乔石

摘要：近年来，中国经济发展得越来越快，人们的生活水平越来越高，对别墅的需求也越来越大。从北京市的一份楼市报告中可以了解到，北京市别墅的价格越来越高，和以前相比，增幅涨到了百分之十几，甚至更多。究其原因，主要还是因为别墅成为了一种稀缺资源，市场上供应不足，但人们的需求却是日益增加，这就导致了北京地区的别墅出现了供不应求的现象。最近几年，北京有部分区域出现了别墅规模化，提供了很多精品别墅，这說明别墅的前景还是非常好的。

关键词：北京地区;别墅户型;市场供需

1、关于别墅户型的分析

从户型上来说，大多都是联排别墅，联排别墅是有属于自己的单独院子和车库，它是由三个或着是比三个更多的单元住宅组成，每一幢单元住宅的楼层都少于三层，一排二到四层是结合在一起的，几个单元一起共用外面的墙，单独的门户和平面设计都是统一的，它的面积一般是有250平方米，它是经济型别墅的一种形式之一。根据市场的调查分析，联排别墅的需求量下降了，因为独栋别墅的需求量上涨了。独栋别墅，又叫独立别墅，有属于自己的院子和门，是一种独立形式的住宅，具有很强的私密性，在上面有自己的空间，下面有属于自己的花园和领地，四周都拥有独立的空间，周围还有不同大小的绿地。与其他户型相比，这种户型有着最悠久的历史。独栋别墅所在的位置都是比较优越的，拥有者高端的品质，所以在市场上的价格也比较高。目前，人们的生活水平普遍提高了，对别墅有着更高的要求，而独栋别墅的高品质正好符合人们的需求，所以在市场上独栋别墅的需求量还是比较大的。还有一种户型是双拼别墅，是一种混合型别墅，介于联排别墅和独栋别墅之间，它是两个单元别墅组合成的合体单栋别墅，人们对双拼别墅的需求比较稳定，没有多大起伏。

2、关于别墅市场供需特征的分析

从2001年到2004年期间，别墅在市场上的供应量每年大约有300万平米，到2005年，别墅在市场上的存量超过了2000万平米，由此看来，别墅的市场供应量是非常大的。另一方面，在2005年期间，北京别墅的总成交量大约有184万平米左右，占据了北京住宅总成交量的百分之十，这说明人们对别墅的需求越来越大。从以上数据可以了解到别墅市场上的供需特征，市场上的供应量越来越大，人们对别墅的需求也越来越旺盛。

有很多专家认为，如果别墅市场上的别墅供应量受到萎缩，或者是别墅的价格上涨，都很难影响到人们对别墅的需求，因为在今时代下，购买别墅是一种社会发展趋势，尤其是兼有城市资源和自然资源的一些别墅，更是抢手，人们对其的需求量是较高的，这也在一定程度上提高了别墅市场的成交量。

3、别墅市场产品的分类

日常居住型别墅和资源型别墅是别墅市场产品的两个类型。日常居住型别墅是用日常来居住的，交通是居住型别墅的依托，它的价格符合城市中心论，从城市中心向外，价格越来越低。资源型别墅是的形成是以资源为依托，它的用途多种多样，可以度假休闲，养老，在那里社交等，因为独特的资源而具有很高的价值。

4、北京别墅市场供需现状的分析

4.1现阶段，在别墅和高档别墅项目工程土地利用的审批上，政府采取了严格的程序来审批土地的利用情况，中央银行也停止了对于高档别墅的个人房贷款，还提出了新的房贷政策，把银行的利率和高档别墅的首付款比例提高，这一些政策都是针对高端住宅市场下的别墅产品，目的就是为了减少别墅的供应量。在这些宏观调控的政策下，虽然全国主要的楼市以及高端别墅的供应和需求普遍下降，房地产的市场处于一种低迷状态，但是北京别墅的市场却额外兴旺，并没有受到宏观调控政策的影响，反而多次出现了销售火爆的现象。比如，北京市龙湾别墅的一位负责人介绍说，在一个月中，龙湾别墅出现了以每周两套别墅迅速销售签约的现象，这个现象对于别墅市场来说是非常可观的。对此有专家还认为在之后的几年中，北京别墅市场的供应量在未来将会保持着很稳定的增长速度，别墅的开发也将迎来一个热潮。

