刘建江， 卢一慧， 胡 悦

(长沙理工大学 经济与管理学院，湖南 长沙 410114)

一、问题的提出

自1998年实施住房市场化改革以来，我国房地产市场持续繁荣，高房价逐步演变成为社会经济生活中的一种常态。期间商品住宅平均销售价格由1998年的1 854元/平方米上涨至2017年的7 614元/平方米，相当于2017年全国居民人均可支配收入的三分之一。房地产市场高库存、高杠杆与买房难、居民消费持续低迷等现实问题共存，长期受到专家学者的关注。近年来，高房价严重挤压制造业生存与发展空间，并逐步加剧中国工业化进程中的产业空心化程度，为新常态下稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险增加了难度，突显关注高房价对制造业全面影响的重要性。

我国经济依靠传统制造业支撑的发展模式无法再继，制造业亟需把握第四次工业革命机遇迅速转型升级。在生产力水平不高之际，得益于劳动密集型的加工贸易优势，我国制造业发展略有起色，加上入世所带来的发展机遇，中国制造业在全球迅速崛起并成为世界制造大国。近期，世界经济发展模式加快更替节奏，我国无法再依靠以低成本优势在国际贸易分工中取胜。次贷危机后，世界各大经济体逐渐转变发展模式，以美国为代表的主要发达工业国全面反思包括房地产市场在内的虚拟经济的负面影响，不但实施了以再工业化为核心回归实体经济的发展战略，同时也极力推动本国进入工业4.0时代。在世界经济“脱虚入实”、由去工业化回归再工业化的过程中，知识密集型产业将成为主流，制造业生产组织方式逐渐向智能化、批量个性定制、全球化配置变革，加速向人工智能、机器人和数字制造为核心的模式转变，我国制造业面临内部结构调整和发展动能转换双重挑战。在此大环境下，高房价、高住宅空置率与高储蓄率、低消费率并存，加剧了高房价带来的诸如“买房难”“做实业不如炒房”等一系列社会问题，引起了社会各界的高度关注。住房价格持续上涨进一步拉开房地产业与工业之间的利润差距，实体部门短期化、多元化、泡沫化的偏好促使其跻身房地产业去追求高额利润，同时在成本攀升、融资难等各方压力之下，制造业相关部门决策出现严重的变异现象。与房地产业紧密相关的钢材、水泥、玻璃等传统制造业产能严重过剩，而高技术含量、高创新性产品仍存在巨大缺口，制造业产业结构失衡严重阻碍了我国由“制造业大国”向“制造业强国”进阶进程。

经济系统中的各个行业需要协同发展。从理论上去解释高房价与制造业空心化的关系，高房价如何导致经济结构失衡，并抑制制造业发展，进而针对房地产的双重属性采取对策，这对促进房地产业与制造业协同发展具有现实意义。破除高房价与房地产业过度繁荣对制造业可持续发展的抑制作用，尤其需要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，为制造业强国战略提供可持续动力支持。正是基于此理论与现实背景，本文着力梳理高房价对我国制造业发展具有影响力的文献，力求从需求侧与供给侧两个视角去探究高房价抑制制造业发展的机理，并对现有文献所存不足做出分析，以便进一步扩宽相关领域的研究思路。

二、需求视角下高房价影响制造业转型升级的一般性机理

住房资产具有消费与投资双重属性，从投资属性来看，住房资产与股票资产具有类似的资产功能，房价波动将影响持有者财富，或者对潜在的投资人产生预期影响，由此通过消费渠道影响制造业转型升级。这种影响主要体现在两个方面：一是房价变动通过影响经济增长来促进制造业发展；二是通过资产价格波动的财富效应影响消费者的收入分配、消费决策来间接影响制造业转型升级。

