□

（集美大学财经学院 福建厦门361021）

一、引言

轻资产运营模式是于本世纪初由麦肯锡咨询公司提出的。对于房地产业来说，轻资产运营模式就是指房地产企业未来或只专注于产业链的某一个环节，将其他环节交由专业化程度更高的公司去完成，自己在整个产业链中只扮演管理者或是经营者的角色，从而追求优势和效率的最大化（李玉，2015）。轻资产运营模式下企业的财务特征主要有：（1）巨额的现金储备与正向的运营资本。（2）应收账款、存货及重资产投入低 （重资产=存货+固定资产+在建工程），资产周转率高。（3）大额的研发费用、销售推广费用打造企业的技术创新与品牌优势。（4）有息负债的比例较低，依靠占用上下游资金来获得“无息负债”。（5）股利分配额较少，多采用内源融资。轻资产运营模式投入小、产出大、品牌价值高、附加值高等特点，可以更加有效地利用企业的资产与负债，实现企业规模快速扩张，并获取极大的盈利和价值增值的财务特征（裴正兵，2017），使得国内一些房地产企业纷纷转变以往的集投资、建设、管理于一体的重资产运营模式，他们借鉴以铁狮门、嘉德置地等为代表的国外知名房地产企业采用轻资产运营模式经营变革后得到持续高速发展的成功经验，进行了轻资产运营模式的转型尝试。其中，万科集团就是一个极具代表的典范。

二、万科集团轻资产运营模式转型实践

（一）万科集团概况

万科集团成立于1984年，自迈入房地产业来历经四十余年的发展，已在我国房地产业中占据领先地位。……