”政策的推行，再由于房地产行业多元化经营模式的影响，对企业融资结构和资本管理方式等产生了一定的影响，只有主动把握政策，并结合房地产企业实际针对性研究合理避税和抵税的相关对策，才能实现长远可持续发展。随着行业监管机制不断健全，房地产行业必须进一步提高政策应对水平，更好地激发竞争活力，提高经营成效。建议从以下几个方面进行积极探索。

（一）转变观念，增强房地产企业合理合法纳税意识

第一，要充分认识到“营改增”政策带来的影响和变化，对行业发展形势进行科学判断和分析，并结合实际提高纳税意识，在建筑材料、设备等采购等方面要加强资质管理，对供应企业进行严格把关和审核，尽量获得增值税专用发票，从而更好地进行税费抵扣，不断提高经营效益。还要加强内部监督管理，对每一笔资金的流出都要严格审核。加强发票规范化管理，能开具正规发票的尽量开具，从而合理地进行抵扣，减轻企业的税费负担。

第二，加强对国家行业政策和财税政策的了解和认识。“营改增”对于企业的影响是多方面的，其中的利与弊是相对的、相辅相成的。企业应当紧抓这一历史机遇，积极研究最新的政策变化，对增值税相关流程进行全面了解，密切关注政策导向，加强对纳税人员增值税专业知识培训。通过做好企业的发展，将不利因素转化为积极因素。

第三，虽然“营改增”政策的实施在短时间内对房地产企业产生的不利影响较多，增加了工作难度，但是从长远角度看，对房地产企业发展具有积极的影响，所以要做好内部宣传，充分把握政策，提高工作能力，积累更多的实践经验，为房地产企业可持续发展提供强大的人力支持。在提高依法纳税意识的同时，积极探索合理避税措施，充分利用政策优惠帮助企业合理避税和减轻税负，实现更大的经济效益，促进企业健康、稳定发展。

（二）优化经营模式，提高综合经营水平

一是要采取有效的措施，尽量缩短建设项目的开发建设周期，保证资金尽快结算和回转。二是要积极探索新技术、新方法，提高房地产开发、建设质量和效率，借助现代信息技术，提高房地产企业智能化管理水平。三是要积极探索有效的合作模式，科学制定避税方案，从而实现更大的经济效益。

（三）健全完善成本费用类项目购置体系

房地产企业只有取得增值税专用发票，才能进行进项税抵扣，所以要结合政策变化和自身实际，制定合理科学的购置方案，引入现代化企业管理理念，加强全面预算管理，严格过程监督，对费用进行全面控制，对发票的取得、使用和报销管理等流程严格按照制度办事，避免出现违规操作行为。

（四）积极进行企业发展战略调整，优化产品结构

在目前的宏观调控大背景下，房地产开发企业的税负将很难通过单纯的提高售价来转嫁给消费者，因而房地产开发企业有必要增加多元化的产品组合策略来有效地降低整体税负，如商业地产的定价权较灵活，可以实现税负转嫁。“营改增”政策对新老房地产项目不同征收税率的规定，需要企业根据自身项目的实际开发进度选择适当的计税方法，对同一地块的不同产品，需要进行成本费用的合理分摊，使得收入与成本费用相匹配。房地产企业可以考虑自身的战略转型，调整目标客户群体及产品定位，优化企业的产品种类和结构，根据市场需求向多业态发展，实现企业战略转型，从而降低企业税负。

（五）提高会计核算、财务管理和内部控制管理水平

第一，税收新政对一般纳税人在过渡期存在两种计税方法，如选择了简易征收方式，在36 个月内不能更改。因而房地产企业应根据项目自身的实际情况，进行准确的测算，比较实行不同计税方法给企业带来的税负变化，确定合理的计税方法。对于开发周期较长有可能更改为一般计税方式的项目，在简易征收阶段需要做好变更计税方式的相关准备工作，对于后续可以抵扣的成本费用支出，特别是使用周期较长的权益性资产购入，应尽可能取得增值税专用发票，及时认证并计入进项税额可抵扣金额，便于更改计税方法后可以抵扣进项税额。

第二，房地产企业应在内部会计核算、财务管理等方面积极探索，加强对每一个环节的规范化管理，确保每个环节增值税发票能够尽量获得，对于建设规模大、投资额度大的项目，完善市场采购方案，提高规模经营水平，引入市场竞争机制，积极参与投标竞价等，从而合理规避分散供货带来的问题。

第三，增值税专用发票在2017年7月1日起认证期限规定为360 天，即企业需要在取得专票后360 天内进行认证才能进行抵扣，因而企业必须指定专人负责建立详尽的发票台账，及时对取得的可抵扣进项增值税专用发票进行认证，确保取得的专用发票能够按期抵扣，同时也要避免企业由于发票管理不善和筹划不到位，出现滞留发票和留抵发票。如果取得的专用发票企业无法进行抵扣，财务人员必须及时进行进项税额转出，规避企业因不了解熟悉新税政而产生涉税风险。

第四，不断提高财务管理人员会计电算化水平，积极学习会计核算方面的新知识、新方法，积极落实内部进项税额合理抵扣相关政策，提高财务分析水平，为房地产企业经营效益不断提升提供更多的参考或者借鉴。加强内部管控，完善内部各项管理制度，积极探索和上游行业的合作共赢机制，合理筹划费用管理，从而提高税务科学化管理水平。

综上所述，增值税的实行在总体上可以对房地产企业起到减税的作用，但由于房地产企业项目建设自身的特点，且无法确保可抵扣进项税额的取得，因而房地产企业必须积极应对“营改增”政策带来的财务管理及税务方面的变化，提高企业财务核算水平，加强增值税发票的管理，科学测算企业的整体税负，合理选择适合本企业的计税方法。努力做到既满足税务征管要求，准确核算、及时足额申报增值税，也能做好增值税的分析与筹划，避免政策变动及管理不利对企业造成税负增加。只有主动规避风险，积极探索有效的应对措施，不断提高经营水平，才能开创美好前景，实现长远可持续发展，实现更大的经营目标。