(一)需求视角下房价波动对制造业转型升级的正向影响

这一领域的研究是以房价波动与消费关系的研究为基础的，基于持久收入假说(PIH)、生命周期假说(LCH)、跨期选择理论等理论基础构建房地产与消费的内在联系，分析包括房地产在内的资产价格变动影响居民消费的渠道及程度[1-2]，认为房地产市场存在促进居民消费的财富效应[3-6]，并从实现与未实现的财富效应、预算约束与流动约束效应、信心效应等五个方面归纳了房价上涨影响消费的传导渠道[7-9]。理论分析表明，居民消费与家庭财富大小和财富变动正向相关，住房资产作为家庭资产的重要组成部分，其价格变动意味着居民持有的财富存量改变，由此居民收入分配、消费支出与消费决策均会在房价波动的影响下发生改变。对于拥有住房的居民来说，房价上涨使其名义财富总值增加，尤其是拥有多套住房者不但可以出租或出售房产，而且通过抵押贷款实现房地产收益，提高自身消费能力。一方面，对消费终端制造品需求随之增加；另一方面，消费者因财富增长而将放弃购买劣等制造品的需求转而寻求高质量、高品位制造品，甚至是奢侈品的需求，促使制造业提高创新动力，融入产品设计价值，增强企业品牌效应。对于刚需购房者来说，房价上涨会提升其未来财富拥有值，消费信心加强，推动其增加现期消费。一般性购房者也可以因此而获得更多的流动性支持，从而提高社会消费与投资，正向促进社会总财富增长，制造品需求也随之增长，制造业企业生产利润上升，员工收入提高，由此形成促进制造业转型升级的良性循环，产生了从需求侧刺激制造品生产的机制。即使是无房者，在信贷约束不强的条件下可通过平滑其跨期消费，当期消费将会有所扩大。

这一领域的研究也得到了不少实证支持。一些学者以消费函数理论为基础，运用宏观总量数据和微观家庭调查数据，采纳单方程协整、面板协整等方法，检验房地产市场财富效应的大小或者是不同国家之间的差异[10-13]；或者比较分析不同资产之间的财富效应，并认为房地产财富效应比股市财富效应更为显著[14-16]；也有学者着力探讨房地产财富效应在居民年龄结构、家庭类型(自有住房家庭与租赁家庭、年长家庭与年轻家庭)以及时空差异等方面的表现[17]，例如Attanasio et al.依赖于SCF数据，发现年轻的消费者对房价的敏感性要远大于年长者[18]；Khalifa 基于PSID 数据应用面板门槛模型发现不同收入区域之间住房财富效应存在明显差异，其中房价上升对中间收入区域居民的财富效应最明显[19]。不同家庭结构在高房价影响下对制造品的需求也是异质的，如果家庭中年轻人较多，高房价的财富效应更能转化为家庭实际购买力，尤其对高端制造品的需求量会有所增长。相反，老年人多为房产市场的供给者，高房价会促使老年人抛售住房资产，拥有更多流动现金，家庭制造品购买量会有所提升，但消费层次不会有太大的改变。总体而言，高房价的财富效应扩大了制造品的消费市场，提高了企业生产的利润。一方面，厂商转型升级所需资本快速积累，为制造业转型升级提供了市场支持；另一方面，随着消费升级，为了抢占高端制造品消费市场，制造业提高产品品质的动力增强。

近年来，国内不少学者亦开始基于宏观或者是家庭微观数据，运用工具变量方法检验我国的房地产市场的整体财富效应或地区之间的差异或不同收入层次的差异[20-22]。具体表现为在我国以市场为基础的经济体住房价格上涨的财富效应更为明显，同时住房拥有率与房产的财富效应呈正相关关系。其根本原因在于住房价格上涨通过“信心效应”“流动性约束效应”以及“替代效应”影响居民消费[23-26]。虽然房价上涨可能会使租房者购房而减少当期消费以支付高额首付以及银行信贷，但是从生命周期角度理论来看，购入的住房价格能在长期内持续上涨，住房上涨所带来的暂时储蓄动机则转化为长期收入，且住房持有者消费需求增长对其他消费产生的示范效应，会令市场信心倍增，加大市场对制造品的需求。同时房价涨跌对居民消费影响表现为非对称性[27-29]，即房价的浮动(或者是浮动速率变化)对居民消费和实体经济产生程度和方向上不同的影响，消费者在资产价格上涨时会大幅增加当期消费，而在资产价格下降时难以降低当前消费标准。目前我国住房市场具有高度的保值性，且房价保持着继续上涨的趋势，高房价刺激居民的消费欲望，即使部分地区出现了住房价格下降迹象，消费者仍继续保持当前的消费习惯，对制造品需求变动微弱，为制造品厂商提供了一个稳定的消费市场，增强厂商转型升级信心。

