孙利民

[摘 要] 房地产是资金密集型产业，与经济息息相关，因此房地产行业的稳定与否对经济金融有较大的影响。一般情况下，房地产经济需要大力度的金融机构信贷支持，如果出现房地产经济波动，则极有可能危及整个金融体系，诱发金融风险。鉴于此，文章在深入了解房地产经济波动的基础之上，剖析房地产经济波动下的金融风险形成机制，并基于此研究房地产经济波动视角下的金融风险防范措施。

[关键词] 房地产；经济波动；金融风险；防范措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.052

1 引 言

在我国当前的经济结构中，不可否认的是房地产行业占据了重要的地位。实践证明，房地产经济如果出现不稳定现象，就像撬动了金融市场的一角，对整个金融体系产生涟漪效应，严重时可能会对整个金融体系造成冲击。因此，关注房地产经济波动现象，找到房地产经济波动对金融风险形成的影响机制，是应对房地产金融风险的重要路径。

2 房地产经济波动理论概述

2.1 房地产经济波动概念界定

任何一个行业的发展都处于波动中求稳的状态，房地产行业也不例外，自然会出现房地产经济波动的问题，从长远的角度来看，房地产经济是相对稳定和增长上升的，而房地产经济波动则会围绕这样的长期趋势上下起伏。简而言之，房地产经济波动就是房地产经济总量在长期增长趋势中上下起伏的一种经济变化状态。具体而言，房地产经济波动包括多方面的波动变化，例如房地产经济增长率的变化、房地产行业就业率的变化、房地产行业价格水平的变化等。

2.2 房地产经济波动主要类型

根据经济波动是否正常可以将房地产经济波动分为周期性波动和异常性波动两种。前者属于正常变动，后者属于非正常变动。周期性波动是市场经济环境中的一条基本规律，从长期的角度来看，经济会出现周期性的变化，这种变化是受到内部规律和外部环境因素的综合影响而形成的。在周期性波动中，房地产经济会有高峰值和低谷值，有一定的规律可循。而异常性波动不存在变动规律，具有较大的不确定性。根据房地产行业的历史情况来看，异常性波动通常是在房地产泡沫出现时产生的经济不稳定现象，异常性波动不利于经济的健康可持续发展。

3 房地产经济波动视角下的金融风险

3.1 房地产经济波动视角下的金融风险构成

房地产经济波动视角下的金融风险，主要包括四个来源，分别是借款人风险、抵押风险、金融机构风险和环境风险。第一，借款人风险是由于借款人拒绝偿还贷款而产生的金融风险，造成这种风险的原因多种多样，例如借款人在还款期限截止时丧失了还款能力，或者借款人在贷款后由于房地产价格下降而主动违约。第二，抵押风险是金融机构处理抵押物品可能产生的风险，主要是由抵押物产权问题所致。第三，金融机构风险是金融机构在房地产贷款过程中，由于自身的某种原因而导致房地产贷款管理失当产生的风险，例如长期性房地产贷款的流动性风险、金融机构经营管理不善造成的资金损失等。第四，环境风险是金融机构经营环境变化所导致的风险。

3.2 房地产经济波动视角下的金融风险形成

根据历史经验，国内外诸多金融风险的产生，最初的导火线都是房地产价格的崩溃。例如国际上几次较大的金融危机，都是由于房地产价格的异常波动而导致银行体系崩溃所致。此外，由于银行的信息不对称而导致其对房地产贷款的信用评估不准确，就可能导致贷款流向不合理，进而诱发房地产行业投机行为，出现房地产泡沫。一旦泡沫极度扩张，就会打破原有的供需平衡，导致房地产价格崩溃，产生金融风险，甚至是金融危机。另外，开发商不正当的营利手段可能导致银行和借款人出现信息劣势，进而诱发不当经济行为，严重时就会导致金融风险的产生。最后，由于房地产经济与金融机构息息相关，如果房地产经济波动就会对金融机构产生影响，而金融机构的变动会引发政策的变动，最终对整个产业链产生影响。

