王 健，李 婷

（北京清华同衡规划设计研究院有限公司，北京 100085）

1 历史街区价值研究的意义

1.1 价值认定是历史街区是否成立的标准

《中国历史文化名镇（村）评价指标体系》（试行），是规范历史文化名镇名村的评价标准。村镇的价值特色是其能否被评为历史文化名镇名村的标准所在。同理，历史街区价值认定的准确与全面性，关系着历史街区的存亡兴衰。村镇价值认定成立即可得到相应的保护，不成立则有可能被城市建设发展的大潮所淹没。

1.2 价值认定是非典型重要遗产的存在底线

在历史街区保护规划项目中，文物历史建筑、古树名木等类的重要遗产都会受到妥善的保护。但对于非典型遗存，如因评价要素不达标，没有进入街区“历史建筑”名录的古建筑，则会因价值认定的片面性，缺少相关政策的约束和引导，其特定的价值便将在历史街区模式化的更新过程中被迅速改写。因此，非典型重要遗存依赖于历史街区价值认定的全面性得以保存。

1.3 价值认定是发掘街区特色的关键环节

在历史文化街区的建设中，“千城一面”的问题并不少见。我国现存历史文化街区内的建筑形制以传统民居居多，各处传统民居由于存在文化沟通，与周边省市存在诸多类似之处。历史文化街区的价值认定，是挖掘街区特定价值、重现街区特色的重要环节。

1.4 价值认定是保护策略制定的依据

历史街区保护规划的技术路线，从价值研究落实到保护措施。历史街区的价值认定是针对性地制定保护策略的依据。

2 历史街区价值研究的困难与问题分析

2.1 尚未形成统一的历史街区价值认定方法

国际上初次提出“历史街区”的概念，是1933年8月国际现代建筑学会在雅典通过的《雅典宪章》。“对有历史价值的建筑和街区，均应妥为保存，不可加以破坏”[1]。

1987年，由国际古迹遗址理事会通过的《华盛顿宪章》列举了历史街区中应该保护的5项内容："街区的整体形态以及街道的格局；#建筑、植被、广场三者的空间关系；$历史建筑的内部构造和外部面貌，包括高度体量、建造样式、材料等；%街区与周边自然环境以及人工环境的联系；&街区在历史上的突出贡献和功能。

国内现行的历史文化街区规划设计标准，肯定了历史文化名城和历史文化街区保护规划中历史文化价值认定的必要性，但并未详述历史文化价值认定的范围和方法。《历史文化名城名镇名村保护条例》第八条规定，申报历史文化名城、名镇、名村，应当提交所申报的历史文化名城、名镇、名村的有关材料中包括了历史沿革、地方特色和历史文化价值的说明；《历史文化名城名镇名村街区保护规划编制审批办法》第十四条规定，历史文化街区保护规划应当包括下列内容：“（一）评估历史文化价值、特点和存在问题；（三）确定保护范围，包括核心保护范围和建设控制地带界线，制定相应的保护控制措施……等。”[2]现在国内历史街区价值评价大多遵从《中华人民共和国文物保护法》，从历史、艺术和科学价值3个方面进行评价[3]。

近年来，国际、国内都在关注文化遗产对现代城市的影响和其自身可持续发展的能力，并由此提出了社会经济价值、文化价值、声望价值和教育价值等多种观点和理论[4]。但历史文化街区保护领域尚未形成较为权威、全面、统一的价值认定方法。

2.2 执行团队能力不足导致方法论的落实不稳定

历史街区价值认定方法的不统一，使价值认定的落实一方面受到规划组织编制单位眼界和重视程度的影响，另一方面也受到规划设计团队水平的较大影响。前期研究的深度、现场调研的全面性以及价值判断的准确性直接影响到价值认定。现行历史文化街区保护规划需经专家评审会确定最终方案，专家团队难以在短时间内掌握所有信息，这必将影响价值分析的全面性。

2.3 公众认可与规划审批两种导向难以统一

在历史街区保护规划顺利审批后，历史街区进入保护更新阶段。历史街区的保护更新过程受到产权主体、社会资金、建设单位、运营方式等多重因素的影响，除此之外，公众的认可程度直接影响实施效果。从价值认定、规划审批到项目实施以及合理运营，还有很长的路要走。

3 洞庭南路历史文化街区的现状与困境

岳阳古称巴陵，又名岳州，是我国第三批历史文化名城。洞庭南路历史文化街区位于岳阳古城南门外，自明清以来，一直是县署、商贸、文教活动的主要场地。随着城市的发展，盛极一时的传统商业街区日渐衰落（图1）。

