黄剑锋

（贵州林城溪湖生态文旅有限公司，贵阳550000）

1 引言

时光贵州，是由贵阳市打造的贵阳城西休闲旅游主题商业街区，国家4A 级风景区。曾获2014年首届贵州“五张名片”品牌影响力第二名、“贵州省第九届旅发大会重点观摩景区”、2014年贵州省“100 个旅游景区”优秀景区等称号[1]。

2 项目周边环境及策划

该项目位于贵州省贵阳市金清大道与百花大道交汇处，地处百花湖、红枫湖之间，距离贵阳市中心区实际路程27km左右，到达项目的实际耗时约35min。项目3km 内有尚湖城、麓湖宫、凤凰栖、海通金色家园等35 个住宅小区，人口约7 万余人；有省旅游学校、幼儿师专、建设职业技术学院、机械工业学校等8 所高校，约6 万师生。

项目以讲述“贵州故事”，展现“海派生活”为主题，结合贵州特有的三叠纪地质文化、屯堡地域文化和海派建筑文化，引入休闲度假旅游商业模式，突破贵州传统商业形态，打造贵阳首个以文化传承为基础的，集旅游、度假、休闲、食宿、娱乐功能于一体的休闲旅游小镇。

项目是周边职教城的产、教、城互动示范项目，功能首先是满足清镇职教城的配套需要；其次依托周边旅游资源吸引贵阳休闲客群，形成区域旅游、休闲综合配套；最后满足本地消费客群及未来职教城新增人口的商业需求[2]。

项目以仿古建筑，活态展现等方式将民朝屯堡文化、清朝会馆文化民国仕官建筑文化和近代民间赶场文化等四大文化进行串联和展示。规划有商、军、官、民四条文化街区以表现“贵州故事，海派生活”的新型休闲生活方式。打造有半山温泉酒店、森林企业会所、古镇休闲旅游街区和滨河湿地公园四大功能板块。

3 项目业态组合及经营分析

项目分两期开发，一期占地约80 亩，总建筑面积5.6 万m2，容积率约1.0，其中商业面积约4.3 万m2，于2014年3月开盘，8月开街；二期占地97 亩，总建筑面积7.15 万m2，2016年10月开街。

项目经营业态有餐饮1.15 万m2，面积段50～600m2，主要面积段是50m2以内及50～100m2两种；住宿1.21 万m2，面积段22～60m2；旅游商品及零售1.35 万m2，面积段25～1800m2；轻餐、酒吧0.67 万m2，面积段90～1400m2、游客中心等0.4 万m2，总计4.78 万m2。

据调查，项目餐饮业态2015年在经营商家41 家，经营面积5630m2，以火锅/烤鱼类、小吃类、西餐类为主。2016年在经营商家27 家，歇业14 家，歇业面积2240m2，占餐饮规划面积的19.5%。歇业的主要是外来餐饮。15年营业额4155 万元，租金贡献2208 万元。酒店业态，15年在经营4 家，面积6189m2，总客房量142 间，年平均入住率57%。15年营业额1510 万元，租金贡献335 万元。旅游商品及零售业态15年在经营面积5575m2，主要是土特产超市、茶叶和手工艺品。全年营业额11826 万元，租金贡献1531 万元。休闲娱乐业态15年在经营面积1.43 万m2，主要包含酒吧、慢摇吧、咖啡吧+水吧、KTV 和足浴（面积占比约为：61%:12% :11%:7%）。15年营业额2825万元，租金贡献1373 万元。2015年总计实际在经营面积约3.17 万m2，累计营收额20316 万元，租金收益5447 万元。对租金贡献最多的是餐饮业态，占比达40%。租金营收比最高的是餐饮业态和休闲娱乐业态，分别为0.53 和0.49。

