杨振斌 崔红玉

摘要：随着经济和建筑行业的快速发展，房地产行业逐渐成为国家经济支柱行业，给人民生活带来了物质上的飞跃。房地产行业性质特殊，开发周期长，资金耗用量大，国家对相关房地产政策的调控越来越紧，市场竞争日益激烈。日常管理过程中，房地产企业成本核算与控制发挥着重要作用。但当前现实状况：部分房地产企业成本核算对象不清晰，成本费用归集方法不合理，资金分配方法不科学导致没有合理地运用，项目预决算成本差异大等存在诸多的问题。所以只有严加管控房地产企业的开发成本，清晰界定成本核算对象，合理归集和分配相关成本费用，科学分配资金并加以合理运用，加强监管力度，才能在房地产市场中占据一席之地。

关键词：房地产企业;成本核算;问题;措施

引言

随着房地产行业的发展，加强房地产行业的成本核算和成本控制工作对于维护房地产开发商的利益有着十分重要的作用。当前我国对房地产行业进行了宏观调控，房地产行业发展面临一定的挑战，房地产企业需要进一步完善成本核算和成本控制工作，保障房地产行业的健康发展。

1、房地产成本管理存在的问题

1.1忽视对成本进行分摊

对成本进行分摊可以实现对产品定价、利润监控、行业对标、税务筹划的管理，提高对成本管理的效率，保证房地产企业的利益。但是在实际房地产企业的管理中，极少有人重视对成本进行分摊或者科学的管理。对成本的管理一般停留在表面工作上，导致后期的分摊工作不扎实，影响对成本的管理、控制，不能实现对房地产利润、税务等的科学规划。

1.2成本核算对象的设定没有依据

成本核算与实现科学分摊一样，都对于实现房地产的定价、利润或者税务的规划具有十分重要的作用。实现对成本核算，也是控制成本的手段之一，对保证房地产项目的正常开发、运行具有重要意义。对成本核算对象的设定必须要有依据，要在项目开发之前，根据行业的标准、规则去确定成本核算对象，实现对成本核算科学、有效的分析。但是实际房地产开发项目中，房地产商一般只重视行业利润，极少对成本进行核算，核算对象的设定也比较模糊，所以不能实现明确、科学的对成本核算对象进行管理，严重时可导致成本失控，不能达到房地产行业稳定发展的目的。

1.3未能及时获取项目成本核算的依据

科学的对成本进行核算，需要有效的依据，比如工程成本核算时，施工单位提供的有效发票等。但是实际成本核算过程中，企业对成本的核算不重视依据，不重视向施工单位索要发票等。并且有的时候房地产项目竣工，但是投资方对一些营业税、附加税的款项没有及时结清，这种情况下，施工单位亦无法向房地产企业提供发票。所以，这些状况的存在，就导致房地产商在核算成本时，没有完全将所有款项进行叠加、核算，甚至出现估量成本的情况。与实际成本的数值补丁存在偏差，可靠性低，由此造成房地产企业不能实现有效、科学的对成本进行管理、控制。

2、房地产企业成本核算与控制问题的解决措施

2.1清晰界定成本核算对象

成本核算的对象设置应依据“方便管理，核算清晰”为原则，结合开发工程的地点、用途、结构、装修等分别做出相应对象设置。如果在同一区域、同一开竣工时间，同一施工方施工，同一施工结构，那么就可以合并成为一个成本核算对象。例如作者本人所在的单位，目前开发的第一个项目是六幢高楼，均在同一建设用地规划许可证上，由一个总包单位承建这个主体项目，同时施工，同时竣工，同为高层建筑，显然可以很清晰的将该项目做为一个成本核算对象;如果房地产开发项目规模较大，建设工期分开核算，由不同施工方施工，不在同一时段开竣工，那么就可以按开发项目的区域分批次划分，或按建筑工程的性质、结构来划分。

2.2对房地产项目信息进行动态监控

房地产开发中往往不重视成本控制工作，导致开发企业的成本过高，严重影响其经济效益。随着网络信息技术的发展以及成本管理工作水平的逐渐提高，可以通过建立相对完善的成本动态更新系统，对成本运用状况进行及时监控，对房地产项目开发中的成本进行动态监督，总结和分析以及预测开发项目总体的造价情况，并及时跟进后期的弥补措施，一旦出现资金不足的现象，及时调整工作方案，或者是增加后续资金投入，保障房地产开发项目的顺利进行。

2.3加强房地产开发成本的内部控制

在今后的房地产开发中需要建立相对完善的内部控制措施和规范，对开发项目成本制定相对合理的预算，做好开发项目成本的事前控制工作。成本控制工作需要贯穿于整个开发项目的过程，对于开发项目中各个阶段进行详细地控制，避免过程中出现的资金浪费和开发不合理问题。在今后的房地产项目开发中需要严格贯彻相应的内部控制措施，维护房地产企业的经济利益。

2.4完善成本控制体系

房地产成本控制工作需要由专门的部门负责，在房地产财务管理工作中建立专门的审计和控制部门，对房地产开发成本进行严格控制，将成本控制工作贯穿于整个房地产开发过程。在成本控制工作中建立相对完善的规范制度，严格要求成本控制人员的工作行为，通过建立明确的奖惩制度，对于一些工作中出现失误的工作人员要进行一定的惩罚，避免今后类似事件的出现，规范工作人员的行为，保障成本控制工作顺利进行。

2.5建立成本管理构架

成本管理构架的建立，更加便于房地产企业对成本进行科学、有效的管理，并且能够提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理构架设计时，要请专业人员进行，确保构架的可靠性与科学性。成本管理中，针对企业开发项目的数量设计运营模式。比如，企业只开发一个项目，可采取职能制运营模式;开发多个项目时，若项目在同一个地区，可采取矩阵制运营，即在每个项目中设立独立的项目管理部门，对每个项目实施独立管理，公司对几个独立的部门实施总管理;若多个项目分散在不同地区，公司可采取分公司管理模式，对项目进行管理，项目完成后，再由总公司进行汇总整理。

2.6重视项目竣工决算

目前很多房地产企业存在着工程决算已经完成，但项目决算拖延时间太长的弊病。针对这一现象，我们需要重点重申“权责发生制”原则。房地产企业在建造工程的过程中，由于项目的特殊性，工程款项的支付往往会滞后于工程的进展状况，影响整个项目的成本核算。之前的状况：当期发生的费用由于没有付款，就没有及时入账核算;当期支付的费用往往不属于当期发生的费用，但由于支付了款项，误记入当期开发成本。类似这种现象导致工程核算对象数据资料没有遵循“权责发生制”原则，资料数据不完整，给实际工作带来一定困难。正确的核算方法是：我们可以先通过“预提费用”这个会计科目来显示相关的业务核算情况。其贷方发生额记录所有相关工程合同中当期应支付而未支付的款项，待以后工程完工决算后再按实际支出调整记录到“預提费用”的借方金额，“预提费用”会计科目的贷方余额反映的就是该项目应支付而未支付的金额，借方余额就是工程实际多支出的金额。

结语

综上所述，房地产企业发展迅猛，但是其在成本管理方面仍然需要进一步管理。成本的管理有利于房地产企业的稳定发展，因此要不断完善成本管理制度，提高成本管理人才的综合素质，用科学的管理方式对成本进行控制。另外，建立合理的成本管理构架，也能够更好的实现成本的管理，共同促进房地产企业的稳步发展。

参考文献：

[1]吕超峰.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析[J].财经界，2012（7）.

[2]杨惠岚.论房地产开发成本核算方法与成本控制的关系及对策[J].金融经济，2011（5）.