黄英频

摘 要：当前我国社会不断发展，进入到新世纪以来，整个社会经济呈现出迅猛的发展变化趋势，当下人们的生活质量也呈现出不断提高的趋势，所以对于很多人而言，当下面临的直接问题就是住房问题。尤其是当前我国房价不断攀升，在这样的背景下房屋面积的界定是最为根本的方式，因此从这方面也就看出了当下我国人民是非常重视住房面积的。然而在对房屋加以规划设计时，规划的算法和房屋施工方式的不同，均会造成房屋规划面积和房屋测绘面积都存在着差异，再加上因为房地产商和客户之间的沟通不够顺畅，所以也就造成经常发生各种纠纷，这也就给房地产企业的销售产生相应的困扰，文章就对此加以简要分析。

关键词：房屋测绘;规划;差异;策略

1、房屋测绘与规划中各类面积的基本概述

1.1房屋的使用面积。房屋的使用面积主要是指在房屋户内，内部所有可以用以使用的净空面积，主要是结合房屋的内墙线的水平加以投影来进行计算的。在房屋内部的柱子、墙体等各种结构面积以及房屋的保温层面积则并不包含在这其中。当前整个社会的建设速度飞速发展，一些相对比较特殊的建筑它的建筑面积还是缺乏应有的技术支持的，最终也就导致在某种程度上造成房屋的实际测量面积和房屋的规划面积两者之间有很大的差异。

1.2房屋的建筑面积。房屋的建筑面积主要是指是房屋的外墙勒脚及以上每一层的外围水平的投影面积，建筑面积则主要包含阳台、地下室、挑廊以及室外的楼梯，一般是具备上盖且建筑的结构相对比较的牢固，房屋建筑的层高一般不能小于2.20m，主要是这一类的永久性建筑。并且成套的房屋以及其建筑面积则主要包括的则是套内的建筑面积和建筑的分摊面积，尤其是套内的建筑面积主要是套内使用面积加墙体面积和阳台建筑的面积三者的和。

1.3房屋预测面积。房屋预测面积则主要是指商品房期房的销售是由房地产主管机构认定的测量机构，这些机构具有房屋测绘的资质，结合相关的国家法律政策、规划部门已经审批后的房屋建筑施工图纸、国家房产测量的具体规范和实地勘测对还没有竣工的房屋的面积提前进行测量。对于预测面积而言，其是房地产开发商合理合法地销售房屋的主要的面积根据，同时房地产开发商还能够把它应用到房屋销售的前期阶段加以宣传，也可以把它应用到预销售或者是商品房的网上备案中去。

2、造成房屋测绘面积与规划面积两者差异的原因

2.1房屋图纸发生变更导致所采集的数据出现差异。图纸出现变更是导致房屋的规划面积与房屋测绘面积发生差异的根本原因。房地产开发商在对房屋实施面积规划时，通常主要是借助房屋施工图纸来加以完成，当房屋的公用面积被确认后，再加上采集到的数据由于欠缺比较直观的感受及认知时，最终会导致在实际的操作过程中，导致这些无法得到有效的适用。除此之外，由于当前房屋建筑的设计相对较为复杂且具有多样性，在后期中，大部分的数据则都是经过在现场进行实际的测量来完成的。在房屋建设环节中，因为一些别的方面的原因，最终导致房地产开发商会对房建的图纸设计加以变更，这样最终会造成实际的测量面积和设计的面积发生很大的差别。

2.2房屋測绘技术的因素造成的差异。现如今房地产测绘的市场其测绘单位在综合水准上存在着一定程度的差异，但是有关的法律却也在很多部分存在着相互矛盾的地方，这就造成在房屋的测量过程中，存在着测量质量较差的情况，同时测量过程中也没有按照相关的规定去进行测量。而且因为测量中使用的各种仪器设备相对来说也比较落伍，最终各种因素的综合作用下，导致实际的房屋测绘面积和规划面积存在着极大的差异。除此之外，因为欠缺完善的法规政策，技术水平也相对较弱，最终无法与现代化的建筑妥善融合。

3、缩小房屋测绘面积和规划面积差异的策略

3.1加强对房屋面积计算规则的强化，消除两者之间存在的差异。一般而言，在实现房屋测绘面积与房屋规划面积两者之间的差异，能够采取的最根本的办法就是房产开发与规划部门之间能够实施最为统一的房屋面积计算规则。由于这其中会涉及到房屋的权属认定、开发商和房地产管理以及房屋登记机构间的实际需求等问题，因此对于房屋测绘面积则必须要要将其精确到各个分户室中。为了有效地保障所有的住户其合法权益能够得到确保，真正实现公平公正公开，以及实现测试机构更加的专业化，所以在实施房屋测绘时，特别是房屋面积测算精度和分摊合理性都需要特别的关注。

3.2做好协调管理工作，对各种纠纷科学加以化解。在房屋测绘工作中，纠纷是一个必然存在的问题，这是由于房屋本身就包含有特别多的不稳定因素，所以强化销售商与客户之间的交流，保障交流的渠道更加的顺畅，则是可以有效化解某些问题的显著方式。继而实现双赢。房屋的测绘面积和规划面积之间的差异主要有两种，一种是测绘面积大于规划面积，一种则是小于。所以针对不同的差异，所采取的解决问题的方式也是各不相同的，当房屋的测绘面积比规划面积小时，则需要向开发人员提出要求，双方进行沟通与协调，最终增进理解，实现协商解决。

3.3在房屋的施工环节中采取有效措施解决存在的差异。为了有效地解决规划面积与测绘面积中的差异，实施有效的管理手段是非常有必要的，由于房地产开发生与销售商之间存在着分离，所以是导致房屋的测绘面积和规划面积之间差异的最大原因。由于存在的分离，最终导致房地产开发商在房屋建筑施工环节中，并没有没有根据图纸和销售商提供的数据来加以房建施工，最终导致开发和竣工效果差异显著，再加上房屋建筑具有较大的特殊性，完工后的空间也会发生较大的变更，例如消防设施或者是停车场等都会对公共空间造成占用，最终导致房屋使用面积减少。

结束语

总而言之，正是因为当下的房屋测绘单位以及现用的房屋测绘标准等有着较大的差异，因此可以说，在房屋测绘面积和规划面积中，这些差异是无法避免的，所以只有要求相关的部门通过制定统一的测绘标准，采取科学的手段来提升房屋测绘的技术水平，在施工过程中规范施工行为，最真将会有效地减少购房纠纷，促进房地产市场的健康有序发展。

参考文献：

[1]张红泉.关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].测绘与空间地理信息，2017（23）：197-198.

[2]刘宜斌.房屋测绘面积与规划面积差异问题分析研究[J].江西建材，2016（25）：131-133

[3]赵英军.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].河南科技，2017（26）：244-246.