目前，项目一、二期总计空置率估计不小于60%，分布上看，一期首层（首层包括1 层和滨水负层）基本存续，二层以上基本空置，二期大量空置，且很多店铺有经营后停业的痕迹。项目餐饮业态现存的有沿城市干道的大型餐饮7 家和一期主动线上首层及外摆的小吃店；酒店业态在原有4 家的基础上，在二期内新增2 家；旅游商品业态现存五合茶行、牙舟古陶艺体验馆、柒黔民族文化非遗艺术体验馆等[3]。休闲娱乐业态歇业较多，仅时光茶楼、主动线首层的中低档酒吧、KTV 尚在营业。二期新增时光书局及酒吧、水吧各1 家。一些企业办公场地处于挂牌空置或已经弃用状态。租金方面，主动线上，现租金75 元/月/m2，约为该位置规划租金水平的25%。

销售方面，2019年时光贵州商铺报价一楼均价28000 元/m2，二楼均价18000 元/m2，三楼均价10000 元/m2。2013年历史报价一期一层均价24000 元/m2，二层均价11000 元/m2；2014年一层均价32000 元/m2，二层14500 元/m2。但据实际走访调查，项目实际平均售价13106 元/m2，平均销售率75.91%，总销售额57405.62 万元。

时光贵州一期在销售上采取了售后返租，年返利7%，一次性返还三年期收益冲抵首付的策略。招商同步进行，年租金为租赁房屋售价的7%。同时通过密集举办活动、制造事件，造成火爆场面促进租售。

对比开发成本，该项目一期拿地约76 万/亩，容积率1.0，楼面地价约合1200 元/m2，单位面积总成本估计为8000 元/m2，则项目开发总成本约合44800 万元，销售利润约12605 万元，投资收益率28.13%。但以现在的经营状况看，假设租金收益能够总体保持在2015年的25%，即1361.75 万元/年，而需要支付的返利为4018.39 万元/年，项目年亏损估计将接近3000万元。

4 项目对贵阳文旅商业开发的借鉴意义

时光贵州项目从地理位置、滨水的地理环境、周边人口的总量、结构、人均可支配收入、城区到达项目时间等方面在贵阳市都具有一定的代表性。在人均商业面积指标和周边竞争压力方面还比较宽松，但经营现状却并不乐观。

现状基本事实是：第一，时光贵州项目对城市休闲游和旅游人群的吸引力已降至较低程度，其经营主要依靠周末的职教城学生消费，工作日比较冷清，业态和品牌已基本回归职教城配套的规划，客单价相对较高和不符合该人群定位的商家基本已经消亡。第二，项目一期会馆区、二层以上、二期大部分面积皆处于空置状态。第三，项目规划中对风貌考虑更多对经营考虑较少。其“丰”字形动线规划，内无闭环无法聚拢人流。其建筑，则如经营户所反映，未作太多针对经营性的考虑。第四，项目一期销售成功，二期仍在销售，但销售报价持续下滑。

这说明：第一，项目开发可以借助政府的力量，但借外力可以帮助项目带来人流，但却无法帮助项目留住人流，留住人流靠的还是经营。第二，项目3km 内客群的需求非常值得重视。项目周边的人群是固定的高频次人群，而周末休闲游人群和旅游人群虽然能够带来更多的经济收益，但其到访和消费的习惯是需要培养的，在培养的过程中，一是对周末休闲和旅游人群所设计的业态和品牌存在经营压力，若租金压力过大，则很多商家将活不过培育期；二是城市商业业态和特色业态的搭配比例、分布和结合需要通过一个深入研判、精心设计并反复调校的过程来拟合，这个过程是复杂的。第三，策划、设计、经营是一个一体化的进程，任何缺失都会在最后的经营过程中反映出来，策划时期重文化轻商业是政府主导文旅商项目中常见的问题，这会给后期运营带来很大困难。第四，房地产开发逻辑并不适宜用于文旅商项目。开发售后返租保证销售，一次性返还扩大受众群体，同期招商由商户承担返租压力，大量制造营销事件刺激消费者购买、商家入驻，这一逻辑在房地产销售上是无懈可击的，但商业地产的特性就在于朝向长期经营收益，房地产销售的逻辑应用在此处则颇有竭泽而渔之嫌。