图1 洞庭南路历史文化街区现状航拍图

3.1 街区整体空间形态和历史街巷格局日益模糊

无序的城市建设，破坏了历史街巷的生长肌理，多条历史街巷的消失和更名，让洞庭南路历史文化街区整体空间形态日益模糊，城市街巷格局和视线通廊逐渐消失。

3.2 街区遗存保护不力，文物历史建筑坍塌严重

洞庭南路历史街区建筑类型以砖木结构民居为主，业主多已搬迁或期待搬迁。功能业态低端，建筑年久失修，坍塌损毁严重。作为历史文化街区重要物质文化遗产和历史载体的建筑遗产凋敝不堪。

3.3 棕地打断城市山水格局

洞庭南路历史文化街区，与西临洞庭湖的自然环境息息相关。同时，由于交通愈发便利，洞庭南路历史文化街区沿岸线多为工业码头占据。棕地打断了历史街区与洞庭湖的有机联系。

3.4 基础设施落后，功能业态低端

由于老城基础设施、交通条件有限，洞庭南路周边多为小型零售业和渔业，业态低端，街道卫生条件和街道立面品质低下。洞庭南路历史文化街区重要历史遗存和文化价值的保护与传承，亟待准确高效的街区价值体系的确定与切实可行的保护更新措施的施行。

4 历史文化街区价值认定策略梳理

4.1 街区历史价值

历史街区对城市来说，是活化的教科书，对人们建立文化认同、延续个人与家族记忆以及增强地域文化自信有重要的价值。街区历史价值是历史街区得以延续的初始意义和公众认可度的来源。

历史价值评价应当重视以下两点：①历史街区与重要人物和历史事件的相关程度；②历史文脉的价值，即历史街区从产生至今历代的形态特征、功能定位等。除此之外，还应重视其在各个历史阶段的延续性。

从历史地图和古籍可以得出，岳阳洞庭南路历史文化街区位于岳阳古城南门外（图2），唐代尚无市井，宋代以来，已经建立了街衢，学校等建筑；自明代至清末成为商贸活动的中心（图3）。1938年，日军侵占岳阳，在此经营洋行、商铺。洞庭南路历史文化街区内文物历史建筑遗迹也遍布各个朝代。因此洞庭南路具有较为完善的历史文脉价值。

图2 岳阳古城空间落位图

图3 嘉庆巴陵县城图

4.2 自然地理环境价值

我国幅员辽阔，各个城市建设于不同的自然环境。早在三国时期的金陵城（南京）规划，即体现了“形胜”思想，强调城市规划与自然环境的结合。自然山水格局与历史文化街区的形态演进、街区功能业态的发展、文化特色的形成等有着不可分割的关系。

历史文化街区自然地理环境的价值挖掘主要考虑以下两点："因城市形态与山川湖泊有着密切有机的联系，故此应考虑历史街区是否濒临重要的山川湖泊；#历史文化街区是否濒临区域重要的商贸港口或交通通衢。

岳阳位于洞庭湖与长江交汇处，是自古以来重要的南北交通要冲。民居单体建筑，多依托地形山势展开；洞庭南路西侧街道，条条通往水边，虽然如今为工业用地所隔，趋势却明显易见；蔚为壮观的多处码头遗址，同样是洞庭南路历史文化街区重要的自然地理价值特色。

4.3 城市空间形态价值

自周代起，我国已经形成了“匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬……”[5]的城市空间理论。我国各个历史文化街区必然承载着历代城市多样化的空间格局。历史街区城市空间形态价值评价应关注："历史街区空间形态是否历经多个朝代更替演进；#历史街区空间形态是否反映了特定自然地理条件下城市空间形态的特征；$历史街区传统街巷肌理是否保存完好。

以洞庭南路历史文化街区为例，由于濒临洞庭湖，规避洪水侵犯而产生了肋骨状的街巷肌理（图4）和背山面水的建筑布局方式（图5），反映了特定自然和历史环境下的人类生活聚居方式，形成了独特的城市空间格局，是宝贵的城市空间类型遗产。

图4 清光绪府城街道图

图5 1915年岳阳历史照片：背山面水的建筑布局

图6 洞庭南路历史文化街区建筑现状价值评价

4.4 建筑价值

文物、历史建筑作为历史街区中最直观的物质文化遗产，是不同自然历史阶段历史文化、建筑技艺的物化体现。随着城市更新发展的过程，历史文化街区通常同时承载着多个历史阶段不同形式、不同风格的建筑特征，从而形成了城市景观的美学多样性。历史街区建筑价值认定的不准确，会导致历史街区建筑美学特征的断代和地域性的缺失，降低历史街道建筑语汇的多样性。