(二)需求视角下房价波动对制造业转型升级的负向影响

那些肯定房价对消费的推动作用的文献，可能认为房价越高对消费促进作用越大，这实际上是一个误区。从现实经验来看，我国近20年高房价背景下反而储蓄率持续上涨、消费率长期低迷。针对这种现状，专家学者重点关注高房价对消费的抑制作用，房价上涨过快对居民消费的挤出效应可能大于财富效应[30-31]。他们认为，对于有房者来说房价上涨能促进其财富的增加，但是住房资产难以兑现，住房租金上涨将挤占无房者在其他方面的消费。此外，房价上涨与通货膨胀相关联，服务消费价格的上涨将增加消费者的生活成本，在收入一定的条件下，消费结构将发生改变，制造品在支出中所占比例必定会下降。

具体来说，Campbell和Cocco等运用跨期选择理论来分析，房地产财富效应受流动性约束、家庭类型与资产结构、金融体系等因素的制约，难以准确估计，加之房价上涨可能导致租赁家庭为买房而储蓄，抵消拥有住房家庭带来的消费增量，从而社会总需求可能不变[32]。一些专家学者进一步强调房价波动对消费的财富效应被高估，甚至存在挤出效应[33-38]。

其原因在于住房价格上涨提高了家庭购房成本，购房将需要付出更多的首付款，日后还需偿还更大额的贷款，压缩了当前消费与未来消费，从而产生了“房奴效应”[39-43]。对于年轻无房的一代来说，为了购置房产不得不极力储蓄，压缩消费，尤其是对非必需制造品的需求严重挤出，改变制造业的生产结构。他们的父母为了能够资助子女购房而花费一生积蓄，且在日后的生活中节衣缩食。有购房压力的家庭通常收入不高，消费层次处于中等水平，为了购买住房在缩减消费支出的同时也将放弃原有消费等级，转向需求更为次级的制造品，企业生产次级制造品仍有利可图，制造业企业则无心变更企业生产方式，在一定程度上弱化了转型升级的动力。当高房价使得越来越多的居民变成租房者之时，租房市场也将变得越来越活跃。出租房一般提供必备家居用品，但往往是配置一些质量不佳、品质不高的家居用品或建材，从而低端制造品需求相应提高。而对于高质量、有设计新意的产品市场需求被降低，制造业企业对于品牌建设投入的积极性被削弱，难以形成高附加值的产品。从这个意义上说，高房价对制造业产业高级化进程将产生阻碍效应。一些国家的特殊性消费理念会对制造业转型升级产生一定的抵制作用。在我国，居民传统观念很强，遗产动机的存在会抑制住房财富效应的发挥[44]，在遗产动机的作用下，即使住房资产收益没有变现障碍，房产拥有者也会将住房遗赠给下一代，仅考虑拥有住宅的非金钱效用，无法转化为住房拥有者的消费能力。同时，子女从父母那里继承的住房一般来说配套设施较为齐全，能够满足生活所需的基本要求，无需再大量购置耐用消费制造品。若是购买的全新住房则需一次性地添够生活品以满足日常所需，对比可见，继承房产在一定程度上削弱了居民对制造品的需求。

Aoki认为，房价波动引发的财富再分配效应将影响众多普通居民的财富和福利水平[45]。这种财富再分配效应尤其体现在我国城乡居民之间。就现状来说，我国随着土地供应的单一化以及城镇化进程的不断推进，与农村居民相比较，城市原住民在获得房产上更有优势。房价上涨使得拥有土地、房产的家庭与其他家庭的差距进一步拉开，与房改之前依靠劳动获得家庭收入的财富积累方式相比有了颠覆性的改变，财富分配领域出现了明显的马太效应。同时房价上涨的影响存在明显的异质性和偏向性，收入水平和财富水平更低的家庭受房价的负面影响更大，这种异质性影响可能引致更大的社会不平等[46-49]。也就是说，相比城市居民来说，农村居民受到房价上涨的挤出效应更为显著。原本消费层次相对较低的农村居民相对财富进一步缩水，社会居民家庭财富结构发生变化，进而影响社会对制造品的需求结构，间接改变制造业产品结构。

