郝鹏

摘要：2016年底中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位以及“要准确把握住房的居住属性”。这两大提法是立足国情和住房政策的实践教训，对住房市场的科学再定位。随着“遏制热点城市房价过快上涨”写入2017年政府工作报告的背景下，让过热的市场适度降温。“问渠那得清如許，唯有源头活水来”，房地产企业经营的根基是土地资源，国家各级监管机构利用金融手段从源头上对土地市场进行联合围堵。因此，合理运用金融投资获取土地资源、优质资产成为未来房地产开发企业发展的工具。

关键词：调控；土地；融资；监管

自2017年以来，国家各地市在土地一级市场上招拍挂的申请和资格审查中，基本均明确要求土地竞买者出具保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书和商业金融机构出具的资信证明。国家针对房地产业的宏观调控政策进一步加码，较前几次调控政策采用后续预售、流通环节上采用限购限贷政策进行了改变。国家此轮房地产调控政策是全方位、全过程的。对此，房地产企业可以利用各种融资工具开展投资活动应对上述政策。

一、通过私募股权基金融资、投资

目前市场主流进行的房地产金融投资业务均为房地产非标融资，基本通过私募资产管理计划进行委托贷款、其他类资产收（受）益权等明股实债方式进行投资。中基协2016年出台的“《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》”（以下简称“4号文”）对房地产企业采取此类金融投资的影响程度最深，细读此文件，发现如下几点还是值得我们深究的。……