《历史文化名城名镇名村保护规划编制办法》第三十四条规定，对历史文化街区保护范围内的建筑物、构筑物进行分类保护，分为文物保护单位、历史建筑和建议历史建筑、传统风貌建筑、其他建筑4种评价类型[5]。然而客观全面地建筑价值评估系统，应因地制宜，适当增设类别，不仅应考虑建筑物及其场所是否因为重要的人物活动、事件或特殊历史功能，因而具有较高的历史意义；还应考虑建筑物在空间布局与形态、形制与细部装饰等方面是否呈现出典型的时代特征，因而具有建筑学研究和作为审美对象的价值。

在岳阳洞庭南路历史文化街区建筑价值评估中，为充分保护洞庭南路历史文化街区建筑多样性，在岳阳历史文化街区的建筑风貌评价中，增设了优秀近现代建筑的风貌类别，经评价得到文物1处，历史建筑和建议历史建筑49处，传统风貌建筑33处，优秀近现代建筑31处，风貌不协调建筑若干（图6），为街区的复兴保存下丰厚的建筑遗产。

4.5 文化价值认定

对比前几项价值，人文价值的评价对于历史街区的振兴更具实际意义。

历史街区的衰败大多源于街区业态、功能与现代生活方式的差异。成功的历史街区振兴过程，对于物质环境的修复和社会活动的重新注入缺一不可。单纯的历史街区物质环境修复，需要大量社会资金的注入维持生机；社会活动的组织和新功能的置换，将带动历史街区的活化、自身价值的增加和资金的可持续发展，历史街区和文化价值本身应当成为城市生活不可分割的组成部分。

(1)文化价值与街区赖以生存的自然环境密不可分。岳阳洞庭南路历史文化街区西临洞庭湖，传统渔业文化源远流长。岳阳作为交通通衢，孕育了码头文化、船舶文化、商贸文化等多种文化体系。与此同时，发达的商贸街区孕育了盛极一时的会馆文化，在历史街区中残存了万寿宫等商贸会馆遗址。

(2)文化价值与街区丰富的时代背景息息相关。历经多个朝代与日军占领，洞庭南路历史文化街区兼有佛教、道教、西洋宗教等多种宗教寺庙遗存，宗教文化兴盛。洞庭南路历史文化街区的文化多样性是洞庭南路历史街区振兴的人文土壤（图7）。

4.6 经济与商业价值

《城市历史街区的复兴》中提出：“（历史街区的振兴）仅有保护主义者和激进分子对建筑的需求是远远不够的。这种需求必须来自房地产市场上的一大批使用者。而且这种需求不是抽象意义的，它必须以支票簿来兑现。然而，经济的理由常常被置于保护和维护的对立面上。……历史保护首先要涉及建筑物，历史建筑是不动产，而不动产是商品，对于一个要吸引投资的商品来说，它必须具有经济价值。因此要吸引私人投资到历史保护上来，首先必须提升历史建筑的商业价值”[6]。

历史文化街区因为资源的不可再生，因而具有绝对的稀缺性。同时，历史文化街区往往在城市中占据重要的地理位置，享受着政策和财政的扶持，较其他地区更具吸引力。

出于经济价值的考虑，历史文化街区的振兴十分必要：①历史文化价值的稀缺性决定了历史文化街区是否能够作为城市稀缺遗产而存在。城市稀缺遗产对开发投资者具有较强的吸引力，这也能为城市的日后运营和功能置换提供文化基础。②城市区位和交通条件决定了历史文化街区作为新的城市活力中心，具有吸纳人流和资金的潜力。③现状地价是街区功能置换的地价成本。④初步策划的可行性同样是街区经济价值评价中不可忽视的因素。

图7 洞庭南路历史文化街区文化类型分布

4.7 历史街区价值认定评价指标表

综上所述，作者以图表形式建立了历史文化街区价值评价体系的初步表格，如表1所示，此表格从6个大项，其中的16个分项总结了历史街区价值评价的各项指标，适用于不同历史文化街区的价值认定评价体系（其中分项分值的加权系数暂未考虑，有待更深入的研究）。

表1 历史街区价值认定评价指标表

续表1 历史街区价值认定评价指标表

5 从保护措施落实反观价值认定的准确性

历史街区价值评价的准确性与有效性，最终有待保护措施可行性的验证。

5.1 历史价值的保护措施

历史价值的具体保护措施不仅体现在对具有历史价值的各类物质文化遗产的保护上，除此之外，还应重视对街区历史的宣传与教育，以增强地区自信，得到社会关注。

5.2 自然地理价值和空间价值的保护措施

历史街区自然地理价值和空间价值的保护应当因地制宜，对症下药，保护城市自然环境，重现城市传统空间格局。

岳阳洞庭南路项目中采取了以下措施：①否决跨洞庭湖高速公路的修建计划，保护洞庭湖自然景观，保护滨水历史街区的空间关系，②保护洞庭水体和岸线，再现历史街区依山傍水的自然环境，③整治滨水空间，依托码头资源，打造城市沿湖公共空间，④否决建设防洪堤，抬高地形的防洪方案，避免对传统城市山水格局和自然地势的破坏，⑤拆除阻隔街区和洞庭湖视线的建筑单体，疏通滨水景观视线和路径通廊，⑥保持依山就势的整体城市格局，整治历史街巷风貌，拆除私搭乱建，恢复历史街巷肌理。

