李海英

（南京大学，江苏 南京 210093）

从1998年房改至今刚好20年,期间，从2007年至2016年接近十年内，无论是商品房、别墅、住宅商品房、高档公寓还是办公楼的平均售价都处于不断涨涨涨的状态。像北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等这样的一二线城市来说房价上涨幅度特别大，尤其是学区房，因而房地产市场已经成为牵动百姓吃穿住用行的那根敏感神经。同时，房价的飞速高涨与其价值出现严重的偏离。为了让房市健康发展，国家出台了”限购”、”限贷”、”房产税”等政策来对房市进行调控政府，在各种政策调控下对房地产企业竞标拿地、开发、融资、销售等方面都产生了不利影响。在此环境下房地产企业要获得存生必须打破房地产市场过去的经营模式，加之我国经济进入“新常态”时期，调结构、创新经营模式也成为房地产市场不断向前健康发展的必经之路。当前我国房地产市场经营模式逐渐扩展于长租公寓、养老、旅游、物流、商业等方面，创新出现房地产+金融的融资模式。

一、房地产市场经营模式多元化

在房市调控密集、融资受限的条件下，房企为了获得更多的资金流，以便更好的支撑企业营运，各大房产企业争相扩大销售规模，据公开资料2018年上半年，规模的房地产企业中完成年销售目标50%的企业占以半数以上，突破之前房产行业整体销售额滞涨或缓慢上涨现状，在危机与机遇并存的市场条件下，为了实现产业结构优化升级，房地产市场的竞争将会越来激烈，小的房地产企业将会被大的房地产企业兼并，会使房地产行业的集中化程度不断的加深。房地产企业土地购置由负转正、三四线城市成为新宠。虽然我国出台了限制土地价格的政策在一定程度上抑制土地价格上涨，但并不影响房企拿地的热情。据国家统计局数据显示，2017年1-11月购买房地产企业土地累计增速和面积分别为16.3%、22158.24万平方米，创近两年新高；其中对三四线城市的土地购置做的贡献最大，当然就目前市场来看一二线城市土地市场依然是房地产企业的首选。但在中国经济“新常态”+政府对房地产市场多管齐下调控的大环境下，房地产企业的发展不单单是竞标拿地-设计-投资建房-出售这样的单一经营模式，开始探索多领域多维度的经营模式。

（一）长租公寓

自2015年中央政府文件和工作会议明确提出发展住房租赁市场的具体措施后，在国家的号召下，各房地产企业纷纷进行试点运营，除了政策的助推外，市场的需求也建立长租公寓的原因之一，尤其对于人口流动大，经济发达的一二线城市来说，对长租公寓的需求缺口巨大；据国家统计局数据显示，截止2017年为止我国流动人口数量达到2.44亿，当中约68%的流动人员有租房居住需求，其中90后毕业生成为租房的主要需求者，占总租房人数约40%。国家教育部副部长林蕙青曾经预测2018年我国高校毕业生人数将达到820万。对于大多数参加工作的毕业生来说租房居住成为首选。面对这样巨大的租房需求量是推动房地产企业投资开发房屋租赁市场具有强有力的吸引力。目前像万科、龙湖、旭辉、碧桂园等房地产公司已经设立长租门公寓店。长租公寓房收益来源于个人房东处收取的手续费、自营或者与第三方公司合作，还通过APP为客服提供餐饮、零售等增值服务。目前市面上大家熟知的长租公寓品牌有自如、朗诗寓、魔方公寓等。

（二）养老地产

随着我国老年人口老年化时期逐渐到来，老年人口数量逐年增加，虽然我国把法定退休年龄延后5年，女性年龄满55周岁、男性年龄60周岁退休，但这只是延缓中国养老问题，并不能从根本上解决此问题。据国家统计局数据显示，截止到2017年我国65岁及以上的人口数已经达到1.58亿，而且老年人的数量仍在增加，预计2025年中国60岁以上的老年人将为4.4亿，我国老年人口数量将进入高峰期。面对未来庞大的老年人口数量，现有养老机构供需不均衡的我国来说，为房地产企业投资养老产业的发展提市场供机遇。目前有万科的社区型（随园嘉树）和机构型（青岛怡园）养老两者养老型机构、远洋集团的机构型养老机构（远洋.椿萱茂）、复星的社区型养老机构（星堡中环社区）等。2017年3月6日国务院发布的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》以及2018年11月10日，民政部发布《关于确定第二批中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点》为房地产企业进军养老产业保驾护航，就我国当前我国经济发展水平来讲养老机构的都建设在一二线经济发达城市，相对于其他中小城市的老人来说更倾向于居家式的养老。

