宋 悦

（首都经济贸易大学金融学院，北京 100070）

一、现状分析

房地产在拉动经济发展的同时，房地产需求和供给的匹配严重失衡，房地产价格飙升，房价收入比严重失衡等现象层出不穷，房地产投机行为大量出现，影响了社会经济的健康发展和人民生活水平的提升。2017年“房子是用来住的，不是用来炒的”的提出，给我国房地产行业的发展带来了正确的定位；2018年中央经济工作会议明确指出防控金融风险是未来三大攻坚战之一。因此，位于我国经济转型的重要时期，对于房地产价格波动的影响因素进行研究，有助于金融市场的稳定和人民生活质量的提高。

二、理论基础

在影响房地产价格波动的经济因素中，GDP对经济增长的衡量最为重要。GDP增长能带动许多行业的发展，同时也会因为其他行业的发展对房地产起到一定的作用；购房者的意愿和购房需求受收入水平的制约，其中房价收入比这一指标是衡量一国房地产市场发展是否健康的重要参考；物价水平影响房地产价格波动主要通过居民消费价格指数来反映，同时居民消费价格指数也在某种程度上反映通货膨胀率；大部分居民都会通过住房贷款和个人公积金贷款等来实现自己对住房的需求，因此对购房的行为会受到其中的首付款、利率和期限的影响，其中这也会涉及国家政策的影响；房地产的供给受到土地供给和房地产开发等土地政策的影响，土地供给会体现在房地产行业的各个环节，比如土地供给的减少会造成住房市场供给短缺，从而造成供给和需求的不匹配，在某种程度上会增加房地产的开发成本和房地产价格的不断上升；人口数量的增加推动了房价上涨。一般说来，人口越多对房屋的需求也就越大，在某种程度上推动了房价的上涨。

从上面的分析得出，我们可以选取人均GDP、居民收入水平、居民消费价格指数、贷款利率水平、土地价格和年末总人口数量来作为定量分析的基础。

三、模型构建

影响房地产价格变动的决定性因素是房地产的需求和供给。本文从供给和需求两个不同的角度来找出影响房地产价格波动的因素，在阅读大量参考文献的基础上得出了房地产价格在供给和需求的均衡状态的理论模型∶

在这个公式中，HPe代表的是房地产的价格，QS代表影响房地产供给的因素，QD代表影响房地产需求的因素。

在大量阅读文献的基础上，得出影响房地产价格波动供给的主要因素是人均GDP、土地价格、物价水平等，影响房地产价格波动需求的主要因素是人口数量、收入水平和贷款利率等。

综上，得出影响房地产价格的公式：

HPe=f（GDP,Land,CPI,People,Income,Interest）

四、实证分析

（一）变量的选取

由于涉及的解释变量较多和年度数据公布较为全面、及时、权威，本文选取了2000-2016年全国的数据，其中数据主要来源于《中国统计年鉴》。选取商品房销售价格、人均GDP、居民消费价格指数、城镇单位就业人员平均工资、贷款利率、年末人口总数、房地产开发企业土地购置费用作为可量化指标进行处理。

（二）模型检验与实证分析

1.多重共线性检验。从表中可以看出，房地产价格和变量之间存在着高度相关的关系，因此有很好的解释力度，除此之外，变量之间的相关系数有的达到0.95以上，因此说明具有多重共线性。

表一 相关系数

2.解决共线性、异方差问题并剔除截距项。采用逐步回归的方法，消除共线性问题。并通过对上述变量取对数来消除异方差问题。P1=log （hp）,P2=log （cpi）,P3=log （interest）,P4=log （land）,P5=log（people）

表二 剔除截距项的回归结果

根据以上分析建立多元线性回归模型，具体的回归方程为：

HP=-2.767675CPI+0.760250interest+0.378878land+1.403792 people

其中R2=0.983087 D.W.=1.676374

此时，变量的解释力度不错，各个变量在5%或10%的水平下均是显著的。

五、结论

首先，虽然人口数量和土地价格与房地产价格呈正相关关系，但是因为基数大，因此并不能直接显示其影响程度的大小；贷款利率对房地产价格的影响为正，说明虽然贷款利率上升会影响购房需求和意愿，但是从整体上来说并不能抑制人们买房的需求。最后物价对房地产价格影响为负，这说明物价上升人们通常选择买生活必需品。