徐忠国，卓跃飞，吴次芳，李 冠

（1.浙江大学土地科学与不动产研究所，浙江 杭州 310029；2.浙江大学土地与国家发展研究院，浙江 杭州 310029）

1 引言

中国现行农村宅基地制度的特点是“集体所有，成员使用；一户一宅，限定面积；无偿分配，限制流转；长期占有，适时收回”，即农村宅基地（以下简称“宅基地”）的所有权属于农村集体经济组织（以下简称“集体”）。在农户是集体成员的前提下，经过行政审批后，农户可无偿取得使用权并长期占用宅基地，这种占有关系直到农户自然消失集体收回土地为止。一户只能拥有一处不超过限定面积的宅基地。宅基地可以在集体内部流转，但不得向集体以外成员转让。农户转让宅基地后，不得再次申请宅基地。中国传统农业社会长期具有“耕者有其田”“居者有其屋”的社会价值取向。宅基地这种基于身份的共享分配土地制度，为保障农民安居乐业发挥了重要的历史作用。随着改革开放的深入推进，这套身份性和福利性的制度，逐渐表现出难以适应新时代农村经济社会发展的症状，集中反映在以下两个方面：第一，在城乡两栖的进城农民，由于市民化的成本过高，短时难以彻底融入城市，虽长年在城市或城郊居住，但农村里的宅基地和住房仍不能放弃，农村出现大量空闲宅基地和住房。第二，为维护宅基地的社会保障功能，宅基地流转限定在集体组织内部，抑制了宅基地的财产功能，既不利于农民取得更多的财产性收益，也不利于新型经营主体进入农村发展新经济。……