（三）文旅地产

近年来，人们的生活越来越富余，更加注重品质生活，因而旅游成为多数人生活中的必要组成部。据国家旅游局数据显示，2017年我国国内旅游人数为50.01亿人次，同比增长12.8%；并且按照当前的旅人数增长趋势来看，我国境内旅游人数处于不断增加状态。有需求就有市场，这为房地产企业投资旅游地产提供广阔的市场机遇。我国的文旅地产类型主要有∶一是主题乐园型，一般模式为利用某一主题乐园的形式加入与之相关的产业或者地产项目。典型的代表有华侨城、长隆集团、常州恐龙园等。二是景点依托型，一般为在已有的自然资源基础上打造与之相匹配的娱乐设施。三是度假酒店型，主要是在满足旅客住宿的基础上，酒店设计更具有文艺特质以及加入当地的文化元素，同时还会提供拍卖、博彩、会议室、影视等增值服务。如国内的亚龙湾红树林度假酒店、三亚红树林度假世界等。四是文旅小镇型，一般根据当地具有的人文特色以及地理特征打造一系列的旅游城镇。如丽江、乌镇、凤凰等。房企之所以投资于文旅地产项目为了占有土地资源从而最终实现土地的升值。目前国内房企对文旅地产差异性不明显，许多文旅地产项目太雷同没有各自特色，如乌镇和周庄两地区分度不高。其次是大部分旅游地产的侧重点是出售房屋，对旅游地域房产的开发，导致像云南、青黄岛等城市出现大量旅游地产库存。

（四）产业地产

一般以某一产业的为中心，进行土地的整体开发与运营。目前我国产业地产主要集中在一二三线城市郊区建立产业园区。产业地产分为三种模式，1.政府主导模式，这种模式是政府部门自己规划设计、土地开发以及招商引资。如成都蓝顶艺术中心、深圳高新技术产业开发区等。2.开发商主导模式，开发商前期参与土地开发，中期建设和招商引资，后期运营和服务。在其中政府扮演监督者的角色，主要是对工程质量进行检测以及服务价格进行监管。

（五）物流地产

是房地产企业根据客户需要而投资建设的现代物流设施。主要有配送中心、物流产业园等不动产物流地产。从物流地产地域布局来说，处于全国领先规模的物流地产为长三角地区的物流地产，其次有京津地区、川渝和珠三角地区物流地产。从城市分布上来看，物流园一般分布于城市边缘，位于运输便利的交通干道并且距市中心车程为一小时左右，分布于这些地区主要是地价便宜且交通便利。物流地产的主要运营模式通常为把自己投资建设好的仓储设施出租收取租金和把已完工的项目卖给基金公司这两种营运模式。物流地产按投资者身份划分主要有四类：一是外资企业投资设立。如安博、丰数等物流仓储设施；二是国内传统房地产企业.如万科利用自身丰富的土地资源以及收购其他物流设施来建立物流园区；三是电商企业，以京东,为代表，根据自身发展需要建立物流园区；四是还有一些其他的物流产业投资者，如环普的产业物流园等。

（六）购物中心

据国家统计局数据显示，2017年，我国人均居可支配收入为25974元，表明我国居民消费实力是房地产企业投资购物中心的动力之一。房企投资于对购物中心的开发是机遇与挑战并，机遇是越来越多的90后，00后成为消费主体，据国家统计局统数据显示，00后人口为1.5亿左右，这些新的消费群体的加入为消费市场带来大量人流，面临的挑战是作为新生90后，00后的消费群体的消费思维与传统消费方式不同，要留住消费者得摸清消费者的消费心理和模式。并且还有来自线上电商市场对线下购物中心的冲击。

二、房地产行业的融资创新

根据中国人民银行数据显示，截至2018年5月份，我国社会融资增量为7608亿元，同比减少3023亿元，与同年4月份社会融资15604.75亿元相比减少了一般额度；并且2018年6月我国审计署对房企投资开发资质严加审计，如必须同时具备《建设工程开工许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》文件才能够进行投资开发。这些信号使得银行对房企贷款更加审慎，同时严加监管流向房地产市场的银行表外资产。目前我国房地产企业传统开发资金主要来自购房者定金及预收款、筹资金、国内贷款、个人按揭贷款这四种方式，除此外还有企业自有资金发行股权和债券融资、房地产企业和信托公司、资管公司的合作、房地产基金等多种融资方式，这些是房企已有的融资渠道。随着房地产企业经营模式多元化经营下衍生出与其相配合的融资模式，从而形成房地产企业新型融资模式。

（一）住房租赁证券化

在房地产企业改革创新多元化的经营模式下，房地产企业融资来源也随之增多，产生与之相匹配的融资渠道。房企在融资方面受到银保监会、证监会严格控制，使得企业融资成本增加，在这样的融资环境下，房地产企业纷纷把融资渠道转向租赁证券化。2018年4月5日中国证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》为房地产企业通过房屋租赁资产证券化融资渠道提供政策支持。这一文件的发布使得在海外融资、境内发债等传统资金融资渠道受阻的企业来说是一个利好的消息。目前在国内排名靠前的房地产企业都已经运用住房租赁证券化这种模式进行融资。

表1 房企住房预计租赁证券化状况

（二）与养老地产相适应的融资模式

养老地产特点为投资资金巨大，资金回笼期限长，为了尽快回收投资资金，养老地产开发商通常做法是建设完成养老地产后迅速卖掉；除了这种回收资金的模式外还有BOT和ABS模式。BOT模式则是政府允许养老地产投资企业融资修建公用设施并在政府规定的期限内以营利为目的进行经营，在经营期到期后，以无偿的方式把此公用设施移交给政府；ABS模式则是以养老地产项目未来可实现的现金流为基础，通过结构化设计发行可交易证券从而达到融资目的。