李瑶 石海均 张杰

[摘 要]房地产业作为国民经济系统中的重要组成部分和基础产业，以其GDP占比高、产业链长、关联度大的特征，对经济社会的发展有着重大的影响。文章对辽宁沿海经济带房地产市场进行数据统计分析，在此基础上对辽宁沿海经济带房地产市场的优势及劣势进行总结分析。

[关键词]房地产市场；辽宁沿海经济带；SWOT分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.069

1 引 言

为贯彻实施中央经济发展战略，在2005年省委、省政府提出了打造“五点一线”沿海经济带的战略构想。2006年6月 “五点一线”战略扩展为辽宁省丹东、大连、盘锦、营口、锦州、葫芦岛全部的沿海城市。房地产业作为国民经济系统中的重要组成部分和基础产业，以其GDP占比高、产业链长、关联度大的特征，对经济社会的发展起着重大的影响作用。包括大连、营口、锦州、丹东、盘锦、葫芦岛等沿海城市在内的辽宁沿海经济带房地产市场的发展，在经济、政治等方面对本省的相关领域发展产生一定的影响，如何在分析辽宁沿海经济带六市房地产市场的基础上，明确在今后一段时期内辽宁省房地产发展思路，具有重要意义。

2 辽宁省沿海经济带房地产市场分析

2.1 房地产投资分析

2017年辽宁省房地产开发投资额约2289.7亿元，与去年同期相比上升9.3个百分点，辽宁沿海经济带房地产开发投资额为1044.166亿元。在辽宁沿海经济带地区的六个城市中，营口市房地产开发投资上升最多，涨幅为30%，盘锦市房地产开发投资下降最多，下降6.8%。

由2013—2017年辽宁省房地产开发投资额统计图可以看出，辽宁省2017年房地产开发投资额增长较为明显。

2.2 房屋施工面积分析

2017年辽宁省房屋施工面积为25906.9万平方米，同比下降1.7%，辽宁沿海经济带房屋施工面积为11509.43万平方米，与上年同期持平。在辽宁沿海经济带地区的六个城市中，下降最多的是营口市，同比下降5.8个百分点。

2.3 竣工面积分析

2017年辽宁省竣工面积2788.3万平方米，与上年同期相比上升2.9个百分点，辽宁沿海经济带竣工面积1237.1984万平方米，与上年同期相比上升42.2个百分点。其中，辽宁沿海经济带城市竣工面积上升最多的是营口市，涨幅达到113.1%。但相较于全省其他各市来看，辽宁沿海经济带各市的总体竣工面积处于全省的中上游。

2.4 商品房销售面积和销售额

2017年辽宁省商品房销售面积为4148.5万平方米，与上年同期相比上升11.76个百分点，辽宁沿海经济带商品房销售面积为1911.8万平方米，与上年同期相比上升17.6个百分点。辽宁沿海经济带各市中，葫芦岛市商品房销售面积上升最多，与去年同期相比上升了62.5个百分点，其次是大连市，上升18.7个百分点。值得注意的是，辽宁沿海经济带地区除了锦州市外，其余五市商品房销售面积与上年同期相比均有所上升。

2017年辽宁省商品房销售额为2771.7亿元，与2016年同期相比上升22.8个百分点，辽宁沿海经济带商品房销售额约为1332.997亿元，与上年同期相比上升27.8个百分点。辽宁沿海经济带六个城市中，商品房销售额涨幅最大的是葫芦岛市，与上年同期相比上升79.5%。2017年辽宁沿海经济带六个城市商品房销售额与去年同期相比，均呈上升趋势。

2.5 商品房平均销售价格分析

2017年辽宁省商品房销售均价为6681元/平方米，与上年同期相比上升9.9个百分点，辽宁沿海经济带商品房平均销售价格为5367.4元/平方米，与上年同期相比下降6.3个百分点。

综合分析辽宁沿海经济带城市的商品房平均销售价格，如图6所示，可以看出2017年辽宁沿海经济带各市商品房价格除营口市有小幅度的下降外，其余五市均呈上升趋势，且大连市和葫芦岛市商品房销售均价涨幅均在10%以上。去年全年辽宁沿海经济带房地产市场情况较好。

2017年1—12月，辽宁沿海经济带商品房销售市场总体呈稳中有升态势，运行情况较良好，但要注意房地产投资和商品房价格的过快上涨。

3 辽宁沿海经济带房地产市场SWOT分析

SWOT分析法是对各种影响房地产销售的因素加以分析总结，从而确定辽宁沿海经济带房地产市场的竞争优势、劣势以及机会和挑战，从而将辽宁沿海经济带房地产市场的发展战略与其内部资源、外部环境进行有机结合。

3.1 优势分析

第一，城镇人口的不断增长，帶来房地产市场需求增加的优势。第二，相较于热点城市，辽宁沿海经济带商品房价格水平较低，具有后发优势。第三，辽宁沿海经济带城市相较于辽宁省其他各市，经济发展较为迅速，市场活跃度高，房地产发展机遇相对较好。

3.2 劣势分析

第一，辽宁地区经济发展滞后，沿海经济带六市优势不明显。第二，辽宁沿海经济带多数居民对购房呈现观望态度，购买力后劲不足。第三，辽宁沿海经济带人口增长速度缓慢，多数地级市人口呈负增长。第四，京津冀及热点二线城市地区的人才引流反作用。

3.3 机会分析

第一，辽宁沿海经济带住房需求潜力扩大。第二，辽宁自贸区的设立，其中包括沿海经济带各市中大连市和营口市。第三，沈阳经济区、沿海经济带、振兴辽西北三大战略的实施，为辽宁省经济创造巨大发展空间。

3.4 挑战分析

第一，辽宁沿海经济带地区经济活跃度不足。第二，辽宁沿海经济带六市房地产发展不均衡情况明显，大连房地产市场情况明显不同于其他五市。第三，沿海经济带新区房地产市场存量较多，去库存压力大。第四，辽宁沿海经济带经商环境有改善趋势。

4 辽宁沿海经济带房地产市场总结与展望

4.1 房地产市场发展总体平稳

在一线城市和二线热点城市2017年房地产市场“火爆”背景下，辽宁沿海经济带房地产市场总体呈现稳中有升的态势。辽宁沿海经济带城市发展前景要好于省内其他地级城市。

4.2 房地产投资涨幅扩大

2017年辽宁沿海经济带房地产投资稳中有升，可以推测2018年辽宁沿海经济带房地产开发投资数额将持续小幅提升。其中，大连需要重点考虑房地产投资结构问题，而盘锦则需要重点考虑减少房地产投资降幅问题。

4.3 商品房质量明显提升

商品房销售的竞争，除了建筑地块位置、房地产开发商实力、价格水平等因素外，商品房设计水平、房屋质量、物业服务能力等因素将逐步得到重视。

4.4 住房租赁市场受重视

租赁住房将成为2018年全国住房制度改革的核心内容。未来一段时间辽宁沿海经济带也将加大对发展住房租赁市场的重视程度，沿海经济带也会陆续出台一系列政策推进“租购同权”进一步落地。

参考文献：

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