张修峰

摘 要：许某某与汤某某签订了一份《房屋出卖契约》，合同约定许某某将其所有的宅基地上的房屋与屋边空地转让给汤某某。该买卖合同因宅基地使用权、土地承包经营权转让的禁止性规定而无效。此外，合同效力确认之诉不适用诉讼时效的有关规定。

关键词：宅基地使用权；土地承包经营权；确认之诉；诉讼时效

【基本案情】

2003年9月6日，原告许某某立《房屋出卖契约》一份，将其所有的坐落在T县S街道新联村后门溪地方的房屋及由其使用的房屋西边墙脚一块长14.5米、宽4.6米的空地（即本案涉案房屋和土地）分别作价255000元和7000元的价格卖给被告汤某某。被告汤某某交付全部款项合计262000元给原告后，原告将涉案房屋和土地交付给被告居住和使用。之后，被告申办取得涉案房屋的土地使用权证并对涉案房屋进行装饰装修，居住至今。

经审理查明：

涉案土地的转让未取得发包方的同意。现涉案房屋和土地被纳入政府拆迁范围，但是政府尚未与被征收人签订拆迁安置协议，涉案房屋及土地的拆迁安置权益尚未确定。

【裁判结果】

T县人民法院依照相关法律规定，判决如下：

确认原告许某某于2003年9月6日所立的《房屋出卖契约》无效。

【争议焦点】

本案的争议焦点有两点：第一，涉案农村房屋的买卖和农村土地承包经营权的转让是否有效？第二，合同效力确认之诉是否适用诉讼时效的有关规定？

针对争议焦点一，存在二种意见：

一种意见认为，涉案农村房屋的买卖和农村土地承包经营权的转让均有效，理由如下：第一，原、被告签订《房屋出卖契约》系双方自愿、公平、诚信，交易有效。并且，被告买入该房地产办证后就着手维修装修房屋入住至今已14年有余，原告从无异议。原告卖房给被告后又在水南建了几处房屋，现因水南区块拆迁有利可图而反悔，于理于法均不能支持，否则有害市场交易秩序的稳定性与安全性；第二，从有关法律法规及文件反映出宅基地是可以转让的，农村宅基地使用权的转让并未有严格的效力性强制性规定。本案原告所在T县F街道新联村委会也出具证明同意本案的房产转让，且该转让也已经政府批准变更登记，并发给被告土地使用权证。故《房屋出卖契约》中涉及的农村房屋买卖与农村土地承包经营权转让均有效。

另一种意见则认为，涉案农村房屋的买卖和农村土地承包经营权转让均无效，理由如下：第一，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议应为无效；第二，农村土地承包经营权的承包方未经发包方同意，采取转让方式流转承包经营权的，转让合同也应为无效。本案中，原告许某某立契将涉案的农村房屋卖给非同一集体经济组织成员汤某某，同时在未经发包方同意的情况下将房屋边上的土地承包经营权一并转让，其所立卖契应为无效。

评析：根据《物权法》《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依据申请所取得的，其初始取得是无偿的，带有福利性质以及严格的身份属性，只有本村集体经济组织成员能够享受，非同一集体经济组织成员无权取得或者变相取得，因此，宅基地使用权转让中转让人与受让人必须为同一集体经济组织内部的成员。此外，基于“房地一体”原则，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分，故涉案农村房屋的买卖因违反法律禁止性规定而无效。

另一方面，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。本案中，原告对涉案土地享有土地承包經营权，在未经发包方同意的情况下将其转让给被告，该行为应当无效。故原、被告双方签订的《房屋出卖契约》无效。

针对争议焦点二，亦存在二种意见：

一种意见认为，本案已超过诉讼时效，理由如下：原告将上述房屋转让给被告并提供证据与被告一起办理变更登记是2003年9月，现原告于2018年5月2日提起民事诉讼，根据我国《民法总则》关于诉讼时效期间为三年的规定，本案已超过诉讼时效。本案合同已经履行了十五年，根据该合同所确立的事实状况相对稳定。如果认定原告主张合同无效不受诉讼时效限制，将会破坏已经确立的事实状况，有害市场交易秩序的稳定，也不利于保护与被告有利害关系的其他民事主体的合法权益。

另一种意见则认为，本案不适用诉讼时效的规定，理由如下：本案原告提起的是合同效力确认之诉，请求确认合同效力所行使的并非请求权，而为形成权。形成权并不适用诉讼时效制度。

评析：请求权是指权利人可以要求他人为特定行为，包括作为、不作为的权利。形成权则是指权利人通过其单方法律行为，如追认、撤销、弃权就可以使一定的民事法律关系产生、变更、消灭的权利。程序上的形成权包括形成诉权，即法律关系的变动须经法院或者仲裁机构根据相应的法律程序进行判决、认可。诉讼时效仅是对请求权行使的一种限制，其目的是督促权利人及时行使权利以便尽快稳定交易秩序，这一权利的实现以对方当事人履行义务为条件。形成权的行使则适用除斥期间的有关规定。在本案中，原告提起的是合同效力确认之诉，所行使的并非请求权，而为形成权，故本案不适用诉讼时效制度。