受信贷市场发达程度的影响，各国住房财富效应存在较大差异[50]，同时房价波动引发的不确定风险[51]通过影响居民的预防性储蓄动机，对当前消费产生抑制作用[52]。为了应对住房价格的不断攀升，潜在购房者在信贷紧缩或者金融系统无法提供贷款支持时，还受到租房费用上涨的压力，双重挤占其对制造品需求，即便是对普通制造品的需求也会被价格更低廉的劣质制造品所替代。房地产市场在长期内持续繁荣，房价上涨给住房资产持有者带来的收益则会从暂时性收入转化为持久性收入，增加投资支出。相对于其他投资品来说，房产不仅仅具有良好的保值增值性，此外信用方面也有明显优势，投机动机将弱化高房价的财富增值转化为投资，抑制当前对制造品的消费需求。总的来说，虽然有房者的负储蓄率与购房者的正储蓄率存在抵消的可能，但目前我国城市化进程正在快速推进，一方面移民群体的高储蓄率无法被抵消，另一方面在我国房地产市场制度下要求我国居民不得不提高储蓄以应对上涨的房价。在预算约束一定的条件下，用于非房制造品的支出则受到挤压而减少。不过，房价是否通过消费渠道作用于制造业转型升级，目前尚未有明确的结论。

三、供给视角下高房价影响制造业转型升级的一般性机理

(一)高房价通过提升生产成本抑制制造业转型升级

企业生产要素包括资本、劳动力、土地和原材料，住房价格上涨推高了劳动力、土地等要素的价格，提高了企业生产成本，同时也阻断了工业现代化进程中用土地来换取工业成长的空间，挤压了制造业的利润空间[53-54]，从而影响制造业转型升级。一是通过劳动力成本渠道。住房是城镇居民家庭资产的重要组成部分，住房价格持续上涨提高了居民生活成本，倒逼企业提高工资水平。同时高房价驱动部分劳动力流向低房价区域，造成劳动力的区域紧缺，提高了企业用工成本[55-56]，劳动力工资的大幅上涨使得中国在制造业领域原有的低成本优势逐渐丧失，大量中低端制造业产业已向新兴经济体转移，给我国传统制造业带来严峻的挑战。二是土地使用成本渠道。高房价直接提高企业土地使用成本，从而提升制造业企业生产成本。

高房价改变劳动力市场的供求关系，从人力资本储备影响制造业转型升级。毛丰付认为，高房价对劳动力密集型企业用工成本有显著影响[57]。也有学者认为，住房价格上涨时高房价作为一种价格信号，意味着该地区城市化建设更加完善，未来收入的不确定性降低，从而吸引劳动力流入调整优化企业的人力资本结构，为企业制造业转型升级技术改革储备劳动力[58]。由于农村低技术劳动力对房价的波动反应更为强烈[59]，因此高房价的选择机制，可以挤出低技术的劳动力，提升制造业企业劳动力结构，为制造业转型升级积累人才储备，当劳动力跨区域流动时，会产生制造业企业聚集效应。但也有专家学者强调住房价格过高时，住房价格上涨对劳动力区域聚集效应有明显的负向影响，也就是说高房价加速了劳动力流出的速率[60-65]。其原因在于高房价增加城市民工的生活成本，改变了劳动力的流动决策，劳动力的流出造成劳动力紧缺[66-67]，进一步提高了企业用工成本。目前我国劳动力成本上升速度不仅仅显著快于发达国家，而且与其他发展中国家相比也正在逐渐丧失竞争力，制造业转型升级所需空间被挤占。

随着我国城市化进程的快速发展，住房市场、土地市场的需求与日俱增。有学者基于经典李嘉图模型，认为地价上升是房价上涨的结果而不是原因[68-70]。因为就土地要素本身来说，无论是从短期还是长期来考察都由于自身的稀缺性，其价格一般由市场需求所决定[71]。过高的需求使住房价格持续上涨，从而加大了土地需求，提高了土地价格[72-73]。况伟大、李涛进一步研究表明，住房价格与土地价格、土地出让方式无关，而是由市场供求决定，相反，住房价格对地价产生决定性作用，“地王”的出现与住房价格高涨密切相关[74]。尤其是在中国特殊的土地出让制度下，政府拥有土地供应的一级市场垄断权，土地出让金已成为多数地区的“第二财政”[75]。土地价格上涨势必对其承载的经济活动产生影响。制造业利润空间被土地价格上涨所挤占，影响工业企业选址[76-81]，制造业区域生产结构因此改变。作为企业生产固定投入要素，如果制造业无法将土地要素价格上涨转嫁于商品价格，且无法通过挖掘增效使其内部化，则制造业企业的生产项目收益净现值将不断萎缩从而失去吸引力，表现为我国部分劳动密集型和中低端制造业产品出口受阻。刘斌和王乃嘉[82]、黄玖立和冯志艳[83]证实了这一点。此外，王珺和郭惠武发现，新兴产业部门和服务业部门相对于传统工业部门来说更容易受城市经济外部因素所影响，土地价格上涨对传统工业部门形成挤出效应，加深了我国产业结构失衡问题的严重性[84]。土地、厂房价格上涨必然引起制造业企业生产成本的增加，部分制造业企业不得不从大型城市向具有相对成本优势的中小型城市转移[85]，弱化了制造业空间集聚效应，我国制造业产业链中的竞争优势被削弱，不利于制造业转型升级。

