王继军

摘要：房地产开发项目是一项复杂的、系统的工程，具有开发周期长、投资金额大、多风险的特点。房地产开发的健康、有序从根本上取决于前期策劃、规划设计、建设、促销的理性构思和运作等，风险研究是实行有效的风险管理的基础，是实现房地产业健康良性发展的前提。本文针对房地产开发项目风险管理进行探讨，为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。

关键词：房地产开发；工程项目；风险管理

房地产项目的特性不同于其他行业，它具有不可移动性、高投入性和投资过程的长期性，这些特性决定了它本身的特殊性，使得房地产商在开发项目的不同时期在管理上面临着多种困难和风险。因此要避免房地产开发风险，就需要在项目实施过程的各个阶段进行风险管理，将风险控制在最低限度。

一、项目风险管理概述

现代风险管理一般由三个阶段组成：在识别、估计和评价了风险之后，就应考虑如何有效地控制和处理风险，即选择应采取的各种避免损失和控制损失的对策，分析各对策的成本及后果，各施工企业根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标，确定各种对策的最佳组合，达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。房地产开发项目风险管理方法体系将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。

二、房地产开发项目风险管理过程

（一）房地产开发项目风险识别

风险识别是风险管理中的重要步骤，主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法逐一分析各风险因素产生的根源。

（二）房地产开发项目风险分析

风险分析包括风险定量分析及风险定性分析。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响，确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用和效益分析。风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后果的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响进行风险排序。

（三）房地产开发项目风险检查

在房地产开发项目实施过程中，要对各项风险对策的执行情况不断地进行检查，并评价各项风险对策的执行效果；需要检查是否有被遗漏的过程风险或者发现新的工程风险，也就是进入新一轮的风险识别，开始新一轮的风险管理过程；在工程实施条件发生变化时，要确定是否需要提出不同的风险处理方案。

（四）房地产开发项目风险对策

风险控制对策是指处置风险和避免或减少损失所采取的各种措施和手段，这种处理技术的主要特征是力图避免或减少涉及风险各方所面临的风险及其影响，即通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段，消除或抑制风险因素，防止风险事件发生，尽可能地将风险损失减少到最低限度，一般在损失发生前实施。回避风险系指直接避免能导致风险的事项和活动，以消除可能发生的损失。

（五）房地产开发项目风险控制

完善的控制体系和有效的实施，是控制风险的可靠保证，同时也将成本管理与企业的整体经济效益直接联系起来，对减小财务风险的作用极其显著。跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估风险减轻的效果是项目控制的主要任务。

三、房地产项目风险管理的方法

（1）风险规避。风险规避其实就是通过变更投资计划，从而规避原有计划的风险，是一种消极规避。它包括两种方式：先期回避和中途放弃。这两种方式都是基于承担或继续承担风险的成本将大大超过回避的可能费用这样一种认识。（2）损失控制。损失控制是在愿意承担风险前提下采取各种措施，减少损失频率，降低损失严重程度的控制技术。损失控制包括两个方面的工作：减少损失发生的机会即损失预防和降低损失的严重性即遏制损失加剧，设法使损失最小化。（3）风险自留。风险自留是房地产开发者将风险留给自己承担，是从企业内部财务的角度应对风险。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。（4）风险转移。风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。在开发商遇到风险概率小损失大的情况时一般会采取风险转移的方法。（5）风险自留。风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险已经保险或实施了风险控制计划。

四、房地产开发项目风险管理控制对策

（一）完善项目的事前规划和可行性分析

应该提前做好图纸设计和项目策划等工作，这样就能在拿到土地后尽快的开始施工，也就缩短了项目的工期，提高资金的利用率和周转率。做好房地产投资项目的可行性分析能够减少或规避前期资金风险，要根据当前的市场环境和现行的政策对项目的各个情况进行详细的分析，并提前做好相关的资金准备工作，包括购买地价的资金和后面的筹资计划，对可能遇到的资金不足情况进行预案分析，这样决策层就能根据相应的情况来决定是否拿地，减少了资金短缺的风险。

（二）制定风险应对计划应具有针对性

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。

（三）通过分散投资来控制风险

房地产分散投资是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资时间分散、投资区域分散、共同投资等方式。时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，以避免因市场变化带来的损失；区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定区域经济的负面影响，达到降低风险的目的；共同投资要求合作者共同对房地产开发项目进行投资利益共享，风险共担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。

（四）加强项目的合同管理、招标管理

开发企业还要利用法律的有关规定，通过签订合同等手段，对风险进行合法的消除、转移，通过多种风险管理手段将可能出现的各种风险都进行有效的控制，保障项目的正常运行。在招标的过程中，开发企业要本着公平竞争的原则，准确制定项目的标的、工期、质量、造价等，按照供求机制进行招标，保证项目的质量安全。

（五）注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

（六）提高房地产项目及员工风险意识

房地产项目的风险管理是以房地产企业的项目建设活动为主要的管理载体，对每个项目在立项之初就形成风险意识。企业要培训员工的风险思想，要培养员工的抗风险素质。

五、结语：

房地产企业必须加强房地产开发项目的风险管理，通过风险成因分析，加强房地产企业开发项目各阶段的控制，规避因房价下降和滞销所带来的风险，注重房地产开发结构调整和合理安排资金结构，采取各种有效措施降低项目风险。