张宇馨/文

资金是房地产企业发展壮大的力量源泉，充足的资金流让企业在激烈而残酷的竞争环境中如鱼得水。但是，目前我国大多数房地产企业，尤其是中小房地产企业都面临着资金匮乏的状况。在这种情况下，负债就成为不少企业普遍的选择。负债经营是企业通过银行贷款、发行债券等借入方式筹集资金，并按期偿还利息和本金的一种经营方式。负债经营有效填补了房地产企业的资金空缺，大大降低了企业的综合资本成本。但是，随着企业负债额度的增长，高负债经营的弊端也日益显露，稍有不慎，企业就有可能面临破产的危况。房地产企业的当务之急是正确衡量负债经营的优势和弊端，合理调控风险与收益，以达到理想的经营效果。

一、研究背景

1.相关数据分析

据国家统计局数据显示，2015年至2017年我国房地产企业自筹资金分别为49038亿元、49133亿元、50872亿元，占本年实际到位资金的比重分别为39.17%、34.07%、32.60%，负债占实际到位资金的比重在逐年上涨，分别为60.83%、65.93%、67.40%。近年来，房地产开发企业负债占总资产的比例呈现上涨态势。

数据显示，2017年房地产开发企业本年实际到位资金比上年增长8.2%。其中，国内贷款同比增长17.3%；利用外资同比增长19.8%；自筹资金同比增长3.5%；其他资金同比增长8.6%。其他资金中的定金及预收款同比增长16.1%，个人按揭贷款同比下降2.0%。从以上数据可以看出，国内贷款和利用外资分别较上年增长17.3%和19.8%，两者增速最大，这表明2017年房地产企业在利用信贷渠道加速扩张。另据国家统计局数据显示，2018年房地产开发企业国内贷款和利用外资较上年有所减少，但企业的负债规模较大，负债在企业实际经营中的占比仍然很高。

据统计数据显示，2008年至2018年，房地产开发企业的流动比率维持在1.62左右的低水平，这说明房地产开发企业的短期债务偿还能力仍处于较低水平，偿债压力加大，企业财务风险发生的概率增加。

2.行业基本情况

对资产密集型行业来说，充足的资金量是维持其持续健康发展的必要条件。房地产行业投资需求量大，但资金的回收期通常较长，这使大多数房地产企业运用起负债经营的方式，以期获得充足的资金流入量。目前无须通过贷款方式筹资就拥有雄厚资金流的房地产企业少之又少。近些年来，越来越多的房地产企业走上了加速扩张的道路，持续的高负债经营使不少企业面临着前所未有的偿债压力。2018年，近一半房地产开发企业的资产负债率已超过70%，有些企业甚至达到90%。目前，负债经营给不少企业带来了可观的收入，但也给许多企业带来了重创，企业如果经营不善或资金链发生断裂，很可能会面临沉重打击，甚至破产。

二、房地产企业高负债经营风险

1.偿债能力降低

采用高负债经营时，企业承担着巨额债务成本。在财务杠杆效应作用下，企业负债数额越多，产生的股东权益波动就越大，承担的财务风险就越大，面对外部不利的商业环境时企业将难以招架。按期还本付息是企业必须承担的责任，企业能否按时返还利息和本金将直接影响其在行业内的声誉。在实际经营过程中，如果企业经营的项目收益未达到预期收益率，甚至投资收益率低于借款利息率，或者企业生产经营状况发生恶化，短期资金周转出现困难，则企业的权益资金收益率将会下降，企业的收益难以弥补利息支出，致使企业无法偿还到期债务，这时企业不得不低价拍卖或抵押资产，甚至面临破产倒闭的风险。

2.受利率变动的影响加大

贷款利率是房地产企业关心的永恒话题，但利率大小非企业所能左右，而是受国家宏观政策的调控，因此企业的盈利水平具有较大的不稳定性。利率升高，企业负担的债务利息增加，偿还过多的贷款利息会使企业流动资金减少，对高负债经营的房地产企业来说更是难上加难，此时若企业经营状况不良，资金链出现紧绷，企业将无力招架。此外，购房者对利率波动较为敏感，消费者的购房压力通常会随着利率的升高而加大，不少购房者可能会考虑放弃购房，这时房价可能出现下跌，房地产企业的资金回收额随之减少，资金回收难度加大。

