赵万策

【摘要】社区管理和物业管理作为我国城镇居民的配套项目，在日常生活中发挥着越来越重要的作用。但社区管理和物业管理又有一定的区别，他们的运维主体不同，运行目的不同，新经济发展形态下如何将二者纳入到一个统一管理机制中从而实现物业管理与社区管理各种资源的有效整个，为居民提供更加优质的服务。为此，本文针对城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制展开了深入研究，以强化城市居住区管理效率推动相关管理工作进一步发展。

【关键词】社区管理 物业管理 有效结合

一、研究背景和问题提出

近年来，随着我国经济的快速发展和人民群众日益高涨的精神文化需求，人们对于幸福住宅的认识也在不断的深入。人们不再单纯的要求周围环境的美观、干净大方，也不再单纯的希望办事效率的提升上，而是希望能够出现一种将两者合二为一的方式，既满足人们的需要同时又能够通过便利方式提供服务，是一种以满足感为前提，便利性为依托的新型幸福指数理念下的住宅理念。也正因为此，对于社区管理与物业管理多方面融合的研究，才显得尤为重要。本文从社区实际情况出发，重点分析了社区管理和物业管理目前存在的问题，并提出了一系列的整合方式和方法。

二、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析

（一）社区管理自治现状及问题分析

社区居委会从功能的定位上为居民提供帮助的机构，在实际运行过程中由于体制的问题，导致社区更倾向于机关、职能的定位，主要是以完成上级的计划任务为主，社区自治的根本任务反而是受到了淡化。社区居民作为社区的主体，则是被动的参与其中，没有自主的决定权，缺乏灵活性，更多的受到政策的限制。

（二）业主自治现状及问题分析

以某小区案件为例，2017年全年受理量27947件，比2016年翻一番，2018年一季度案件受理量同比2016年、2017年增长超过30%。物业矛盾纠纷的多发、易发已成为影响社会公众情绪的重要因素之一。

（三）物业管理公司面临的问题分析

我国物业管理虽然经历了近30年的发挥在那取得了显著的成效，但也存在诸多的问题。任何市场都应当包含买方和卖方，在物业服务市场中，买方是业主大会，卖方是物业公司。物业服务产品是准公共服务产品，是对公共部位的管理和服务，任何单一的业主不能决定其价格，只有代表全体业主的組织才能够决定其价格，换句话说，没有代表全体业主的组织就没有真正的买方。但在物业这一行业，仍然存在强买强卖的问题，业主不需要的服务，也会进行捆绑销售，要与不要，业主做不了主，使物业市场机制失灵。

在现行物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。这种状况导致了物业服务企业以管理者自居，而忽视了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值这一物业管理的核心价值。这不仅给政府的公信力带来了负面影响，也阻碍了物业服务企业的健康发展。

三、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制

明确各主体在社区管理中的地位和责任，构建社区管理体制机制。一直以来，住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中责任边界不清，相关部门法止步于小区红线外，街道和社区居委会层面的职责分散，导致跨部门、跨领域协调难，各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此，首先要明确各主体在社区管理中的职责，突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务机构的职责，强化业主和物业管理公司之间的合同责任，立法规定业主大会和业主委员会的主体地位，建立社区综合管理联席会议制度，构建社区管理体制机制。

发挥居民自治和社区共治作用，提高居民参与社区管理的积极性，增强社区综合治理能力。理顺政府和社区的关系，实现权责利统一。政府还权于社区，解决社区居委会行政化问题。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责，积极协调物业管理中各种纠纷，建立纠纷解决机制，加强社区管理和物业管理的联动。同时加大宣传，营造社区参与的氛围，提高居民的积极性。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度，提高居民参与社区自治的程度。

强化行业建设，发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。完善物业管理市场机制，建立市场化价格体系。提高物业管理行业监管水平，成立专业指导组织。推动物业管理行业创新转型发展，引进枢纽型物业公司。“三分建设、七分管理”，社区管理的可持续发展，离不开行政力量、社会力量、居民自治等各方合力的共同参与，通过引导居民参与小区治理、激发居民自我管理、自我服务的内生动力，发挥居民业主最大能量。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴，将两者有机整合，强化政府的公共管理职责，理顺专业部门在公共服务中的主体责任，落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务，充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力，是社区管理和物业管理的发展方向，是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。

四、结束语

物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，在我国已走过了30年的历程。但是，迄今为止我国尚未形成真正的物业管理市场，没有形成成熟的符合我国城市建设管理规律的物业管理模式和管理制度。随着我国城市化进程的加快，城市既有房屋建筑总量的不断增加和日益老化，社会各界都应该关注物业管理的发展和演变，都应该为此而不懈努力。

参考文献：

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