杨金博

（博大绿泽生态建设集团有限公司，上海 201702）

2014年以来，随着国家PPP政策的不断明确，PPP模式迎来了新的发展浪潮。随着PPP模式应用的越来越广，PPP模式也成为地方政府加快产业转型升级和新旧动能转换的重要抓手，并越来越受到各级政府的青睐。

赊店古镇位于河南省南阳市社旗县，是国家AAAA级文化旅游景区和全国重点文保单位，文化旅游资源十分丰富。长久以来，受制于发展动能、运营能力和财政压力等不利因素，区域经济发展滞后，产业突破乏力，省市各级政府也积极为其出谋划策，2010年，被河南省政府列为全省首批六大文化产业园区之一；2013年，又被列为全省特色商业区；2017年，被南阳市政府列为全市重点项目。在此背景下，PPP模式的赊店古镇旅游开发迎来了最好的发展机遇。

1 PPP模式下规划设计工作发生的新变化

与传统工程项目开发建设模式不同，PPP模式下在投融资、重运营、控风险等方面变化较大。而对前期规划设计阶段工作的影响而言，主要体现在委托主体、运营管理、民生保障和产业发展等方面。前期规划设计作为项目实施的总体纲领，需要深入研究，适应变化，确保项目的顺利实施。

1.1 主体诉求的多样化——更强调市场性

传统的规划设计项目多为单一委托方的项目，一般是政府或开发商。而在PPP模式下，委托主体包括政府、企业、金融机构等，各方诉求不同，合作与制约共存，这种多样化的市场诉求必然为前期规划设计工作带来深刻的改变。

在赊店项目的实践中，委托主体的多样化就让前期的规划设计工作变得异常复杂：政府希望改善民生和发展经济、企业希望开发项目带来收益、金融机构希望资金投入最少产出利润最大、民众则希望生活更美好……在更加市场化的实施机制下，应如何整合各方诉求形成一个高效精准的工作目标，是规划设计工作必须面对的一大难题。

1.2 运营管理的前置化——更具备落地性

PPP模式下，社会资本方要负责中长期项目运营，且以运营绩效考核收益。项目规划阶段就要提前考虑后期运营，这就要求规划设计师必须从落地实施的角度更全面有效、更灵活多变地开展工作。

赊店项目中就涉及多个功能区块、重要公共服务设施以及整个古镇片区的旅游开发运营内容。在此情况下，各类业态怎么布局、哪些业态是企业持有、哪些业态是政府付费、功能分区和交通组织如何衔接等问题，都将是前期规划设计工作中必须考虑的重要问题。

1.3 民生保障的综合性——更彰显公共性

传统模式下，公共服务设施的建设存在闲置和浪费的风险性。而在PPP模式下，企业、政府、资金方等共同承担风险，要求用更有效、更经济的方式去考虑公共产品的供给与布局，顺应市场、提高效率。

赊店项目中既要考虑原住民的拆迁安置，又有旅游、商务等外部发展需求，同时，政府和企业需求也各不相同，如何有效整合各类需求，为公众提供便利的公共产品，规划设计师必须要慎重考量。

1.4 产业发展的可行性——更需要经济性

社会资本要负责项目的中长期运营，要获取可观收入，必然要有产业承载空间，进而辐射和引导地方产业的培育。而产业要聚集规模受用地布局的影响最大。前期规划设计应做好价值研究和用地对接，合理组织产业空间和产业流线，实现社会效益和经济效益的最优化分配，是需要认真对待的重要问题。

赊店项目中，本地产业较为薄弱，用地也较为混杂，市场需求缺少引导，传统的政府主导发展模式与市场的衔接显然较弱。赊店传统小吃、传统工艺、重要民俗等都可能成为企业培育新产业的突破点，如何做好挖掘和筛选，进而带动地方特色经济发展，前期规划设计工作的引导必不可少。

2 应对策略

2.1 用市场的眼光找准定位

总体定位是各委托方诉求的集合，也是项目活下去的灵魂。而一个准确的定位，必然要从社会效益和经济效益上进行充分调研和梳理，尤其要在与市场的需求上进行充分的调研和筛选。这就需要规划设计师在调研思路上要更加开阔和综合，不仅要对区域的发展趋势进行准确定位，还应在市场的需求侧进行重点研究，以便能在自身特点和市场需求之间找到最佳的黄金交叉点，准确把握各委托方的市场诉求，为项目开发指明正确的方向。

