文/张利真

2014年政府和社会资本合作（PPP）模式上升到国家层面推广，在四年多的时间里，PPP模式的发展一路高歌猛进，随之而来是乱象丛生，甚至有些疯狂和扭曲，现阶段正在由乱而治，回归理性；PPP项目也由原来的完全政府付费项目，通过增加部分经营性物业变成有营收、能运营的项目，以适应当前的项目入库申报要求。目前，这类项目在评审中发现一个较普遍的现象：PPP方案中对经营性物业如何运营普遍淡化或者没有，营业收入按商铺的单位租金乘以建筑面积计算，即使可经营的物业建筑面积上万平方米，包含多种不同类型的经营业态也是按这种方式简单处理。

笔者认为这种处理既不妥当，也不科学，因为不同类型的经营业态，其营收能力和经营成本差异很大，而且在自营、联合经营、委托经营等不同运营模式下都会有较大影响，因此，不能简单以商铺租金来考量，而需要根据不同的业态并结合运营方式分类测算，同时，从整个PPP方案看，感觉仅是为了把政府付费项目包装成可行性缺口补助项目，以便于申报入库，对经营性物业的运营重视不够。其实，这些经营性物业非常值得政府高度重视并谋划。谋划好了，在运营期这些物业能产生良好的经济效益，很大程度上能降低向项目公司支付的可行性缺口补助金额，这也是推广PPP模式的一个初衷，通过优秀的运营获取收益，而不是伸手向政府要收益，这是PPP项目中经营性物业的一个共性问题。……