姜大勇

摘要：中国的房地产市场是普通居民的住房问题，随着时代的发展，企业为了赚钱，开始促进居民合理消费，合理开发，促进产品质量的提高。房地产市场出现了变化，房地产法规2014年发生了变化，逐步减少行政干预，特别是自2011年初以来实行全国性的销售政策。

关键词：中国房地产；经济；新常态；应对

2014年5月初，作为国家主席习近平在河南的研究指出，目前我国经济发展仍处于一个非常重要的战略的可能性，应该从国家经济发展的特点，继续在这个新的常态上提出发展战略，新经济的发展需要促进经济增长，改善结构，促进中国的社会和谐。同时，经济增长的结构也将发生变化，服务业将在产业作为推动经济发展的强大动力。面对新中国经济恢复正常，应抓住机遇和挑战。

一、房地产企业转型的必要性

中国的房地产行业一直在高速的发展中变化中的“黄金时代”，中央经济工作会议提出了2014年的重组，把房地产经济放在一个更加重要的位置，加强民生保障，促进经济发展和社会和谐稳定。但不代表房地产不涉及安全问题，实际要保证稳定增长和民生问题；房地产要加强结构调整，预防风险。促进产业的发展。目前，我国宏观经济已进入新的增长转型和结构调整常态，伴随着房地产市场进入新的常态。在新常态下，大多数商品房已经失去了投资价值，并逐渐回归到住宅的原有属性，即住宅价值。因此，即使在一系列“新政”的刺激下，房地产市场快速升温的现象也难以再现，投资者疯狂的投机行为也难以重现，房地产价格暴跌并不可取，而是房地产价格飞涨的时代。再也没有回来。虽然房地产交易量开始回暖，但基本呈现出差异化格局，一线城市的供需形势相对正常，一些三线或四线城市的供过于求。库存仍然很高。因此，尽快消化存货，寻找新的资金返还宝库，以新的思维去思考和判断房地产的未来，在新的形势下更好地实践自己的内在技能，是部分三、四线城市的开发商明智的选择。

二、中国房地产经济的新常态下企业面临的风险

金融机构中小企业融资困难，发展的信衰减，中小型企业的成本不高，在萧条时期，中小企业的营销策略是复杂的，不占主导地位，缺乏土地资源开发，项目停滞，将会出现一个高风险链的崩溃。

房地产形势已经很明显，更糟糕的是，每年的房地产销售下降了近8%，约5大企业市场份额的增加，许多小型和中小型企业继续尝试扩展，如何在夹缝中生存，已成为这些企业应该考虑的建议。

在规模较大的企业容易得到机会与平台，遥遥领先的情况下，中小企业必须细分市场，提高价格性能比和产品，这也意味着未来，房地产市场结构的变化，主流市场的龙头企业改变，小型和中小型企业只有在大型企业的“夹缝”中生存。

中小企业转型迫在眉睫，但步伐已落后于大型房地产企业。中小企业作为市场的追随者，往往缺乏大胆的变化，错过了过渡的决心和最佳时间，然而，这并不意味着小型和中小型企业没有一个较好的机会发展，要满足创新和企业发展的趋势，中小企业要根据不同的定位，加强实践管理模式，进行战略转型。

三、房地产企业的战略转型方向

随着房地产的利润和长期投资的杠杆率下降，在过去的销售中迅速成为一个传统的资产模型，现在可以使用更多的企业和金融机构的资金运营，加强房地产开发贷款，按揭贷款，房地产信托基金中得到融资渠道，资金成本高，库存销售性能差，更多的房地产企业出现资金压力，尤其是中小企业的楼盘在融资边缘。在这种背景下，房地产企业的改革成为一种趋势。

（一）轻资产模式的必然性

房地产企业提出“轻资产”发展的战略转型。发展社区服务，向其他企业和房地产基金他社区发展，改变运行的平台。使用自己的手段，实现利润最大化。这种变化是非常有用的，能够提高企业的资本回报率，轻资产公司的股权可达到20%以上。在与利润水平的下降和金融环境恶化的情况下，轻资产发展模式将逐步加强资产管理。

