浅议不动产登记的双重功能和登记审查使命

2019-01-31李洪涛聊城市不动产登记中心山东聊城252000

中国房地产业 2019年3期

文/李洪涛聊城市不动产登记中心山东聊城 252000

登记具备一定的公信力，登记可以将物权变动的效果反映出来。登记内容和实际权利应该具备一致性，如果二者出现偏离，那么登记公信力就会受到影响，法律支撑也会变得过于苍白。要想发挥不动产登记的双重功能，保证不动产登记的权威性，就要加强审查不动产登记。

1、不动产登记的双重功能

国家利用不动产登记制度可以保护权利人的合法财产，同时也可以保障不动产交易的安全性。有关不动产登记制度功能的涵盖范围非常广泛，不会受到司法范畴的局限性，还涉及到公法领域。不动产登记制度需要满足私法需求，公法上的效用只是为政府提供决策，并且实施监管。不动产登记制度功能包括两个方面，一方面是主体功能，由制度本身直接产生私法效用，这也是核心效用。另一方面是公法效用，这也被称作是附带作用，社会公众更加注重这一作用，但是仍旧占据次要地位。

1.1 主体功能

登记具备权利表征作用，可以确认和保护不动产物权。登记制度给予不动产权利变动一定的权利，可以正确的推定登记簿上的记载权利，因此权利人也被称作是法律主体。物权具备排他性，其他人都不得随意侵犯，保证各方保护不动产物权。这样可以明确不动产的财产关系，确定复杂的民事法律管理，促进市场经济的正常运行，登记具备物权公示作用，可以保障交易的秩序和交易的安全性。通过不动产的物权公示，利用有效的外部表现形式公示不动产权力的享有和变动。不动产交易也就是不动产物权转移，为了正常移转权利，登记可以直接公示不动产物权，宣示权利所属，不仅可以保护权利人的利益，同时也可以保证财产关系，维护相关交易的正常秩序。在动态的角度，登记的不动产物权具备公信力，这样可以保证交易的确定性，第三人因为信赖登记公示，因此可以从事不动产的交易活动，他们自身的权力也可以得到保护，同时也可以保证交易的安全性。登记信息可以进行查询，这样可以降低交易的成本，提高交易效率。不动产交易获得高效运行，这是因为交易双方可以掌握各类信息，当事人不必去实地调查，就可以掌握相关信息，这样就会有效的减少交易的成本，同时也可以保证当事人完全信赖登记簿上的记载内容，使教育的信心由此增强。

1.2 附带作用

不动产登记制度是我国的治理手段之一，在国家的长治久安过程中发挥着重要的作用，现代社会国家公权力全面计入到社会当中，通过全面的调整，发挥出登记制度的作用。一方面可以支撑土地管理和依法征税，我国不动产登记已经逐渐实现多用途的登记，通过准确的登记信息，落实有关土地管理的各种工作，与此同时，我国设置不动产登记信息管理基础平台，支撑税收征管工作。另一方面可以由政府发挥市场协调作用，利用不动产登记，可以准确的获取各地的房地产交易情况，通过分析各种信息，确定市场的工序情况。不动产登记可以保证市场的良好的秩序。此外不动产登记制度可以提供有关防腐倡廉的基础信息，在国家相关部门之间共享不动产登记信息，保证公务人员可以及时、准确的获取不动产权利，支撑官员核实财务申报情况。最后不动产登记制度可以引领和推动深化改革发展，在资源配置当中，发挥出市场的决定性作用，通过统一登记，保证不动产登记的全面性和准确性，避免发生冲突问题。

综上所述，不动产登记制度的主体功能和附带作用具有一定的联系，主体功能自身具备溢出效应，由此产生附带作用，通常都要借助主体功能实现附带作用。但是设计和实施制度之前，需要考虑主体功能。附带作用和主体功能可能会发生冲突，某附带作用会使主体功能受到影响，因此需要保障主体功能。我国需要重视不动产登记的主题功能，尤其要发挥出主体功能的公示公信的作用。

2、不动产登记的登记审查使命

不动产登记行为的核心就是审查，不动产登记的制度功能通常都是依靠审查行为来实现登记行为。当前我国的法律条例当中界定了不动产登记的相关概念，但是没有将登记行为的本质特性揭示出来。为了突出审查的核心作用，需要外延不动产登记的内涵。因为审查，可以将不动产登记的行为因素显现出来，通过依法审查，在登记簿上进行记载，在登记簿上记载依法审查结果，获得相关的结果要素，通过审查，也可以保证公权力有效的介入到私权利当中。

登记机构可以行使公权力落实不动产登记审查，专业性判断私权利，符合登记条件，才可以获得国家权威的保护，如果不符合登记条件，那么就不会受到公权力保护，这样一来，公权力就可以合理的接入到私权利当中，因为国家需要保护私权，利用国家的权威性，通过法律法规的公权力。登记行为的核心就是不动产登记审查行为，需要对于不动产登记制度功能的实现提供服务。通过不动产登记审查，一方面需要提高登记质量，保证登记的真实性，保障不动产登记的公信力。此外注重登记效率的提高，将流程不断简化，利用各种措施为人们提供更多的服务。在未来我国不动产交易会变得越来越频繁，就要不断完善不动产登记体系，在实践不动产登记审查的过程中，需要做到便捷、高效，确定登记结果和实际权利。