张莎莎

摘 要：随着我国进入加速人口老龄化的行列，老年人养老压力不断增大，社会养老金只能满足退休人员的基本生活，很难进一步提高生活水平和质量，单靠养老金已经不能满足现代社会的养老需求。如何缓解养老压力，发展多样化的养老形式就成为了亟待解决的问题，而以房养老作为新的养老模式也越来越受到社会各界的关注，但是中国发展以房养老可能会存在许多问题，本文就以房养老是否可行这一问题，从产权理论视角进行了分析，认为以房养老实质上是产权交易行为，能够优化老人财产的配置。

关键词：以房养老；产权交易

以房养老是指老人将自有房屋的产权进行抵押，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到 7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。我国早在 2001年就进入了老龄化社会，2013年底我国60周岁及以上人口占总人口的 14.9%，65周岁及以上人口占总人口的9.7%，有关专家预计，到2050年我国老龄人口将达到总人口数的三分之一，可见我国正处于加速人口老龄化的背景下。基于我国人口加速老龄化、家庭结构变化、年轻人养老压力大、空巢老人不断增加的背景，为了缓解老年人养老压力，补充养老方式，我国政府也将发展以房养老模式提上日程，努力在我国早日实现以房养老制度的健康有序发展。

但要发展好以房养老模式，需解决三个关键问题：观念的转变；房产换来的资金是否足够支付养老所需；房产处理以后老人能否安居。从目前已有的几个试点状况来看，均没有取得实质性进展。故有学者认为把以房养老作为一种养老方式有一定的局限性，最早提出以房养老的孟晓苏就认为，以房养老属于一种小范围的养老保险产品，更适合无直系继承人的老人，比如失独者和丁克家庭等。这一观点有一定的道理，但也缩小了这一方式适用的对象；也有人认为推行以房养老有现实意义，应积极引导实施。本文试图从产权理论视角对以房养老的可行性加以讨论。

1 以房养老实质上是一种产权交易

住房作為一种商品，价格因供求力量的变化而波动，近年来伴随着经济增长不断升值。根本而言，人口流入地区房产需求旺盛，房价抬升，反之则降低。我国困于人多地少的现实，房屋建筑面积不可能大范围扩张，房地产价格的长远走势对养老很有利。尤其是城市中心地段、商业价值较高的房屋，土地和房屋不断增值，但资本升值不能为老人提供他们所需要的医疗服务、生活护理、陪伴等服务，如果仅仅用来居住就造成资源的浪费。

以房养老的实质，就是以房屋置换为养老服务，是一种产权交易，主要形式是“养老房屋倒按揭”。但现实操作中存在一些问题：养老房往往在城郊，医疗设施配套不够，“养老地产”开发不到位，限制了这种养老方式的开展。借鉴香港的“长者安居乐计划”，广州拟通过引入社会资本，为空巢老人建养老社区，采用产权置换的方式，让老人在社区里享受优质的养老服务。其合理性就在于以政府的社会福利支出形式，既有利于培育养老地产的开发，又带动养老产业链的完善。

2 影响以房养老开展的几个因素

有学者指出传统观念根深蒂固、推行机构公信力不高、房屋评估欠科学、养老设施不完善、参与条件苛刻等，阻碍了以房养老的实施。这些问题有待今后的制度完善，以培育和开发养老服务市场。就现实而言，影响和阻碍以房养老开展的重要因素有以下几个：

首先，房地产价格的不稳定性，承办贷款的银行面临较大风险。我国城镇发展不平衡、城乡二元结构等成就了城市房地产市场的价格居高不下。当前房地产泡沫破灭论与城市房地产价格上涨论都不利于以房养老的推进，因为承办房产抵押业务的银行难以回避价格巨变的风险。产权交易面临着很大的不确定性，交易成本偏高。

其次，产权期限问题。我国住宅用地使用权期限为70年，虽《物权法》明文规定了这类地产期满后自动续期，但没有出台具体的操作规程，使金融机构、房产持有人都无法进入以房养老的市场。这些问题需尽快解决。

再次，以房养老市场的主体有失规范。政府鼓励非营利性组织、金融机构等社会资金参与兴办养老产业，政府从土地划拨、税收、水电等方面给予支持。但这些参与机构是否能够提供合格养老服务实践中提供养老的机构无法取得老人的信任，于是老人宁可独自居家养老。还有些地产商以养老房为名取得各种优惠支持，却兴商业地产之实，赚取高额利润。必须尽快规范参与养老服务主体的行为，提供合格的养老服务供给。

3 政策建议

以房养老既是解决我国当前“未富先老”压力的制度创新，也是满足多层次的养老服务需求的重要方式。但它在我国属于新生事物，且有悖于我国传统的价值观念，实践表明这一养老方式的开展还需在政策方面予以支持。

3.1培育养老服务市场

以产业培育的思路逐渐完善制度规则，规范参与养老机构行为，在市场运营中优先扶持规范的运作组织发展壮大；培育专业化的养老服务人才，改善服务质量，支持开发养老产品；逐步完善配套制度，降低收益的不确定性，减少产权交易成本，使以房养老真正成为一个改善养老服务的重要方式，拓展养老产业的发展空间。

3.2政府、市场和社会组织等力量的协调

合理界定政府、市场与社会组织的职责边界，激发多方力量，合力改善社会养老服务。养老所需的基本医疗和基本生活保障应由政府承担，支持社会公益组织提供专业性和有针对性的养老服务，高收入群体的个性化养老需求由营利性的商业养老组织来满足；同时建立评估养老服务质量的机构，促进形成公办民营或者政府购买服务的竞争机制，优胜劣汰，鼓励社会资金投入养老产业。

参考文献

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[2]袁璟.“以房养老”模式推行障碍及对策[J].人民论坛，2011，（7）.

[3]朱劲松.中国开展“以房养老”影响因素的实证分析[J].东北财经大学学报，2011，（2）：78-82.