周梦婷

摘要：随着国家宏观调控效应的不断增强，房地产行业的竞争日趋激烈。自《关于大力发展装配式建筑的指导意见》颁布以来，房地产商纷纷调整房地产经营模式及发展战略，积极研究“新时代”背景下装配式房地产项目开发策略，以适应新的机遇与挑战。基于此，本文将从政策、技术、设计、成本等方面进行阐述，探索基于装配式的房地产项目开发策略。

关键词：房地产企业;装配式;开发策略

1、引言

装配式建筑的优点集中体现在：符合绿色建筑的要求，可以有效缓解生态环境破坏和能源使用效率低下的问题;助力实现建筑质量提升、缩减工期的目標，构件在预制厂标准化生产后拉至现场装配，配合标准化设计及信息管理，可实现建筑、装修一体化，显著提高施工生产效率。

在节能增效、转型升级的发展需求和国家强制性、奖励性政策的推动下，大力推进装配式建筑在房地产项目开发中的应用正当其时。因此，关注装配式房地产项目开发策略的研究，有利于提升生产质量及产品性能，加速装配式建筑的产业化及规模化发展。

2、政策研究

为推动装配式建筑在房地产开发领域中的应用，各级政府积极引入配套经济措施，培育装配式建筑市场。其中，强制性政策包含如上海、深圳等城市土地出让的前置条件规定，鼓励性政策包含财政补贴、税费减免、金融扶持等。

2.1用地支持政策。土地出让环节规定年度土地供应中装配式必须占有一定的比例，强化用地保障。如青岛市明确提出，对以划拨方式取得的政府投资建筑及以招拍挂供地的项目，必须在建设条件意见书中明确预制装配率、一次性装修面积比例等。将装配式的要求纳入土地招拍挂成为了现阶段最有效的政策之一。

2.2建筑面积奖励政策。为弥补建筑的增量成本，北京市率先出台建筑面积奖励政策，采用装配式的建筑可给予3%的建筑面积奖励，此后，各城市纷纷引入关于外墙预制部分不计入建筑面积、差异化容积率奖励政策。然而随着装配率的不断提升，面积奖励政策将分阶段逐渐退出。

2.3财政补贴政策。如青岛市针对装配式保障性住房等国有投资项目，建造增量成本可同步列入建设项;租用园区内标准化厂房用于装配式建设的，园区所在地政府给予2年以上租金补贴。然而，在前期的立项阶段只能估算出基于已完成项目测算结果的增量成本，在实际开发过程中，装配式建筑体系及管理水平都会影响实际增量，导致增量难以科学界定。

2.4金融扶持政策。许多城市金融部门规定优先放贷于装配式建筑项目并提供贷款贴息，对消费者可增加贷款额度与贷款限制。例如在山东省，消费者通过按揭贷款的形式购买全装修商品住宅的，房价款的计算中包含装修费用;通过住房公积金贷款购买装配式住宅的，最高贷款额度可提高20%。

2.5提前预售政策。“放宽采用装配式技术的商品房预售条件”政策很大程度降低了房地产开发企业的资金压力及财务成本。根据万科等房地产企业的经验，区别于普通住宅的建造，主体结构采用装配式，配合全装修，上部结构在施工的同时，下部进行二次结构或安装工程施工，分期验收，大大缩减了开发周期，减少了房地产开发商的时间及管理成本。

3、技术及设计研究

3.1 技术体系

从结构的形式来看，我国装配式结构体系以装配式剪力墙结构、装配式混凝土框架结构、装配式框架-剪力墙结构为主。结构设计方面，主要借鉴日本、欧美等发达国家的现代化技术体系。然而，与国外相比，我国装配式建筑表现出以下特点：在保障性住房建设的大量需求下，我国装配式建筑以剪力墙体系为主，但由于装配式剪力墙结构在国外很少应用于高层建筑中，因而，我国的装配式剪力墙结构是在引进钢筋连接、节点构造技术的基础上，自主研发的结构体系。

3.2 协同设计要点

发展装配式是粗放型向集约型转型的有效途径，为体现生产工业化，应从标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理五个层面实现产业链上下游的协同。

设计单位须在对项目定位、成本限额等要素充分了解后制定合理的建筑设计方案并提升预制构件的标准化程度。为满足建筑工业化的要求，预制构件应以受力合理、连接简单、施工便捷为设计依据，在方便加工和运输的前提下，控制预制构件的尺寸及重量，在保障工程质量的同时，控制建设成本。

内装修设计环节应遵循建筑、装修、部品一体化的设计原则，为增强部品及构件的互换性和通用性，部品和构件宜采取优化参数、公差配合及接口技术等措施。

4、成本研究

装配式与传统现浇方式相对比，建安成本费有减有增。减少部分为钢筋工程、混凝土工程、砌筑工程、抹灰工程的支出及措施费，而预制构件生产、运输、吊装费用、墙板和楼板拼接处理费是形成增量部分的主要原因。当前，减项部分不明显，生产未形成规模化，预制构件价格高、标准化程度低等因素致使增量部分超出了合理范围。

4.1 增量原因分析

4.1.1从预制构件的生产及安装层面来看，预制构件与现浇相对比，材料费基本没有差异，而人工费和机械费有所降低。二者价格的差异来源主要是模板费、厂房及机械折旧费、运输费、企业管理费和税金。由于企业管理费和税金是以直接费为基数进行计算的，与构件的产量有关，因而只有当预制构件的产量达到一定规模后，直接费降低了，才能带动间接费降低。由此，生产的规模化是降低预制构件价格的重要措施之一。

4.1.2从设计层面来看，过去，首先进行单体设计，再拆分，然而这种模式很难达到构件标准化的要求。若能自项目启动就执行工业化的标准，可大幅度增强构件标准化的程度并提高模板周转次数。

4.1.3从现场施工层面来看，导致装配式的优势未能充分体现的主因在于设计与生产及施工环节脱节。推行设计、生产、施工一体化的工程总承包建设模式是解决此类问题的方法之一。

4.1.4从建筑体型来看，由于建筑体型的差异及建筑外立面的复杂性，即使使用相同装配式体系的两个单体工程，成本差别依旧明显。此外，不同设计种类的预制构件越多，构件形式越复杂，模具成本随之越高，因而提高构件标准化程度显得尤为重要。

4.2 降低增量的措施分析

4.2.1通过有效措施降低预制件的价格。由于设计对最终成本起着决定性作用，因而项目在规划设计阶段就应系统考虑建筑方案对深化设计、构件生产、运输、安装施工等环节的影响。特别是对于需预制的零件，要重点关注预制率和重复率，通过合理设计预制构件与现浇连接之间的构造形式，降低生产与施工难度。

4.2.2建议探索出让金返还方式。虽然企业在面积奖励政策中有所收益，但在实施过程中行政成本偏高，且有突破规划容积率的嫌疑，而预制外墙不计入建筑面积的政策在某些方面与现行房屋测绘规定间存在一定矛盾。因此，探索新奖励措施，如缓交或返还部分土地出让金是可取的。

5、结语

综上分析，“新时代”背景下推进装配式的利好政策是引领装配式房地产项目快速发展的助燃剂。装配式建筑在房地产项目的开发全过程中，优势突出，只要采取合理的技术措施及设计方案来控制成本，装配式房地产开发项目将有着广阔的发展前景。因此，着眼于装配式的房地产项目开发策略的研究与分析，可促进装配式在房地产开发中的推广与应用。

参考文献：

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[2] 王广明，武振.装配式混凝土建筑增量成本分析及对策研究[J].建筑经济， 2017（1）：15-21

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