刘波

摘要：建立和实施不动产统一登记制度是党的十八届三中全会做出的重大决策。目前我国的不动产数据主要分散保管与国土、城建、农业、林业、海洋等部门，不动产登记数据整合是对各个部门已有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行梳理、规范，依据不动产登记数据库标准整合建设不动产登记信息数据库，为不动产登记业务和信息共享查询服务提供支撑。实现房屋、土地、林地、草地、海洋、农村承包经营权空间数据和登记业务数据、档案数据的一体化存储，达到图形、属性、档案一体化管理的目标。

关键词：不动产登记 数据整合 数据库建设

引言

目前，不动产统一登记正在各地有条不紊地推进中，为加快不动产登记数据整合进度，国土资源部出台了《不动产登记数据库标准》（试行）和《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行），为不动产登记数据整合提供了指导方向。但由于我国不动产登记一直分散于不同部门，导致不同的登记数据之间存在一定的异构性；而且不动产登记数据具有强烈的时效性、动态的变化性、历史的延续性等特性，使得不动产登记数据整合难度增大，单纯依靠各种登记数据很难做到完全整合，必须扩大有效数据来源，以充实各种登记数据，完成数据整合。

一、数据整合难点

（一）数据多源，结构不一，整合难度大

不动产登记涉及的相关数据分散在土地、房屋、林地等部门，其数据来源、数据库标准、存储和更新方式、历史遗留问题复杂多样，因此存在数据内容、结构、语义、组织方式上的差异，需要投入大量的人力、物力和财力进行档案校核和外业调查才能完成。

（二）数据总量大，整合要求高

不动产登记数据不仅有大量的属性信息（权利人及权利信息、登记过程信息、档案信息等），而且有关系复杂的空间图形信息（地籍区、地籍子区、宗地、地形、房产分层分户图等），而且数据之间关系复杂。特别是房地数据，不同时期形成的大量调查和登记数据具有数据内容多样、权属关系复杂的特征，而这些登历史登记数据间关系复杂，存在缺失和错误的问题。另一方面，由于房产登记中存在较多还涉及权利的限制和提示信息，在数据整合过程中不仅要确保数据库成果的规范、准确和继承性，同时还要保持登记信息的完整性和连续稳定性，对整合工作提出了很高的技术要求，整合工作量巨大。

（三）数据质量不一，整合技术复杂

现有分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息由于采用的建库标准不同，而且同一种数据在不同时期也有不同的业务规范，数据形成过程复杂，数据质量参差不齐，因此需要对现状数据和历史数据进行整理，建立新旧数据间的关联关系和时空关系，整合技术复杂。

二、不动产登记数据整合

（一）数据整合的具体任务

我国各地的具体情况不同，不同类型的不动产数据存在的现状也不完全一样，在实际工作中可以根据数据收集情况选择符合条件的数据整合路线和方法进行整合。具体工作任务如下：

（1）对于已建成的与不动产登记相关的数据库（比如城镇地籍数据库、农村承包地数据库、城镇房产登记数据库），可依据不动产登记数据库标准，建立不同数据库的相关映射关系模型，对原有的数据库中数据资料补充完善后转换形成符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。

（2）对于没有建立数据库但是已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，按照最新的不动产登记数据库标准，对电子档案盒数据进行提取、转换。对需要的不动产登记信息进行补录和完善，建立符合不动产登记数据库标准的不动产登记信息数据库。

（3）对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依据不动产登记数据库标准录入数据，补录电子数据，对纸质档案采取数字化扫描的方法进行录入，数据规范化整理后建立符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。

（二）数据抽取转换

数据抽取转换是不动产登记数据整合的重要环节，主要工作内容是按照《不动产登记数据库标准》（试行）要求从原始登记数据库中抽取以宗地、房屋、小斑等为登记单元的权利人信息、权利信息以及业务信息等属性数据；抽取地籍区、地籍子区、宗地、建筑物、构筑物、地形数据、土地利用现状数据等空间数据，形成过程登记数据库；同时从民政部门数据、地理国情普查数据、天地图以及国土资源一张图数据中抽取行政区划、地名、建筑物名称、构筑物名称、街道等有效信息，形成外部数据集。