(二)高房价对制造业结构调整作用影响制造业转型升级

房地产业具有高度综合性和高度关联性，其高速发展不仅仅对国民经济的增长产生带动作用，同时还能拉动许多其他部门的生产，对不同领域的制造业造成不同的影响。依据各产业之间供给与需求联系，学界将房地产业对其相关产业的作用效应分为后向驱动效应与前向拉动效应。其中后向驱动效应是指房地产业对直接或间接提供房地产发展所需生产要素的产业产生的影响，主要表现为房地产业对其产生需求拉动效应；前向拉动效应是指房地产业对直接或间接需求本产业产品或服务产业产生的影响，房地产业对该产业的影响表现为供给推动作用。整体来说，住宅产业的发展对建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门2 000多种产品的发展有拉动作用[86]，具有波及范围广的显著特点。但由于产业之间关联度存在差异，房地产业的发展对不同产业的带动作用存在一定的异质性。顾云昌认为，我国住宅建筑的生产诱发系数高达1.93，且住宅建成销售后对消费的带动系数为1.34[87]。李明启进一步通过投入产出模型测算，发现房地产投资对建筑业、制造业产出诱发度最高，且对不同的制造业部门产生不同程度的影响(最高为非金属矿物制造业，金属冶炼及压延加工业次之，之后依次为化工业、金属制品业、电器机械及器材)[88]。王国军、刘水杏系统研究发现，房地产业对制造业主要产生后向驱动作用，在非金属矿物制造业、电器机械及器材制造业、金属制品业产生明显的影响作用[89]。由此可见，房地产业对制造业中相关产业的带动效应主要集中在为住房生产提供原材料以及住房生活消费所需的制造品等产业，而对其他制造业的带动效应则相对微小。我国处于三期叠加时期，近年来钢铁、火电、建材、石化等领域仍面临着严重的产能过剩问题，从产业关联角度来看传统制造业产能过剩与高房价存在着必然的联系。住房价格上涨增加了对住房建筑的投资，提高了对钢铁制造、水泥生产等相关制造品的生产需求，然而由于市场的时滞性，相关制造业厂商未能依据需求变动及时调整生产，导致传统制造业行业库存积压严重，过剩资源难以实现再配置，严重阻碍制造业产业结构优化进程。

(三)高房价通过挤出机制抑制制造业转型升级

随着我国住房市场进入繁荣周期，房价持续上涨对钢筋、水泥等与住房紧密关联的制造业产业的投资与消费产生了一定的拉动作用，但是对传统制造业尤其是新兴高新技术产业产生了挤出效应[90-91]。一方面，我国制造业增值能力薄弱，未能为我国制造业转型升级提供良好的发展基础；另一方面，我国整体经济形势表现为金融过热而实体经济过冷甚至出现空心化趋势。住房市场的发展对制造业投资的影响在学界有一个共识：高房价通过提高制造业融资成本以及生产成本，压缩了制造业利润空间，挤占了制造业发展。

现有文献表明，资产价格的波动与实体经济的发展存在紧密的关系，这种关系一般被认为是负乘数效应[92]。房地产投资占固定资产投资比重较高，加剧了国内产业资本失衡，对制造业产生挤出效应[93-95]。住房市场的繁荣对国民经济的发展产生了巨大的拉动作用，增加了居民的消费与投资，根据灵活加速器理论，房价高企在一定的程度上预示着我国未来经济的繁荣，在良好预期下，居民会加大在住房商品上的投资[96-97]。同时高房价能带来显著的资产负债表效应，抵押物品，如厂房、土地等的价值提升使得企业得以拥有更多资金进行投资活动。房地产市场有较高的盈利能力，而且相对于金融产品来说更加稳定且安全，银行等金融机构以及社会资本更愿意选择房地产业进行投资，从而加大了制造业的融资约束。总体而言，住房价格的上涨促进了社会总投资的增加。那么，制造业投资是否也呈增长势态呢？Miao 和Wang研究发现，如果存在有泡沫的生产部门与没有泡沫的生产部门，那么资产在两部门流动时有向存在泡沫的生产部门流动的趋势[98]。吕江林证实我国城市房地产市场均有泡沫存在，且在部分城市存在巨大的泡沫[99]。因此，在房地产泡沫的吸引下，社会资本必定会流入住房市场以寻求套利机会，挤占以制造业为核心的实体经济的投资，抑制制造业转型升级。在制造业转型升级的过程中，产业化进程中的投入与研发活动具有不确定性，社会与企业资金的投向直接影响制造业结构高度化[100-101]。

