易军

摘 要 房地产行业一直都是高风險行业，本文运用层次分析法进行房地产项目的风险识别、风险评价以及风险防范，研究房地产风险管理的过程。

关键词 房地产行业;风险管理;层次分析法

尽管在当前比较宽松的房地产行业环境之下，房地产企业的发展势头良好，但是由于风险的客观存在性，房地产企业必然会面临一系列风险，本文以房地产项目为研究对象，分析其风险管理的一般过程。

1房地产风险管理概述

1.1 风险管理相关概念

“风险”一词最早出现在保险行业，从某种意义来讲，风险是一种概率事件，即当事件以一定的概率发生之后，可能会造成一定的损失。风险包括两个方面，即事件发生的概率以及可能存在的危害性。

美国国防部将风险管理定义为“风险管理是指应付风险的行动或实际做法，包括制定风险问题规划、评估风险、拟定风险处理方案、监控风险变化情况和记录所有风险管理情况”。我国学者通常认为，所谓的风险管理是指风险识别、风险评价、风险控制、风险监督等一系列环节的组合体。

房地产项目风险管理的定义并没有统一，通常情况下认为房地产项目风险管理是将项目管理的经验在房地产开发项目中实施的过程，在此过程中将可能导致项目风险的因素通过一定的手段识别、评价并加以控制，从而将损失避免或者降到最低。

1.2 房地产项目风险管理的内容

房地产项目开发是一个复杂系统的过程，其风险管理更是具有影响因子多，关系错综复杂的特点，在我国，通常认为房地产项目风险管理的过程包括风险识别、风险评估、风险防范三个阶段，具体内容如下。

（1）房地产开发项目的风险识别。房地产项目风险识别就是指识别项目开发过程中存在的风险因子，通常包括以下几个方面的内容。第一，收集相关信息，对整个项目进行深入的了解;二是确定风险的主要因素;三是要量化、细化风险的级别。现在比较常用的分析方法，包括 环境分析法、专家调查法、德尔菲法、情景分析法、头脑风暴法等风险识别技术。

（2）房地产开发项目的风险评价。用定性和定量相结合的方法对识别出来的风险进行判断评级的过程。其重点是对风险因素发生的概率以及损失进行定量分析和等级划分，以此判断哪些风险发生的概率较大，哪些风险不可接受。

（3）房地产开发项目的风险防范。风险防范并不是完全避免风险，风险是不可能完全避免的，风险防范的额重点是将风险发生的概率降到最低，风险发生后将损失降到最低[1]。

房地产项目风险管理就是风险识别、风险评价、风险防范的过程。

2房地产项目风险识别

风险管理的第一步就是进行风险识别，风险识别是风险管理的基础，本文首先分析了房地产项目可能的风险因素，在此基础上运用专家分析法识别项目的风险事件。根据前人研究的成果，房地产项目建设的过程风险管理过程中遇到的风险因子，包括政策风险、市场风险、财务风险、管理风险，根据德尔菲法，得出具体的风险事件如下。

2.1 市场风险

市场风险是任何一个存在买卖关系的项目不可能避免的风险，其核心体现了市场供需的关系，因此，所有可能引起供需变化的因素都会影响到市场风险的大小，包括地方经济状况、人口因素、居民收入、政策变动等等，从市场的角度来讲，影响市场风险的因素无非就是价格、竞争情况，因此，市场风险因素包括的风险事件有价格风险、竞争风险。

2.2 管理风险

管理风险也是房地产项目开发面临的重要风险之一，管理效率低下，从而影响到项目的生产、安全、效率等等。管理风险的影响因素很多，管理失职可能造成的危害也不小，影响项目建设效率，造成不必要的成本等等，都有可能因为管理失职而产生。管理风险包括安全管理风险、质量管理风险以及管理效率风险。

2.3 财务风险

财务风险是房地产项目的另一个重要的风险因素，房地产项目投资需要的资金量巨大，投资周期长，资金回笼慢等都可能会带来风险，甚至有可能因为一个项目的投资失败导致开发商资金链断裂。因此，财务风险包括融资风险、资金链断裂风险、资金回笼风险。

2.4 政策风险

宏观政策调控对于房地产行业的影响毋庸置疑，宏观调控政策的变化可能会影响供需变化、价格变化等，这些都可能给房地产项目带来风险。除此之外，当地政府的一些政策也会对项目造成风险。政策风险包括宏观调控风险以及地方政策变动风险。

根据以上风险识别，房地产项目面临的风险包括价格风险、竞争风险、安全生产风险、质量管理风险、管理效率风险、融资风险、资金链断裂风险、资金回笼风险、宏观调控风险、地方政策变动风险等10项风险事件[2]。

3房地产项目风险评价

根据上一节风险识别的结果，本节运用层次分析法进行风险评价，风险评价是将风险事件进行分级量化的过程。

3.1 风险评价模型的建立

如表1所示。

3.2 判断矩阵构建

通过专家对各风险因子进行重要性判断，整理后得出房地产项目风险因子的判断矩阵如表2所示。

首先简要介绍下表2数据的意义。

Ri代表横坐标，Rj代表纵坐标 ，当Rij=1时，则表示Ri、Rj一样重要，当Rij=3时，表示Ri比Rj重要一点，以此类推，当Rij=7时，则表示Ri比Rj最重要，同理，2、4、6等代表数字大小正相关的重要程度，数字越大，表示Ri比Rj越重要，反过来，这些数字的倒数，即1/2、1/3…到1/7，代表Rj比Ri的重要程度，分母越大，代表Rj比Ri更加重要。