3.再筹资能力降低

债权人在接受企业贷款之前会考虑该企业的资产负债率，资产负债率过高的企业，承担着比其他企业多更多的风险，面对突发状况时，资不抵债，企业按时向债权人偿债的概率大大降低。此时，债权人在决定是否向企业借款时就会有所顾虑，企业负债筹资的难度加大。此外，如果企业债务负担过大，不能按时偿债，将使企业的信誉等级降低，大大降低了企业再次获得借款的可能性。

4.股东和债权人之间代理冲突加大

在企业经营过程中，债权人的意愿是希望企业的风险永远都处于可控的范围之内，这样才能保证债权人的利益不受损害。但是，股东更关心企业的盈利水平，热衷于投资风险高的项目，如果项目成功，股东就可以从中获得高额收益，但债权人的收益几乎不会有所改变。一旦项目失败，债权人可能要承担远远大于股东的损失，债权人的利益会受到损害。在股东和债权人的代理关系中，债权人是资金所有者，却无权控制资金的使用，这对债权人来说，风险和收益显然是不对等的。债权人为了维护自身利益，一般会要求将某些限制条件纳入贷款协议，以限制企业进行高风险投资。因此，高负债经营使股东和债权人之间的代理冲突加大，增加了企业的代理成本。

三、提高房地产企业负债经营风险控制能力的对策

1.提高负债经营风险防范意识，建立风险预警体系

（1）提高负债经营风险防范意识

房地产企业要树立较强的负债经营风险防范意识，否则在面对突发风险时，企业在毫无防范意识的情况下将会遭受较大的损失。管理者要起好带头作用，重视企业的风险分析和规避，并将风险防范意识的培养渗透到各个部门、各个岗位的工作人员身上和企业的文化中，提高企业员工的风险辨析能力，以便及时传达各部门风险信息，及时应对各种潜在的风险，提高风险管理效率。

（2）建立完善的负债经营风险预警系统

房地产企业可以通过建立风险预警系统，利用系统中的相关数学模型，结合财务资料和报表数据等信息，形成总资产增长率、资金周转率、流动比率等相关数据，以便企业科学分析、归纳整理数据，形成风险预警报告。对于报告中列举出的风险点，要及时提出具有针对性的措施，将风险因素消灭在萌芽状态。风险预警系统的建立应融入企业生产经营过程的每个环节中。

2.掌握好负债经营的量与度

（1）确定合理的负债规模

企业要想盈利，必须满足息税前利润率大于负债利息率的条件，这样才能发挥财务杠杆效应的积极作用，此时企业可以以较低的资金成本投资规模较大的项目。但是，如果企业的负债规模过大，资金成本过高，息税前利润率低于负债利息率，企业收益不足以支付高额利息，此时企业将会面临较大的风险。因此，息税前利润率和负债利息率的大小是评判企业的负债规模合理程度的重要指标之一。若企业的负债规模过大，已经超出自身偿还能力，这时企业应当缩小其负债规模，实现企业长久平稳的发展。此外，企业虽然要遵循加权平均资本成本最低的最佳资本结构，但一定不要盲目追求，而应保持一个适当较低的负债水平，并与其自身发展情况相适应，同时拥有一些未使用的负债能力、流动性强的资产、超额信贷限额等，以保持企业在财务上的灵活性。

（2）确定合理的负债结构

房地产企业除了要保持合理的负债规模，还应明确长期和短期负债的比例。企业应根据自身规模、现金流量状况、盈利能力、周转能力、资产期限等确定负债结构。在盈利状况良好、资金周转能力较强时，企业会有较多的收入，可以及时支付负债利息，此时可以多采用短期负债；反之，在盈利状况较差，资金周转能力较弱时，企业无法在短期内获得大量资金，则需多采用长期负债。企业在进行各周期结算时，要密切关注企业资产期限和负债期限的匹配程度，若其匹配程度降低，应及时调整负债结构。在企业拥有较多的流动资产时，可以适度提高短期负债占比；在企业拥有大量的长期资产时，可以适度提高长期负债占比。此外，企业可以通过提高偿债能力和信誉度等来增加长期负债比例，以降低资金成本。

（3）加强负债经营日常监督管理

房地产企业在经营过程中，首先要明确每位员工的职责，落实责任到人，以确保企业出现问题时能够及时找到相关责任人，及时处理问题。其次，要保证企业的每位员工都能参与到企业的风险防范之中，加强部门之间的沟通，整合可能发生的资金风险事项，加强对风险易发点的监控，及时制定抵御风险的对策。最后，企业要加强内部审计，选择专业审计师监督企业各部门的内部控制，进行风险测试，建立强大的风险参考数据库以用于企业的重大项目决策。