刘秋艳

摘 要：我国城市人口以每年1% 的速率增长，人口持续高速地向城市转移带来了对于城市住宅建设的高要求。而随着城市化发展和城镇化率的提高，将有大量的新建建筑出现。新建建筑如果采用全装修建设形式能够很好地达到节能环保、减少资源浪费的效果。为此，本文主要对成品住宅发展问题进行了分析，并提出了相应的对策。

关键词：成品住宅；問题；对策

随着我国经济实力和人民消费水平的不断增长，近年来建筑行业的社会需求也日益增长，由此导致不可避免的现象就是建筑行业正日益成为主要的能源消耗领域以及温室气体排放源。据资料统计，建筑领域二氧化碳排放量已占据了各类气体总排放量的50%，并且有日益上升的趋势。因此，推行低碳环保建筑是十分迫切而有必要的。在环保、低碳以及经济发展要求下，“住宅产业化”、“成品住宅”等词应运而生。 此类建筑的产生及发展，对提高房地产开发建设水平、推进住宅产业现代化、促进资源节约利用，具有重要意义。

1 成品住宅的概况

住宅产业化，从本意来讲就是要实现住宅生产、供应等工业化。工业化的前提就是标准化，而“成品住宅”的装修材料与部品追求的就是标准化、成套化和工厂预制化，因此它也可以说是“住宅产业化”的一部分。“成品住宅”主要是相对于“毛坯住宅”而言的，在某种程度上也可称为“全装修住宅”。它是指新建住房在房屋交付使用前，套内所有功能空间及住宅建筑内公共部分的固定面铺装或涂饰完成，套内管线、厨房和卫生间的基本设备（或接插口）安装到位、能满足基本生活要求的住房。“成品住宅”可以一次性统一装修，避免二次装修的重复浪费和多次污染，降低能源的消耗，减低碳排放。

2 成品住宅发展问题分析

在成品住宅项目开发中，开发商、施工企业、设计单位以及家装生产企业可以协调处理，装修装饰材料可以统一大批量采购应用，能更合理、更专业地应用节能环保新型建材，从而避免了资源浪费。因此全装修房既能推动建筑节能，也可减少二次装修污染，成为住宅发展的方向。1999 年国务院下发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，明确要求住宅上市要采用一次性装修模式，避免二次装修造成的负面影响。2002 年当时的建设部颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》。2008 年8 月，住房和城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，进一步明确了将逐步淘汰毛坯房的方针，要求各地尽快制定扶持装修房的相关政策。各地区根据国家要求也纷纷制定了政策和发展步骤来实施全装修房的推动工作。然而十几年过去了，我国全装修房的比例不足住宅开发量的10%，即使在上海、北京等大城市全装修房的比率也不高。目前上市销售的产品大多数仍为“毛坯房”，全装修房占比仍较低，说明全装修成品房的发展还存在一些问题，具体如下：

1）价格问题。全装修成品房必然带来房价的上涨。产品内容的增加带来的成本上升是不可避免的。购房者对于价格的敏感导致对于全装修房价格的不认可，认为增加的价格大于自己装修的成本。开发者投入的增加以及回报周期增加预期使得其定价提高，从而进一步加深了价格的负面影响。

2）质量问题。来源于监督信任机制欠缺。建设过程由于有较为严格的强制规范，因此建筑质量一般均能满足国家要求。装修过程由于还没有严格的强制标准，开发商出于利润最大化的考虑可能会有一定的质量问题。而缺乏标准化和执行细则，装修过程中有可能存在原材料产品质量问题、产品叠加后的室内空气问题等。而消费者对开发商的不信任也会导致其更愿意自己装修。近年来万科“毒地板”事件即反映了这个问题对于全装修房发展的阻碍。

3）激励问题。推行的体制一直是倡导，缺乏强制的规定和激励的手段。既然看到了全装修成品房对于节能的有效推动作用，就应该通过相关政策和经济激励的手段调动开发者与购买者的积极性。

3 推动成品住宅发展的对策分析

3.1 政策扶持要落到实处

建筑耗能的快速增加以及建筑节能的迫切要求，使得作为建筑节能载体的全装修成品房成为发展的方向。现在绿色成品化住宅推广所面临的问题主要是成本和技术问题。实现住宅产业化是我国建设住宅可持续发展的必由之路，而成品住宅建设是实现住宅产业化的重要切入点。如何将“成品住宅”发展得又快又好，这需要政府与参建各方的共同努力。根据发达经济国家的实践，采用基于市场的经济激励政策是较好的推动途径。政府应出台更强有力的政策去推动绿色全装修成品房建设，并给予开发企业适当的补贴和优惠，并在契税方面给予消费者更多优惠，从而调动全社会的积极性，推动国家节能环保事业的发展。

3.2 多环节入手，强化过程监督

在设计、施工、监理、验收各个阶段，可以出台相应的技术规程及指导，对“成品住宅”的修建过程进行规范和督导。要求针对“成品住宅”出台一系列的规范及标准，并特别提及环保不达标的成品房，将不能交房。 但是需要注意的是，在实现“住宅成品”化的同时，应同时关注建筑的质量。外观、细节和部分建筑装饰材料的统一并不能称之为标准的“住宅产业化”和“成品住宅”，在实现产业化、成品化的同时应保证其具备基本抗震功能的建筑质量。比如说，目前从中国不少住宅的建筑质量来看，多数开发商宁愿选择传统低密度的水泥加厚承重墙体，而不愿多花钱选择更商品质的水泥做薄加固墙体，同时也可节约住宅的室内使用面积。

3.3 健全完善成品住宅的配套法规建设

成品住宅虽然并非新生事物，但是将成品住宅纳入政府的专项管理却是个新课题。目前新建成品住宅建设相关法规的缺失使得在管理中各部门职责不清，无法可依，无章可据，管理自然也不可能有力度。首先应从法制的角度确定管理部门职责，制定成品住房建设、销售环节的管理规定，规范其行为；其次应制订规范的销售合同文本，不但要在总价的基础上列明装修的价值，而且应在附件内明确各种装修材料的品牌名称、型号、生产厂家等内容，杜绝模糊合同，保障买房人权益。此外，还应出台相关规定，完善成品住宅在交付环节上必须达到的要求，如质量等级、保质期限等，同时将成品住房装修及室内环境综合检测的相关内容纳入《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

4 结束语

总之，“成品住宅”不仅仅是一项技术，而是要形成从建设投资、建筑设计、建筑施工、建材制造到开发经营、物业管理的“全产业链”。通过对新技术、新材料、新工艺、新设备 “四新” 技术的大量推广应用，提高住宅产业的科技含量。全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅，面对蕴藏着这样无限机遇的住宅产业市场，如何不失时机地正确把握住这一机遇，也正是对房产商的挑战。

参考文献

[1]张弘.住房建设新常态：成品住房[A]. 首届河南省土木建筑学术年会论文选辑[C]. 2015

[2]裴志扬.合力推进成品住宅建设——在河南省成品住宅发展论坛上的讲话[A]. 河南土木建筑.2016年第2期[C]. 2016