根据此表可以计算出四个风险因子的权重分别为0.539、0.146、0.253、0.063。根据计算，可以得出市场风险的影响最大，财务风险的影响次之，管理风险的影响第三，政策风险的影响最小[3]。

4风险防范

根据风险评价的结果，进行风险防范，市场风险防范最重要，财务风险防范次之，风险防范是对风险因子和风险事件提出针对性的解决措施。

4.1 市场风险防范

市场风险是项目可能存在的最大风险，也是项目最需要重视的风险因子，房地产项目市场风险防范要做好如下几点：

（1）进行准确的市场调查和定位。房地产是典型的买方市场，满足市场需求是项目的生命线，只有了解市场需求，提供市场需求的产品，项目才能拥有市场竞争力，市场风险的防范才能够有效，房地产项目需要在市场调查的基础上找准项目的定位，才能够将市场风险最小化。

（2）价格定位准确。价格消费者最看重的因素之一，价格风险也是裕馨花苑项目最大的风险之一，因此，做好价格定位，不仅可以获得消费者的青睐，也能够最大限度的防范价格风险带来的危害。

4.2 财务风险防范

财务风险是房地产项目的主要风险之一，房地产项目具有投资大，周期长，资金回笼慢的特点，因此财务风险也较大，房地产项目的财务风险防范有以下几个方面。

（1）合理融资。中小房地产企业最重要的事件之一就是融资，资金来源自筹资金，其他都需要通过融资来完成，一般情况下，自筹资金和融资的比例不宜低于1：1，一旦低于1：1，说明项目所需资金的大部分需要融资，财务风险必将大增。

（2）预算管控。财务预算管控是应对财务风险的关键，应该在项目建设的开始阶段，做好项目建设、融资、现金流来源、现金流支出等全方面预算，包括做好融资计划、偿还计划、资金使用计划，需要注意的是，这些计划都要转换成可以量化的指标，管理者要可以看到计划的进度和目标完成的程度，以适时地调整计划和做好应急处理措施。

（3）加强成本控制管理。房地产开发必然要考虑投入产出比，在产出确定的前提下，效益的提高就是要加强项目成本的控制。

4.3 管理风险防范

管理风险是房地产项目的另一个主要风险，管理风险大部分是由于管理不善所导致，房地产项目管理风险防范需要注意以下几点：

（1）加强安全生产管理。安全生产是项目建设的基础，安全生产管理主要包括做好安全管理计划、制定安全生产目标、明确安全生产责任、进行安全生产培训、提高安全管理意识、做好安全应急措施等方面[4]。

（2）加强质量管理。质量是项目的生命线，加强质量管理是应对质量风险的关键，质量风险防范是在生产施工期间做好质量管理，派出质量监管员参与项目的质量管理中，进行质量管理决策，防止质量事故的发生。

（3）培养优秀的管理团队。优秀的管理团队是管理效率提高的基础，只有建立了优秀的管理团队，才能提高管理效率，避免因管理失误而造成的损失。优秀的管理团队应该包括优秀的管理人员、合理的组织结构、良好的企业文化以及现代化的科学管理理念。

4.4 政策风险防范

无论是国家宏观调控政策还是地方政策，都可能产生一定的风险，认真研究政策的变动，及时进行政策解读和应对，对于房地产项目的风险防范意义重大。

（1）建立國家政策解读机制。国家政策变动频繁，房地产企业为了防范政策风险，就要建立国家政策解读机制，及时把握国家政策变动，应时而动，在市场竞争中获得先机。

（2）注意与地方政府关系的建立。在我国，政治资源是最大的资源，建立和政府的关系可以省去很多不必要的麻烦，尤其是房地产企业，对于政府的依赖更大。我国地缘辽阔，在中央政府政策之下，地方政府通常会根据当地的特点，对政策进行地方性质的解读，制定地方实施细则，因此房地产企业需要建立起和地方政府的关系，争取第一时间获得政策实施细则的内容，提前做好政策风险防范措施[5]。

5结束语

房地产项目的风险是客观而普遍存在的，但是其中一些不必要的风险则可以通过统筹管理进行规避，通过本文的研究，对房地产项目风险进行识别、评估、防范，为房地产开发企业风险管理实践提供借鉴。

参考文献

[1] 贾花萍.灰色理论在房地产投资项目风险评价中的应用[J].电子工程设计，2012，20（18）：16-17.

[2] 李素红.房地产开发企业融资风险识别与控制研究[M].北京：经济科学出版社，2013：33.

[3] 康雅琼.基于模糊综合评价法的房地产项目风险评估研究[J].重庆科技学院学报，（社会科学版），2018，（2）：33.

[4] 钟荣桂.中国经济新常态与房地产市场风险防范[J].现代管理科学，2017，（4）：6.

[5] 李秀梅.房地产资金风险分析与控制问题研究[J].时代金融，2017，

（1）：218.