除了外部资金脱离制造业外，制造企业本身也会抽离主营业务进入房地产开发领域或在房地产市场套利，房地产企业进驻其他制造业等企业合作，但其新建企业与子公司的主营方向仍为房地产市场的开发，同时通过土地质押等模式吸纳更多资本涌入房地产业，挤占制造业自身的投资与扩大再生产。虽然有研究发现房地产业的发展拉动了金属冶制、通用和专用设备等制造业的投资[102]，而且在资产负债表效应作用下，能在金融市场上获得更多的外部资金支持[103-104]，扩大投资规模并推进创新。但对于整体制造业部门来说，由于与当地产业存在巨大的利润差，同时因其可抵押性降低了投资的风险性，企业管理层为了规避风险，可能选择短期内能获得高额利润的房地产行业，而不是增加本行业的投资[105-106]。吴海明认为，我国产业空心化的实质在于企业将资本转投于资本市场导致制造业总量的相对减少，工业经济的发展呈现过度金融化新特征[107]。房地产属于资金密集型、技术含量低产业，大量的资金进入房地产业对传统产业产生固化维持作用，同时抢占高新技术行业培育与发展所需的要素资源，阻碍制造业向结构化、高级化转型。

(四)高房价导致资源错配影响制造业转型升级

住房价格上涨对住房产业的发展产生了巨大的拉动作用，尤其是与房地产业相关度高的生产部门更受益于房地产业的发展，导致社会资源在不同部门不合理流动，降低资源配置效率。以建筑行业与制造业之间的协同关系来看，住房市场的繁荣加大了对建筑行业发展的需求，进一步扩大建筑业与制造业之间的利润率差距，在示范效应作用下，大量资本抽离制造业流入建筑业，同时建筑业能够为劳动者支付更高额的佣金，吸引劳动力向建筑业转移，对制造业产生挤出效应，恶化制造业的资本结构与用工形式，导致资本在制造业与建筑业之间出现结构性错配[108]。住房价格高涨不仅通过影响居民消费选择行为，抬高制造业企业成本，同时对社会资源产生错配效应，影响制造业转型升级，主要通过以下途径。

其一，要素价格扭曲效应。资源错配产生于要素流动阻碍和市场相对要素价格扭曲[109-110]，住房价格非理性上涨导致整个经济资源错配程度继续加剧，对全要素生产率产生巨大负效应[111]，同时在部分资源型城市面临产生类似于“荷兰病”的经济困境，导致整体经济产业的萧条。制造业企业作为微观经济的主体，其全要素生产率水平对宏观经济发展至关重要。房价上涨使企业的融资成本下降，激励制造业企业对房地产业的投资，推高了企业劳动力成本，导致企业技术外溢，进而降低了社会整体的全要素生产率[112-113]。尤为需要注意的是，制造业全要素生产率的稳步提高是保证经济可持续发展与良性循环的基础，目前我国依靠要素投入刺激增长的生产方式难以继续，迫切需要提高全要素生产率，促使我国工业企业向创新驱动发展模式转型。然而，目前住房市场的过分膨胀加剧了社会资源在房地产业与制造业之间的错配，制造业发展所需资源无法被房地产业及其高度相关行业掠夺，进一步降低了资源配置效率。可见，高房价背景下全要素生产率的降低不利于我国制造业产业价值链的提升。在国际市场中，住房价格上涨会对企业生产要素分配造成直接的作用，影响社会资源在制造业企业与房地产业再分配效率，弱化企业产品出口的能力，不利于制造业企业提升国际市场竞争力[114-115]。我国制造业的迅速崛起与国际市场对我国制造品高度需求密切相关。在第四次工业革命前夕，全球工业竞相推进智能化、个性化与数字化等新模式以便满足消费者对制造品性能的要求，房价高企抑制企业全要素生产率优化降低了我国制造业在国际市场中的所占份额，不利于制造业企业在消费升级的关键时期实施转型升级战略。

