滕皋明

[摘要]房地产市场是我国国民经济中的支柱产业，并且房地产经济的发展能够带动我国经济社会的发展。而房地产经营管理模式对房地产经济建设起到重要的作用，新时期在全面倡导绿色发展理念的社会背景下，房地产经营管理模式也应该进行适当的调整，逐步构建绿色的管理体系，促进经营管理模式的转型，为房地产经营管理效率的全面提升创造一定的便利。文章从房地产业基本发展现状入手，对专项发展方向进行了适当的研究，希望可以为房地产经营模式的转型发展提供相应的便利。

[关键词]房地产经济；经营管理模式；转型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.20.114

在我国政府管理制度不断深化的社会背景下，房地产企业的经营管理工作受到政府管理工作的影响，出现了一定的变化。而房地产企业在开展经营管理工作的过程中，面对激烈的市场竞争，只有不断对经营管理模式进行完善，对房地产营销工作进行科学策划，才能发挥出经营管理模式的重要作用，全面提升房地产企业的经营管理实际效果。所以必须针对房地产经营管理模式的转型发展进行研究，在推动房地产经济发展的同时带动我国经济的进步，为我国房地产事业的稳步推进提供良好的支持。

1 我国房地产业基本发展情况

我国政府高度重视房地产产业的发展，并且在近几年的房地产业基本建设发展工作中，国家一直保持高度的重视，并且针对房地产业的发展做出了相应的指导。在2018年《政府工作报告中》就明确提出要稳妥推进房地产税立法，更好地解决群众住房问题，对房地产行业的发展产生了相应的影响。结合2017年我国房地产业基本发展情况进行研究，能够看出在房地产开发投资方面，全国房地产开发投资总额超过了100000亿元，较之于上一年增长了7个百分点，其中住宅方面的投资基本上为75148亿元，同比增涨了9.4%，涨速有所回落。而对2017年我国商品房销售面积加以研究，发现销售面积共达到了169408万平方米，较之于上一年增长了7.7%，商品房的销售额突破133701億元，较之于上一年整体上增涨了13.7%，增速提升了1个百分点。结合房地产开发景气指数进行研究，发现到2017年12月，房地产开发景气指数为101.72，较之于上一个月有所提高。综合考察这些数据信息可以看出，我国房地产业发展前景相对较好，房地产企业面对当前激烈的市场竞争，要想获得一定的竞争优势，就需要结合经济新常态制订更为科学的经营管理方案，促进经营管理工作的贯彻落实，在增强房地产企业发展稳定性的基础上，也为我国房地产业的现代化建设奠定基础。

2 经济新常态下我国房地产经营管理工作中应该取得的新突破

经济新常态的形成对我国房地产企业经营管理工作产生了巨大的影响，在房地产企业的建设和发展实践探索活动中，要想促进经营管理现状的改善，融入先进的管理理念，为经营管理模式的转型发展奠定基础，就应该在不同的方面取得相应的突破，逐步实现创新化发展。在房地产企业结合经营管理模式寻求新发展方向的实践探索中，首先要对中央和地方关于房地产宏观调控方面制定的各项方针政策进行系统的分析，进而结合政府宏观调控寻求能够与我国市场经济发展情况相适应的发展道路，探索多元化的改革和发展方向，争取能够增强房地产经营管理工作的时代性，逐步取得创新发展成效。其次，要更新房地产经营管理的基本观念，逐步实现经营管理深度和广度方面的巨大跨越，逐步对房地产经营管理、物业管理、房屋使用权管理等进行系统的规范，也结合政府的要求开展房屋管理、住房社会保障等工作，促进管理广度和管理深入的优化，增强管理工作的科学性，争取逐步构建全方位管理体系，借助动态管理的作用促进各项管理工作的系统落实。最后，对市场行为和市场秩序进行科学的规划，在针对经营管理工作寻求新发展方向的过程中对市场环境进行有效的净化，争取能够增强市场环境的有序性，发挥市场调控的力量，在经济社会发展大局中寻求正确的发展方向，为房地产企业的创新化发展奠定基础。唯有如此，才能够将房地产经营管理工作的基点落实到具体工作中，房地产企业经营管理的规范性和预见性也会明显增强，能够应对行政管理工作中的新机遇和新挑战，真正推动房地产行业实现新发展，进而借助房地产产业的力量助力我国经济社会建设发展水平的进一步提升。

3 我国房地产企业经营管理战略的转型发展

在我国房地产企业的经营管理工作中，管理战略的转型化发展是提高管理成效的重要条件，新时期房地产企业要想在经营管理战略转型方面形成相应的发展规模，就应该制定更加科学的管理规范，促进各项管理措施的全面贯彻落实，为房地产业在新时期整体发展水平的提升奠定坚实的基础。

3.1 房地产产业化转型

产业化转型是经营管理模式转型的重要发展方向，在实施产业化转型后，房地产经营管理工作能够彰显一定的优势，促进经营管理水平的整体性提升。较之于传统的房地产经营管理模式，房地产产业化转型的优势相对较为明显，在实施产业化转型后，房地产企业能够在经营管理工作中引入先进的管理技术和现代化的管理手段，逐步构建更加科学完善的组织框架，将房地产产业逐步打造成为集聚“开发、设计、服务、管理、施工”等工作的完善产业链条，有效推进一体化房地产组织形式的构建，争取能够形成房地产产业化转型的特色优势，助力房地产经营管理工作呈现集成化发展态势，推动房地产开发工作配套化发展目标的实现，争取能够在房地产开发的基础上创造更大的经济社会效益。