（三）数据整合关联

（1）空間数据整合

以现有土地登记空间信息数据为基础，先按照《不动产登记数据库标准》（试行）对现有的地籍区、地籍子区、宗地、界址线、界址点、建筑物、构筑物、其他地形要素空间数据进行统一编码；再对房产登记、林地登记数据中的空间信息（房屋自然幢、构筑物等空间数据）进行统一编码；最后通过空间位置一致性分析，运用空间叠加方式，将房产登记、林地登记数据中的自然幢、构筑物、小斑等空间信息叠加到地籍区、地籍子区、宗地内，把空间数据统一整合起来。空间数据整合完成后，要及时划分不动产登记单元，编制不动产单元代码。

（2）属性数据整合

通过反向赋值的方式将空间数据整合后生成的不动产单元编码赋到土地、房产等登记属性数据中去，同时引入有效的外部信息加以校核，生成不动产单元编码与原土地、房产登记属性数据库中宗地统一编码、区号、分区号、丘号、幢号等信息的信息转换对照表。利用信息转换对照表将土地、房产等登记属性数据关联起来，生成信息相互关联、完整的属性数据库。

（3）档案数据整合

利用原档案管理数据中的宗地统一编码、地号、坐落等关键字与登记属性库中的对应关系生成新的档案管理关键字不动产登记单元编码，同时保留原关键字，形成档案数据库。

（四）不动产登记信息综合查询利用模块

存量数据整合完成后，可在不动产登记信息平台中统一查询入口，提供不动产登记信息综合查询服务，出具查询结果证明，提高工作服务效率。不动产登记信息综合查询功能主要如下：

（1）新查询统计类型增加：实现查询存量数据总量查询，按登记时间、登记类型、不动产单元所在区域等对存量数据进行統计等。

（2）原有查询统计数据源扩展：实现不动产登记存量数据整合后将整合成果纳入到现行不动产登记数据库中，通过该模块开发，在原有查询功能的基础上，将整合成果数据纳入统计范围，保证统计数据的完整性。

（3）原查询条件完扩展：将重要字段全部作为查询条件，其他字段也尽量作为查询条件，保证用户可以通过更少的模糊信息能查询到需要查询的登记成果，并可区分是通过不动产登记系统进行登记的成果数据还是整合的存量登记成果数据。

（五）不动产登记数据库的建立

我们可借助不同的信息技术，建立数据库，以优化数据的整合。文章以SuperMap为基础，根据相关文件的要求，提出了数据库的设计方案。其具体的设计思路是：在数据库内加入中间库、标准库的板块，其中，中间库是对数据进行规范处理，建立数据间的关联，经过处理的数据可以直接输入到标准库内。

系统具有的功能是：数据编辑，它会把数据转化为不同的格式，包括DGN、DWG、MIF、EOO等，用系统内不同的录入方式，完成数据录入，并把无效的数据清除；数据处理，它是让数据的格式变得规范，消除数据名、质不同的问题，保持数据格式的统一；整理数据，具体操作是从所有数据中抽取所需的数据，完成数据转化与映射，了解楼盘表的信息，决定是否增加或修改单元，补充并修改已经完成登记的信息；建立数据关联，数据间的关联包括土地和房产、土地与林地等，通过关联的建立，可以判断数据是否准确；数据检查，它会按照相关标准与地方具体的工作要求，在系统内加入多个检查规则，用自定义功能改变数据单元表示的图形，并检查其属性是否正确，判断数据是否完整，具有逻辑一致性；管理成果，完成整个数据入库的过程，导出成果数据。

（六）数据入库

按照《不动产登记数据库标准》（试行），将整理完毕的不动产登记信息数据中的基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记业务等进行数据组织、编码和入库，构建支撑不动产信息基础平台运行的不动产登记数据库（成果数据库），并生成不动产登记元数据。

三、结束语

总而言之，想要把分散的不动产信息数据整合，建立一个不动产数据库，需要有关部门投入大量的人力、物力，并让各部门互相配合，以优化数据整合的效果。不动产数据的整合，是不动产登记工作中，必需的一项内容，只有把数据整合，才可以为业务提供服务，优化不动产信息数据的管理。