4.2北京别墅市场从宏调调控的政策中得到了不少的福利，虽说政府的宏观调控对北京以及整个国家的的高端楼市都起到了抑制作用，北京别墅总体上的涨幅也出现了下降的状态，但是，北京的别墅市场为何还如此兴旺呢？究其原因，决定别墅市场的最主要因素还是供求关系。

4.2.1首先，政府对别墅市场的宏观调控，这导致北京的别墅成为了一种稀缺资源，它的供应量大大降低，正如北京国土资源局的负责人在十一五时期重点产业发展形势分析会上所指出的，北京的住宅市场产品很大一部为普通商品房和经济适用房，从房地产的开发建设中可以看出，普通商品房和廉价的经济适用房这些普通住宅将在市场上占据着较大的比例，然而价格比较高的别墅就成为了市场上的稀缺产品。北京锦绣花园投资发展有限公司的董事长也发表了他的看法，他认为，宏观调控政策对于别墅市场是有积极作用的，在土地资源非常有限的情况下，低价房的供应量被提高了，而别墅又成为了一种稀缺资源，越稀缺的资源，富有阶层对其的渴望越大，对别墅的需求量也增加了，受供求关系的影响，别墅市场的发展前景还是很好的。

4.2.2其次，市场对别墅等高档住宅区的需求越来越大，想要的类型也日趋多元化。在以前，北京别墅的发源地温榆河畔地区，以及北京机场周围的别墅，大多都是被在北京工作的外国人和海外回归者购买。而最近几年，购买北京别墅的群体逐渐扩展到国内的白领人士，虽然，从北京别墅市场来看，北京别墅等高档住宅区的总供应量不断减少，但是随着经济水平的不断提高，有一批人对别墅的购买需求已经形成，那就是一大批发展起来的中产阶层以上的人士，这种购买需求越来越大，且日益多样化。城市中的中产阶层越来越青睐经济型别墅，但是逐渐扩大的富有阶层越来越倾向享受型消费，他们更想要那种为自己贴身定制，高端又有着个性化服务的别墅，所以可以肯定的一点是，伴随着人们收入水平的提高，中层和富有层的居住需求还会继续扩大，北京别墅市场的发展前景还是非常好的。

4.2.3再次，别墅及高端住宅项目推出了一些新品和精品，吸引力许多人的注意力，包括投资者和想要居住的人，有一些专家指出，在房产市场中，精品别墅必然会是一种引领潮流，有着令人舒适的自然环境，优良的建筑规划以及高端的品质，精品别墅渗透出了人们的生活理念，对于住房的品味和自身的文化内涵，它的建筑精神不只是代表着建筑业的发展，更折射出了中国经济的发展，同时也展现了人类的进步。根据对市场的了解，北京的别墅项目非常多，别墅的总建设面积超过了千万平方米，供应量也非常大，准备投资建设精品别墅的项目也很多，销售也甚是火爆，几乎把没一块土地都利用得非常好，很好的利用了它的价值，别墅市场得到了很大的促进。

5、投资北京别墅的前景光明

别墅的投资者要根据北京市场别墅户型的供应和需求进行合理的投资，要考虑环境，产品的品质以及别墅周围的氛围等因素。从目前的情况来看，北京的温榆河和金顺路周围的别墅产品，因为已经是高档的住宅区了，还聚集了许多外籍人士，所以在这一块，有着稳定的投资收益。但是也有一些专家提出，别墅作为楼市中有品质又高端的产品，对于人们休闲和度假来说还只是一少部分人的生活方式，不能盲目的投资，还是得了解别墅市场得供应量和需求量。

结束语

从总体来说，虽然政府已经停止了对别墅地的供应，但是北京别墅的发展趋势和它在将来的发展前景还是可以看好的，站在长远的角度上看，价格还会有上涨的空间。针对别墅的不同户型，可能独栋别墅型的需求量会越来越大，因为经济发展得越来越好，人们的生活水平得到提高，对居住的要求也越来越高，尤其是和富有阶层的人士越来越青睐有着高端人性化服务的别墅，而独栋别墅正好符合他们的需求，预测这种别墅户型的需求量将会越来越大。

参考文献：

[1].北京庄园 十年匠心开启成品化别墅新时代[J].安家，2017（12）：90-93.

[2].独栋别墅上演成交肉搏战[J].安家，2014（06）：96.

[3]舒科.独栋别墅优化设计实践[J].城市住宅，2014（05）：63-67.