赊店项目中，之前多轮政府组织的规划中多从文化或资源等单一脉络中聚焦定位，始终难以找到项目突围之路。而在后续的PPP项目规划设计中，基于对各主体方诉求和市场需求的深度研究，围绕“可持续、活下去”的核心诉求，结合信义赊店的文化传承，从当下对社会主义核心价值观——诚信的缺失角度，精准定位到“正念生财、信义赊店”的舍得成功学的发展定位，得到了各方的充分认可。

2.2 从需求的角度创新业态

项目的运营至关重要，关系着项目开发的成败。而规划设计中对项目业态的设计和布局更是至关重要。PPP模式下，项目的业态规划应从需求侧出发，充分研究区域内的各种人、事、物的需求，尊重常规业态的同时，根据需求创新业态研究模型，提前锁定符合市场的各类产品需求。

赊店项目的规划实践中，主要包括两方面对策：一是从人口规模、消费市场的需求，对各类业态按公私属性进行分类，满足基本民生需求，需政府付费的基础公共产品，如公立医院、学校、其他公益设施等；满足提升市场需求，需企业运营提供服务的市场化公共产品，如私立医院、学校、收费停车场及其他非公益设施等。按照业态属性分类，合理布置业态空间。二是从落地运营角度构建业态和空间组织模型，通过经济测算和路径模拟，筛选出最经济的优化方案。通过两方面的规划研究和设计落实，对后期赊店项目中的各方责任更加明确，并有效引导运营项目落地实施，提前保障各方利益诉求。

2.3 用效率的方法营造空间

早在1982年，“时间就是金钱，效率就是生命”就从深圳震动全国。随着市场经济的深入，规划设计本身也在不断践行这一原则。而在市场参与程度较高的PPP模式下，规划设计工作更应该把资源的使用效率提升到更高层面上来。不管是政府还是社会资本，都希望资金能够更加集约利用，以求获取更大的社会效益和经济效益。基于此，规划设计师在设计中应更多地研究各类空间的集约利用、共建共享空间方案，尤其对于一些经营性空间，更应从资源利用和资金收益方面多角度地进行多方案比较和经济测算，力求达到最优的空间利用效益。

赊店项目的规划设计中，为保障民生和提升资源利用率，着重在两方面进行布局：一方面，对企业而言，更看重经营性空间的打造。主要集中在古镇核心区的“三横三纵一集市”，重点包括特色商品街（铜器街、瓷器街、百年老店街等）、旅游形象街（如群马雕塑街）及民俗大集市等，以经营为主，主要服务外来人口。另一方面，对政府而言，更看重非经营性空间的打造。主要包括古城内其他空间内的原住民生活场所、公共的码头、沿河绿地、外围协调村镇等，以服务保障本地居民生活空间为主。通过空间管理、布局上的不同侧重，让参与主体诉求各方各司其职，并统一在项目公司的整体规划设计框架下，既保证了各方诉求达成，又保障了民生需求。

2.4 从投资的价值优化用地

资本的本质都是趋利的。而社会资本参与地方政府的开发建设，获取利润是其本质需求；同时，政府也希望通过项目促进地方产业经济的快速发展。这就需要规划设计师必须站在市场经济的角度，用投资的眼光，充分理解各类土地等资源潜力和价值，落实到规划方案中去，促进核心地块的商业价值和社会效益的最大化，乃至培育出新的产业增长点。

在实践过程中，主要通过项目布局和分期开发两方面来优化用地、提升价值。项目布局上，古城内部建筑密度较大，且多为历史建筑，基本只能做保留开发，用地价值潜力较小；靠近赵河区域和炳文门旅游集散中心区域，区位交通便捷，市场需求旺盛，未来商业价值都非常大。因此，在规划中重点挖掘此区域用地的商业价值：结合河道整治和码头建设，进行商业水街和特色综合体开发，充分带动该区域地块的商业价值的最大化。而在分期开发上，前期重点从古镇核心区的打造入手，营造核心市场氛围和形象，后期开发则集中于区位性和景观性最佳的赵河、潘河交汇半岛位置，充分激活赊店古镇最高价值用地潜力。同时，结合健康养老产业进一步激发产业发展动力，引领区域经济的二次突围。

3 结语

随着市场经济下的PPP模式应用越来越广泛深入，未来对规划设计师的要求也会越来多元而综合。而规划设计工作也将更多的与投资运营、工程建设、市场拓展等方面深度融合，不断向更加一体化、多元化的方向发展。作为规划设计师就更需要坚决地走出去，真正把项目做到全过程保障落地、全周期参与运营、全方位融入市场的深度，才能更加有效地保障好规划设计工作的科学性、前瞻性和市场性。