其二，我国的地方政府与国企更容易获得资源，导致资源在不同生产部门间错配。与其他国家不同，在中国的特殊土地制度之下，政府对住房价格可以发挥决定性的作用，在住房市场上存在着显著的价格扭曲[116]。房地产业增值部分大量资金由政府配置，导致资源配置的扭曲。我国大多数银行都与政府保持了密切联系，国有企业依靠政府在资源获取上更加方便[117]，对于地方政府来说，其更倾向于以较低的价格将土地出让给国有企业[118]。国有企业获得信贷与其他资源后，在房地产开发高利润的吸引下，更倾向于将资源投入房地产市场，进一步加剧资源错配。这降低了土地资源的配置效率，造成土地资源错配，阻碍了生产技术进步，抑制了全要素生产率水平的提升。

(五)高房价抑制企业创新阻碍制造业转型升级

目前我国经济步入新常态，经济增长模式进入由粗放型向创新驱动发展转变的关键时期。内生经济增长模型强调内生技术进步的作用，创新作为城市发展的核心竞争力受到多种因素制约。受目前住房价格高企的影响，部分省市创新研发投入和发明专利授权量严重缩水，房地产业非理性繁荣对制造业企业创新的挤出效应不可忽视。从政府行为视角来看，土地财政扼杀政府对创新活动所提供的公共服务。目前诸如国企、高校及研究机构等国家公共研发部门在我国研发投入中占据更大比重，而社会投资的民营企业研发水平相对偏弱，而公共研发活动很大程度上对政府存在着一定的依赖性，然而地方政府对房地产市场的偏爱严重影响了其对公共研发活动的关注度。中国的地方政府在土地市场上处于垄断地位，为了通过政绩考核，各级政府官员展开了激烈的地区间竞争。一方面，政府有内在依赖高房价的动机，缺乏动力去提供服务于制造业企业创新的公共服务。地方政府利用垄断土地供应的优势，通过压缩商住用地的供应面积，抬高商住用地价格来获取高额的土地出让金，然后利用土地出让金或者“土地金融”等手段，大力推进城市基础设施建设，提供便利条件以吸引企业。另一方面，地方政府扩大工业用地供应面积，将工业用地以很低的协议价格划拨给厂商，并实施各类税收优惠政策，招商引资。范剑勇、莫家伟将工业土地市场模型化，实证研究证明了地方政府通过完善基础设施建设和低价提供商业用地两种渠道吸引新增工业投资[119]。地方政府正是通过上述方式，以商住用地的高收益来补贴工业用地的低收益，间接地给予企业补贴，但民营企业并不是创新活动的主力军，更具活力的公共研发部门所需基础设施与资源被切断，降低了社会科技创新能力。

住房制度改革至今，房地产市场快速膨胀成为暴利行业。以房地产业为代表的资产泡沫推高了其投资回报率，泡沫的杠杆效应将挤出实体经济的投资[120-121]，影响制造业企业创新活动的投入。微观企业创新研发投入一般需较长的资金供应周期，其巨额资金投入只能依靠诸如银行等外部融资渠道来维持，然而金融系统在自身的非理性属性作用下，银行等金融机构在融投资活动时更倾向于诸如房地产市场等风险水平低、投资收益高的产业。尤其是在我国以四大国有银行贷款占主导的信贷市场，外部融资依赖型产业的创新活动受到了严重的抑制。我国创新研发投入与发明专利授权额增长率出现明显放缓趋势，金融体系扭曲性贷款结构进一步加剧了这种挤出效应[122]。同时房地产业的过度膨胀，促使多年来我国房地产上市企业的平均利润率远远高于工业部门，工业企业将其资本向房地产部门转移是必然的趋势，在如此背景之下工业企业创新活动势必受到影响[123-124]，对制造业部门微观企业用于自身创新研发投入的资金向房地产部门转移产生了巨大的激励作用[125]，然而企业自身内源融资对创新活动至关重要[126]，制造业企业减少对制造业本身的投入，很大程度上弱化了企业本身的创新动力。我国经济快速增长所引致的有效需求规模不断扩大，为制造业企业进行技术创新以占据新兴消费层次战略的实施提供了良好的市场条件。但是在这种房价非理性攀升的状态下，制造业企业无心从事科技研发活动转而进入房地产业以投机套利。在新的时代背景下，我国由制造业大国向制造业强国进发的过程中，依靠提升创新能力以提高制造业整体质量水平是重要战略。同时各生产部门脱离主营业务进入房地产业将加剧社会投资结构单一化趋势，阻碍了经济效率的提高。垄断性银行的贷款偏向，也抑制了制造业创新与转型升级。

