摘要：房地产价格是重要民生话题，本文对海南省主要城市商品住宅价格的影响因素进行分析，并对其未来价格进行预测。本文根据需要性、可靠性和简化性三个原则采用R型聚类，选取影响商品住宅价格的五个具有代表性的指标：城镇居民人均可支配收入、居民消费价格指数、旅游总收入、房地产开发投资占固定资产投资总额百分比、土地交易价格指数。本文采用2017-2018年海南省每月指标数据采用多元统计回归方程，结合标度法对海南省未来房价进行预测。得出研究结果：限购政策的出台会在整体上会减小商品住宅价格的增长速率，但是并不会阻止商品住宅价格增长。

关键词：R型聚类；多元统计回归模型；标度法；MATLAB

随着我国经济的发展和城市的建设，越来越多的人涌入城市，促使房价飙升。特别是作为旅游岛城市的海南，商品住宅价格更是一路飙升。2018年4月13日，海南全岛建设自贸区（港）这一重大政策利好出台后，海口商品住宅价格更是达到了双倍增长的趋势，特别是三亚商品住宅价格上上升的更为明显。之后，国家针对房价飙涨出台了相关限购来控制房价未来涨幅。

一、模型的设立

显然，商品住宅价格受多种因素影响，本文结合海南省的特点，选取指标时遵循以下几个原则：

●需要性。即所選的影响因素应与海南省商品住宅价格有相当的关联度，并可以作为研究分析的指标。

●可靠性。即所选取的影响因素对应有可量化、可获得的统计指标（即在以往和当前统计资料中可以采集到。……