（二）“房地产行业+X”模式

所谓的“房地产+X”的产业，是工业企业为载体，开发和经营的土地，最终构建一个集成的项目价值链平台。商业地产整合资源，促进产业发展，是一种与房地产、房地产开发、产业发展等三个方面相结合的方法，还能够与发展和城市功能的互相结合，一体化产业促进工业能源效率，而且可以加强一个城市的资源市场化配置，进行产业结构的调整，促进房地产企业的良好运作，继续加强房地产业的可持续发展，实现双赢。

（三）跨国模式的“房地产+X”

在房地产企业的大调整时期，为保证可持续发展，必须改变“房地产+X”的产业模式，寻找跨国投资机会。

为了积极适应新的正常经济，促进企业持续发展，现行的房地产公共政策应着眼于以下几个方面：

（四）强调住房的生计功能

解决穷人的住房问题。在任何一个城市，在不同的发展阶段，都会有一些低收入家庭缺乏住房承受能力。政府有责任和义务为这些家庭提供基本的住房保障，以体现社会制度的优越性，从而使他们能够获得适合整个社会经济发展的基本生活条件。住房保障不仅是保障低收入群体的利益，也是最大限度地保障他人的福利。住房保障应逐步实行实物保障和货币补贴并举，部分股份制住房转为公共住房和重新安置住房。对那些特别难以居住的家庭应给予住房援助。当前，要进一步完善我省住房保障制度，使我省住房保障制度更加贴近民生，保障各收入阶层的住房需求，进一步改善广大人民群众的生活条件。切合“人人享有适当住房”的目标。

（五）保持房地产政策的连续性

适时建立政策性住房贷款专业银行，限购限贷是最后一轮房价过快上涨时出现的必然的行政手段，随着房地产供求和经济形势的双重变化，尤其是在全面深入的背景下，将逐步淡出。或者让市场在资源配置中起决定性作用。为了保持房地产市场的平稳运行，给房地产供需双方一个稳定的预期，我们需要保持房地产信贷政策的连续性，购买补贴应该直接补贴给购房者，而不是其他机构或企业。但目前还不宜将它们与宅基地或承包土地产权的转移联系起来。此外，针对城市低收入群体购房，政府还需要给予适当的经济补贴，以分解政府住房保障职能。宽松政策的特点之一是鼓励商业银行进行公积金和商业组合贷款，两套住房的首付比例下降到40%。这项新规定有助于释放部分改善住房需求，这有利于银行“增容”。然而，增量并不一定减少。由于货币条件的限制和抵押贷款的低收益率，在债务成本难以降低的前提下，客户购买利率的讨价还价空间受到限制。因此，解决购房者的“急需”和“改善住房条件”实际上很难享受政策规定的折扣率，虽然购房者的首付比例有所下降，但“月供量”却相应增加，这就增加了购房者的需求。房地产商品有限。建议适时建立政策性住房贷款专业银行，促进房地产抵押业务的稳定发展，使房地产业的发展真正实现“以人为本”的目标。重视民生，兼顾经济发展。

（六）促进房地产业的转型和创新

加强经济适用房的质量建设，目前，我国建筑工程质量暴露出諸多问题，其中工程质量安全问题严重威胁着人们的生命安全。在美国、澳大利亚、欧洲等发达国家和地区，百年建筑随处可见，但许多国内建筑都是时限短的，这显然是不可持续的建筑模式。为了节约能源、保护环境，提供绿色环保、健康舒适、高品质的房地产产品，我们必须为广大购房者服务。保障性住房建设是一项有利于国家和人民、保障人民安居乐业、维护社会稳定的重大工程。我们必须密切注意质量和安全。各级政府要切实贯彻中央精神，严格控制工程质量，防止豆腐渣工程发生。“保障性住房不是廉价住房”，要严格执行抗震等强制性标准，严格履行工程质量责任，工程法人对房屋质量负有永久责任，并逐步落实参与单位负责人和项目负责人的终身责任制。由于检查不严造成的质量问题，在追究法律责任之前，应当降职、解雇有关政府的负责人。

四、结语

作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在中国经济发展的新常态，应主动调整，积极适应这种状况，中国的房地产业的发展自改革开放以来，我国房地产业的健康发展和保持稳定，在促进工业化和城市化的进程中起着至关重要的作用，作为中国经济的重要支柱，促进和带动经济发展，也有许多其他产业共同发展，推动我国经济发展水平的提高。