以万科地产为例，其作为我国房地产行业中的龙头企业，在实际开展经营管理工作的过程中也会面临一定的发展困境，不得不寻求战略转型发展新道路，并且在转型发展的过程中摒弃传统重视销售业绩的发展思路，而是强化企业的社会责任，开始向着为城市建设提供配套服务和管理等方面转型，即不仅继续将房地产产业作为核心内容，同时也开始将整体经营管理服务工作向着销售和管理方面延伸，进而在城市配套业务方面彰显本房地产企业的竞争优势，力求为住户提供高质量的房地产服务。13换言之，万科地产在开展企业管理工作的实践和探索中对用户需求进行了系统的研究，并且尝试从多角度完成对房地产产品的系统构建，逐步突破了万科地产传统产品服务体系的束缚，实现了房地产企业的转型发展，并且在实际管理工作中创造出更大的经济效益和社会效益，不仅企业整体经济收益提升，还提供了客户满意的服务，在带动城市整体发展方面也发挥着重要的作用。

3.2 房地产专业化转型

房地产的专业化转型主要是在国家逐步落实宏观调控政策的基础上，结合国家宏观调控政策的影响对市场中的相关产品进行更为细致、系统的划分，确保房地产企业在发展过程中能够为用户提供更加专业的产品和服务。结合我国房地产企业专业化经营管理模式转型发展的现实需要对转型战略进行更为系统的研究，可以发现主要战略涉及六个基本的类型：其一，房地产企业发展过程中能够针对首次置业的用户进行适当的分析，并且结合客户的市场需求加强对普通商品房的重视，将普通的商品房作为主要商品对普通的住宅区进行有效的开发，进而增强房地产企业的社会服务功能，在发展房地产产业的同时也为我国居民住房保障提供有效的支持。其二，房地产企业应该对中高端用户的市场需求进行研究，并且结合城市的核心发展理念加强对中高端楼盘的开发，确保可以满足中高端用户的市场发展需求，为普通住宅区的建设提供良好的支撑。其三，房地产企业发展实践中还应该加强对普通商品房的开发销售以及物业开发销售工作的重视，争取能够增强房地产收益的稳定性，促进房地产经营管理工作专业化发展程度的逐步提升。其四，房地产企业在实际建设过程中应该全面推进商业核心区开发和建设，并持有商业综合体，进而创造租金收益，争取借助科学的经营管理提高整体工作成效。其五，在房地产企业的实际发展过程中，还应该全面推进核心城市工业配套设施建设，探索工业地产的建设和發展，并且运营开发区，从多角度维护房地产企业的持续稳定发展。其六，房地产企业加强对旅游地产、养老地产和文化地产项目的开发，并且结合不同地产开发需求制订更为科学的经营管理方案，有效增强房地产开发工作的系统性，为房地产经济效益的整体性提升奠定坚实的基础。

对房地产企业的专业化转型进行研究，能够看出其主要是针对中小型房地产企业提出并且实施的，在改善中小型房地产企业整体发展情况方面发挥着至关重要的作用，能够为中小型房地产企业的持续稳定发展提供良好的支持和保障。在未来一段时间的实践探索活动中，房地产企业在稳步推进经营管理模式的转型发展实践探索过程中，要认识到自身发展优势和竞争方面存在的壁垒，积极寻求能够与自身发展相契合的专业化经营管理战略，进而全面推动经营管理工作的系统优化，为房地产企业的稳定发展创造一定的便利。

3.3 房地产商业地产转型

商业地产转型发展是房地产经营管理模式转型的另一个重要方向，从2008年我国开始针对房地产行业的发展实施严格宏观调控政策后，房地产企业在整体经营管理模式中，为了实现对政策风险的有效规避，纷纷开始对经营管理模式进行适当的调整，并开始进入商业地产领域中，实现了商业地产转型，也极大推动了我国商业地产的持续稳定发展。但是需要注意的是，在房地产经营管理模式向着商业地产转型发展的过程中，由于商业物业地产的发展时间相对较短，现阶段仍然处于起步发展阶段，因此还要对商业地产转型进行更为科学系统的研究，为房地产经营管理整体水平的提升创造一定的便利。

以保利地产的发展情况为例，受到信息时代互联网经济的影响，保利地产在规避政策风险的过程中选择实施商业地产模式，并且在对商业地产进行探索的过程中结合互联网技术的应用实现了对商办发展平台的构建，将投资活动向商业用户瞄准，进而逐步在企业内部形成了特色的管理模式，在经营管理工作中将保利文化、保利商业、政府政策和银行金融作为核心，为客户提供全链条管理和服务，在一定程度上形成了特色资源优势，在企业发展实践中创造了巨大的经济效益。由此可见，在房地产经营管理模式实现商业化转型的基础上，发挥自身特色优势，能够增强转型发展的科学性和稳定性，进而在新时期背景下创造巨大的经济社会效益。

4 结论

综上所述，在我国经济建设步入新常态，房地产市场日趋完善的社会背景下，为了确保我国房地产业发展过程中可以始终保持平稳发展状态，真正实现良性发展，就需要结合政府宏观政策的调整对房地产业进行系统的优化，促进整体管理效果的提升，为房地产业的持续稳定发展提供良好的支持。基于此，在未来一段时间的发展过程中，结合房地产企业的市场发展情况，企业在制定发展规划的过程中要立足于国家宏观调控政策，并且从产业化和专业化角度对房地产业的发展进行重新布局，寻找新的突破口，借助房地产经营管理模式的转型升级有效推动房地产提速发展，为我国房地产业的现代化建设奠定坚实的基础。