同时，在房地产业高利润率的示范效应下，社会公众热衷于获取快钱与热钱，扼杀了社会整体的创新与创业激情，创新活动所需的人才培养也在逐年减少[127-128]，在开放的市场经济中对我国城市创新能力的提高以及吸收发达国家的技术与知识产生一定的阻碍作用[129-131]。对于居民来说，住房价格的上涨与单个家庭或个人在消费、投资和创业等方面的决策存在一定的关联性，即投资住房资产一方面与创业行为一样能带来较高的收益回报，同时风险性更低。另一方面在中国住房是婚恋市场上的一个积极信号[132]，相对于其它西方国家来说中国居民对住房的要求更为急迫，在青年阶段更有创业冲动的时期往往会因为需要购买住房从而放弃创业行为[133-134]。目前我国与发达工业国家制造业水平存在一定的差距，规避“低端锁定”与“路径依赖”的发展模式是我国制造业亟待解决的核心问题，创新驱动实现质量变革是我国制造业转型升级的必由之路，住房价格上涨弱化了企业创新以及民众创业动力，进而抑制我国制造业转型升级。

四、综合性评述及研究展望

从整体上来看，专家学者较为关注高房价与制造业发展的紧密关系，近年来也开始尝试建立高房价与制造业转型升级的联系，开始将居民消费、企业投资、生产成本、资源配置、政府行为、创新与生产结构等因素纳入高房价影响制造业转型升级的机理进行分析。本文创新性地建构“需求-供给”框架，对该领域的研究进行了全面梳理，从需求侧和供给侧两个方面分析高房价如何引致居民消费、投资、创新，从而为当前制造业转型升级为何存在困难提供了经济学逻辑分析，也为当前中国房地产市场泡沫的存在性及制造业空心化趋势并存提供理论解释。

现有文献表明：第一，高房价通过财富效应与挤出效应改变居民的消费选择，在我国特殊的消费习惯作用下财富效应被弱化，高房价对居民消费产生显著的抑制效应，居民消费决策影响制造业生产结构优化；第二，住房价格上涨提高居民的生活成本、土地成本，进而加速劳动力流动和影响企业更改选址决策，通过影响劳动力、土地要素价格影响制造业转型升级；第三，由于房地产市场发展对不同产业的带动效应存在一定的异质性，部分相关度高的传统制造业产业产能过剩，抑制制造业结构合理化进程，阻碍制造业转型升级；第四，高房价对制造业生产活动存在资源错配效应，其原因在于国有企业相对而言更容易获得社会资源，并且会将有限资源投入房地产市场，降低企业全要素生产率；第五，住房价格上涨提高了房地产业利润率，加大了与制造业之间的差距，削减了对制造业的投资以及影响制造业企业生产决策，尤其是企业用于创新活动的投入，不利于制造业转型升级。

综合来看，现有研究存在如下不足：其一，侧重从单一机制来考察高房价对制造业发展的影响，缺少同时从需求侧和供给侧全方位考察高房价对制造业影响的研究，且尚未具体落实到制造业转型升级层面，较为忽视高房价通过影响生产性服务业，进而影响制造业由低端向高端转型升级的机制分析；其二，未重视分析房价从需求侧通过财富效应、挤出效应和劳动力流动来影响居民对制造品的需求规模和层次，进而作用于制造业分工和价值链升级的机制；其三，较少关注高房价抑制制造业发展的区域差异与结构差异，以及高房价影响制造业发展的门槛效应；其四，强调从企业本身与金融体系来研究高房价对制造业的影响，却忽视了从土地财政和政府公共服务层面来分析高房价对制造业投资的挤出机制、创新抑制机制以及资源错配机制，这些机制又如何抑制制造业转型升级。整体来说，高房价抑制制造业转型升级的理论与实证研究均有待进一步系统深化。对高房价与制造业转型升级关系的全面梳理，可从市场体系的不完善出发分析房地产市场供需力量非均衡发展导致制造业转型升级受阻的思路，合乎逻辑地提出扩大房地产需求力量与抑制供给力量并行，建构基于当前我国房地产业与制造业协同发展的市场体系的对策，为构建中国房地产市场健康稳定发展的长效机制提供决策参考。