赵薇　武志鹏

摘要：针对大荔县城量大面广的老旧小区，分析评价特征，针对不同地段划分社区并提出公服设施配套标准和用地机制，针对不同类型的住宅类型提出改造细则。

关键词：老旧社区；更新改造；城市双修

一、小城市老旧社区的特点

小城市老旧社区普遍存在着基础设施老化、建筑年久失修、交通组织不畅、停车矛盾突出、小区环境差等诸多问题。但是传统的老旧小区路网较密、公共服务设施较为完善、邻里关系和睦等优势。老旧社区的有机更新是保持城市活力、延续城市风貌的重要手段。

二、大荔县城老旧社区评价

大荔县城老城区古称为“同州古城”，存在大量老旧住宅区，以往大规模拆除式的旧城改造已不符合城市发展的需求，因此，《大荔县城老城区城市双修规划》中提出老旧社区的有机更新。

（一）空间形态：历史形成的小街区密路网是同州古城重要的空间形态，其中历史上的四大街四小街七十二巷保留较为完好。道路路网适合步行，但是停车设施严重匮乏。

（二）服务设施：同州老城的服务设施主要分为两类，其中公益设施数量不足；在老城区长期发展中自发形成了发达的沿街商业及市场，但是品质、业态较为低端。

（三）公共空间：作为老旧小区集中的区域，公共空间非常少。古城范围内仅有一处灯光球场但是现在闲置，没有社区公园等满足居民日常活动需求。

（四）建筑形式：古城范围外小区主要为村民自建房，现状环境混乱、建筑风貌较差、配套不完善；古城范围内的住宅包括传统建筑、城中村村民自建房、老旧家属院。

三、大荔县城老城区社区划定

以疏通的路网系统和未来住区分布为基础，在古城范围外的区域以服务设施服务半径和人口划定15分钟生活圈，在古城范围内由于居住人口较多，以地缘性、交通通达性及服务人口综合考虑划定10分钟生活圈。根据社区现状条件和未来发展定位，分类指引社區服务设施提升质量，明确基础保障型和品质提升型服务设施，同时制定高效灵活的利用机制，从土地使用的效率出发，建议设施的设置形式，明确独立占地、综合设置、共享使用三种形式。

四、重点地段改造措施

（一）分类改造

通过分析评价城市发展脉络及现状，划分同州古城范围外为一般整治地段，同州古城范围内为重点整治地段。不同地段的整治侧重点不同，其中重点整治地段全部为提升改造型，针对不同的建筑形式提出改造细则，而一般整治地段以城中村为主，规划全部拆旧重建，从城市风貌出发提出风貌导则。

（二）细则引导

1、传统街巷改造细则：

传统街巷的改造包括建筑本体、街巷空间、社区管理三大部分。

其中，建筑本体的改造包括：a.修缮屋面；b.修缮外立面，包括更换现代门窗，修缮墙饰面、檐口，对墙粉刷或铺设瓷砖贴面的恢复原样；c.拆除雨棚及违建等，面临街巷的空调外机挪机；d.请专业机构检测承重结构，加固构件本体、连接点等；e.对外露的线路近期可贴墙走；f.修缮建筑院落；g.根据自身情况及住户需求完成内部装修。

街巷空间的整治包括：a.修缮道路及场地；b.补种或更新宅前绿地、花木、植被等，见缝插针增加公共绿地，保护古树名木；c.新增消防设施；增加安防设施，满足监控摄像头全覆盖，完善各街巷路灯；d.景观小品的设计宜古朴典雅，符合同州老城的传统风貌；e.街巷内部不得设置临时摊点并占道经营。

2、城中村改造细则：

城中村的改造包括建筑本体、街巷空间、社区营建三大部分。

其中，建筑本体的改造包括：a.对楼体进行清洗粉刷，色彩突兀或冲突的瓷砖贴面进行更换.b.拆除楼体外护栏、雨棚，可加装隐形防护栏；c.空调、楼体外面线缆规整；d.无障碍设施；e.增加木色或深灰色窗套；f.对广告牌匾的大小、色彩、风格、位置等统一整治；g.明清传统建筑周边的建筑屋顶可以选择平改坡。

街巷空间的整治包括：a.拆违建.b.补绿化；c.修破损道路；d.完善公共照明；e.更新补建信报箱、快递箱；f.地桩地锁整治，整治乱停汽车、电动车、自行车；g.水、电、气、热、通信、光纤人户等设备改造，架空线规范梳理；h.完善安防、消防设施；i.对占道经营的临时摊位可划定固定区域。

3、老旧家属院改造细则：

老旧家属院的改造包括建筑本体、小区公共区域、社区营建三大部分。

其中，建筑本体的改造包括：a.进行空调规整、楼体外面线缆规整；b.拆除楼体各层窗户外现有护栏、雨棚，对一层加装隐形防护栏.c.对楼体进行清洗粉刷；d.完善无障碍设施；e.根据实际情况对楼内水、电、气、热、通信、防水等设施设备改造；f.多层住宅楼房平改坡。

小区公共区域的改造包括：a.拆违建；b.补绿化；c.修破损道路；d.完善公共照明；e.更新补建信报箱、快递箱；f.进行地桩地锁整治，整治乱停汽车、电动车、自行车；g.增加无障碍设施和适老性改造；h.水、电、气、热、通信、光纤入户等线路管网和设施设备改造，架空线规范梳理；i.完善安防、消防设施。

在社区管理方面，三种类型的居住改造模式中都要进行完善社区治理体系、实施规范化物业管理的工作，同时，重视公众参与力度，动员居民共同参加改造。

五、结语

小城市老旧小区的更新改造作为当前新常态下的民生大事，对于提高居民生活质量、构建和谐社区、营造人文环境、提升城市品质具有重要意义。针对大荔县城量大面广的老旧小区存在的诸多问题，本文从城市双修的视角切入，因地制宜的提出从“旧住区”到“新社区”转变的改造手法。