贺红阳

【摘要】我国对房地产的投资基金进行研究时，主要集中在房地产的业务领域，并没有深入研究酒店类的房地产投资资金。当前，我国的酒店进行融资存在较多的问题，主要是融资渠道单一、盲目性投资、投资结构失调这些问题。而分析房地产投资资金在酒店业投资中的可行性，就是解决我国当前酒店融资比较困难的有效措施。

【关键词】酒店投资；房地产投资资金；可行性

一、我国酒店投资中的突出问题

我国的旅游人数每年都在持续增加，当前已经是世界第三大旅游目的地国家。我国旅游绿发展迅速，也增强了对资本的吸引力，就有需偶的民间资本、国有资本进入，而我国五星级的酒店数量每年都在快速增长，在酒店业扩张迅速地同时，也存在着这些结构性问题。

1、投资渠道过于单一。企业在成长发展过程中，需要进行内源融资，再进行外源融资，而在外源融资中，债权融资是优先于股权融资的。酒店企业是属于资金密集型的行业，企业主要是使用权益抵押以及抵押贷款的方式来获取信贷支持。但在酒店业的快速扩展中，由于过于依赖银行借贷，就导致资产负债限制了企业的经营现金流与投资机会，尤其是在银行借贷的业务紧缩，以及融资压力越来越大时，就急需新的融资渠道。

2、投资结构失调。我国高端饭店的资产存量占所有酒店资产存量的大部分，投资结构严重失调，资产投资额大多都是流向于高端饭店。我国的五星级酒店有四分之一是外资酒店，外资酒店并不是直接投资于酒店物业，而是通过管理合同、带资管理、特许经营等形式对高星级酒店进行管理，使物业投资的风险转移到国内资本。

3、没有合理引导地产资本涌入。当前，有大量的地产资本流向酒店业，不仅获取了具备升值潜力的地块，也可以凭借酒店租赁的收益来获取现金流，而且星级酒店的等级和规模也得到了扩充。但由于更偏重高星级的酒店投资，就出现了投资的盲目性，同时造成了地区高星级酒店的产能过剩和出租率下降等情况。

二、REITs应用在中国酒店市场的可行性

1、酒店投资需求和融资需求并存。我国的资本市场、金融市场的不发达，导致可供投资者选择的酒店业地产投资的类型比较少，比如，曾发展较快的分时度假的酒店业务，由于投资酒店业务不具备未来成长性，我国也缺乏法律规范和信用制度，就使其业务引起国内开发商、投资者、分时度假公司间的各种法律纠纷和税务纠纷，其酒店发展也就陷入了困局。对酒店企业来讲，股权融资的门槛比较高，条件比较困难，上市比较困难，融资需求和仅有的融资渠道不符。房地产投资基金是一种标准化，而且可以流通的投资工具和金融商品，能够对企业的融资渠道进行拓宽，而且可以对酒店投资产品的结构进行完善，以满足投资者的投资需求。

2、政策环境逐渐得到完善。已经开始试点的房地产投资基金，可以有效拓宽房地产企业的融资渠道。通过政策引导，房地产企业为了促进资金的流转，就会使用REITs的形式上市以获取流动资金，从而转投高增长市场的商场、写字楼、酒店等回报较高的项目，以获取新投资收益，对投资风险进行有效分散。

3、我国酒店业的成长空间。（1）旅游住宿的设施资产等待盘活。当前，我国的旅游类上市企业可以分为旅游业、旅馆业、餐饮业三种，但旅馆业的模板只有12家，数量非常少。上市的酒店企业有较大的规模，管理比较规范，但是中低星级的酒店和社会旅馆的住宿社会并不具备较大的规模，也没有较明显的品牌效应，这就急需注入资本。

（2）我国多业主的旅游住宿设施发展。Warnken&Guilding;对住宿设施的不同程度提出了相关的旅游住宿设施的概念。其概念包括了我国的产权酒店、分时度假酒店、常住酒店、酒店公寓等各种类型，这些酒店通过房地产资本投资的主导，并结合酒店式的物业服务和管理优势，这也是我国酒店的地产发展的新模式，在当前的是市场条件下具备较大的发展潜力。这种类型的发展模式是源自国外，海外熟知度较高，通过吸引海外房地产投资基金或者是国内的投资公司来设立专项基金，使用私募的形式来吸引投资者，以对我国多业主旅游住宿业务在发展上的困局进行缓解。（3）经济型酒店的成长性。当前，我国的经济型酒店具备较快的发展速度，而且成长性较好。经济性酒店的市场定位更加准确，具备高成长和高回報的特征，多家风险资本注入，是所有酒店业态中具备最高资本运营程度的，具备能够吸引海外酒店房地产投资基金的投资潜力。

三、结束语

房地产投资基金的本质特色就是其投资管理的职能更加专业化。从国外酒店类的房地产投资基金的发展情况来看，房地产投资基金可以根据市场的需求对酒店定位进行相应的调整，并进行改造更新，以实现酒店地产、酒店式公寓等各种房地产项目的转化、对接，以利于住宿设施资产的盘活。

酒店业是旅游产业在发展过程中的重要主导，房地产投资基金应用在酒店业可以有效解决我国酒店业投资与发展过程中各种突出问题。因为我国的房地产投资基金只是处在发展的起步阶段，并没有完善的法律与政策条件，就导致国外的房地产投资基金进入我国市场存在较大的风险，对于投资对象的要求比较严苛，应用海外酒店类的房地产投资基金还需时间。所以，在短期时间内，通过金融政策引导，由政府进行主导，以契约方式来集合资金，以组建房地产投资基金，并将其应用在酒店地产投资和中外合资的房地产投资基金，具备较强的可行性。