5.3 建筑价值保护措施

历史建筑是一种稀缺资源，因此建筑价值保护方面最重要的措施是防止存量的减少。这个存量包括列入文物、历史建筑保护名单的建筑和具有时代建筑美学价值的建筑元素。

对列入文物、历史建筑名单的建筑，应当予以严格保护，制订详细的保护修缮方案。部分历史建筑可考虑活化利用，但应当严格控制开发商对历史建筑的修缮改造行为，制定严格的修缮方案审查制度。

对未列入文物历史建筑保护名单的，传统风貌建筑级别以下的建筑，应建立街区历史建筑元素保护图册，对具有典型建筑美学特征的建筑语汇记录在册，日后更新过程中维护历史街区传统风貌和多样性，减少伴随新功能的置入带来的传统建筑语汇的丢失。

5.4 人文价值保护措施

对街区文化价值升华的解读和引爆片区的活动组织都将进一步保证历史文化街区遗产的可持续性，让原本难以实现的保护和更新得以持续。

结合传统技艺、非物质文化遗产的文创产业进驻、与传统文化相关的城市活动组织等，均能带动地区活力，产生更多对建筑空间的需求，需求的增长将最终实现整个历史街区资产的增值。历史街区甚至可以通过自身资金的平衡，为那些经济效益较低、很可能在普通商业再开发项目中被摈弃，但具有重要历史意义的文化遗产提供一个生存空间。

可借鉴的人文价值的保护与利用措施有：①以地区非物质文化遗产为主题的文创产业的培育；②街区老字号商铺的保护和升级；③培育以地域传统美食为主题的餐饮单体；④利用历史建筑，建立街区文化博物馆，收藏人文价值和民间艺术展品；⑤引进运营团队，定期组织街区文化活动，提高街区影响力等。

5.5 经济价值的提升措施

一个地区物质环境的更新将有助于提高人们对于街区的自信，然而，单纯物质形态的改善是难以维持的。第一，历史街区经济价值的提升需要政府管理与房产开发的共同经营。第二，策划运营者不应忽视启动性重点项目的引爆作用。无论是对政府组织，还是对一些有远见的投资者和企业家来说，启动性项目的成功都会进一步的增加对历史文化街区的信心和动力。当然，此时还基本依赖于政府控制的力量，对建筑空间和市场供给的情况应予以协调。

值得重视的是，多数历史街区经济价值提升的方式来源于历史街区的功能再造。历史街区现状功能业态过时，难以吸引资金投入，建筑也因此年久失修。功能再造意味着对现有功能和住户的置换，又被称为中产阶级化。历史街区的特征很大程度上依赖于其地域性的功能特征，因此历史街区的严格保护者对中产阶级化大多持质疑态度，比如，对洞庭南路历史文化街区整体业态品质和街区卫生环境的提升，必然与传统渔业生产及生活场景有所冲突。精品化的鱼主题餐厅在获得优雅、卫生环境的同时，必然丢失了人声鼎沸的鱼市码头场景。

然而，中产阶级化是历史街区振兴的必然结果。街区一旦开始复兴，其资产价值就会升值。有能力并愿意为历史价值支付高租金的用户会留下，而更看中低租金的用户会选择另择地点。过于注重原有传统功能的保护，可能会阻挠吸引街区物质环境改善和振兴所需要的投资，反而导致历史建筑的退化和消失，以致街区进一步的衰败。平衡历史街区传统功能特色与新功能植入，是历史街区振兴的必经之路（图8、图9）。

6 结束语

图8 洞庭南路现状街景图

图9 实现功能置换的洞庭南路改造后街景意象

文章借鉴文化遗产价值评价体系，结合洞庭南路整治更新规划案例，提出了历史价值、自然和地理环境价值、城市空间价值、建筑价值、文化价值和经济价值6项评价指标，并细化了各项价值的分项指标，形成了较为全面的历史街区价值评价表。希望对更多历史街区保护与更新工作者有所借鉴。

在历史街区保护规划中，统一的价值认定方法和切实有效保护措施的形成还有待更多的研究和努力，但为了历史文化街区保护和更新工作能更加科学高效地完成，我们要更加坚定地走下去。