4 房地产经济波动视角下的金融防范策略

4.1 加强房地产价格管控

从当前我国房地产行业的发展概况来看，各大城市几乎都出现了房地产价格持续上升的苗头，甚至部分城市的房地产价格上涨已严重超出正常范围，导致市场经济结构不合理，社会平均购房能力下降。结合上文房地产经济波动下金融风险的形成机制的分析，文章认为政府相关部门必须要立即出手，加强房地产价格管控，制约房地产价格的进一步飞涨，力求房地产行业的稳步发展以及整个经济结构的合理化。如果持续任由房地产价格上升，对于工薪阶层而言必然会极大地影响到房屋居住，进而对社会和谐稳定产生不利影响。政府进行房地产价格管控，不是为了制约房地产行业的发展，而是旨在让价格回归正常、保持稳定。因此，政府应当尽快出台相关政策，一方面进行价格管控，另一方面防止投机行为作乱。

4.2 实现抵押贷款证券化

此处所说的抵押贷款证券化，是针对房地产行业而言的。之所以建议实行房地产抵押贷款证券化，是基于降低商业银行金融风险的考虑，通过证券化的途径能够更好地实现对金融风险的规避和分散。在实际操作中，金融机构通过对自有的住房抵押贷款进行整合和重组，通过现金购买方式买入证券，结合对信用评级的考察，为投资者提供证券贷款。商业银行可以通过部分收益权转让的方式进行资金回收。

4.3 深化房地产投资政策调整

对房地产投资政策进行调整，能够在较大力度上对房地产经济波动进行平复，从而降低金融风险产生的概率或造成的损失。具体而言，深化房地产投资政策调整需要满足三个要点：其一，投资主体的调整；其二，投资规模的调整；其三，投资规范的建立。针对投资主体的调整，是因为考虑到房地产投资回报与房地产经济密切相关，如果投资主体选择不合理，则可能导致投资失败，進而产生房地产经济波动。想要有效防范房地产经济波动所导致的金融风险，就必须配套相应的风险规避机制，在选择投资主体时，明确双方权责，尤其是产权明确。其次，之所以建议进行投资规模的调整，是因为考虑到现目前我国房地产行业的发展规模直接与整个行业资金规模挂钩，所以在深化房地产投资政策调整时，需要对投资规模进行适当的管制，避免投资规模膨胀而导致房地产行业出现泡沫，确保房地产行业的发展规模与我国市场经济发展水平相适应。最后，投资规范的建立是为了给房地产行业的发展树立标杆，对房地产行业中的投资行为进行约束，借助政府宏观调控的作用来调整房地产行业秩序，为房地产行业的健康稳步发展提供保障，从而达到金融风险防范的效果。

4.4 强化金融机构风险管理

房地产行业的发展在很大程度上得益于金融机构的信贷支持，所以要想对房地产行业金融风险进行有效防范，还需要从金融机构着手，强化金融机构的风险管理水平。对于商业银行而言，想要不断提升自己的发展能力和市场适应能力，就必须优化自己的经营管理模式，建立科学有效的管理机制，加强对风险的管控能力。另外，商业银行还应当及时构建针对房地产行业的信贷风险评估指标，同时结合业内信息共享平台，对房地产企业进行信贷风险评估，从而达到对金融风险防范和规避的目的。

5 结 论

综上所述，在我国的经济环境中，房地产行业与整个市场经济、金融体系有着密切相连的关系，且房地产经济波动极易造成严重的金融风险。在我国金融市场尚处于初级发展的阶段时，有效防范金融风险是重要的课题。对此，文章基于房地产经济波动的视角，梳理了金融风险的构成及形成机制，并针对金融风险的防范措施提出了自己的思考，建议从加强房地产价格管控、实现抵押贷款证券化、深化房地产投资政策调整以及强化金融机构方向风险管理等方面着手，强化金融风险防范。

参考文献：

[1] 付东，雷学军.中国房地产金融风险分析 [J].特区经济，2012（10）：20-22.

[2] 张万豪，周秝宸，胡滨.区域房地产金融风险实证分析——以温州为例 [J].区域金融研究，2017（8）：77-82.