余海 喻瑶 陈栗刚

摘要：国家稳定房价，国家解决当前刚需住房问题的主要策略将是加大公租房建设。公租房的大规模建设伴随的是资金的大量投入，随之而来的是资金紧缺问题严重，进行公租房融资模式创新，有利于减轻政府财政支出压力。文章以公租房为研究对象，将房地产投资信托基金（REITs）引入到公租房融资领域，研究出相应的组织构建与运作模式，并提出相应的运作策略。

关键词：公租房；REITs融资模式；运作策略

一、引言

为了解决大城市特别是特大城市的刚需住房问题，中央政府提出了租售并举的重大发展战略，但是如何在短时间内迅速实现这一发展目标，面临融资、定价等一系列问题提前出台。本文主要探讨公租房如何引入房地产投资信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts ，以下简称REITs）融资模式，进行了定性分析，探讨在此融资模式下的量化定价方法。

作为资产证券化的一种产品，一定要有能产生收入的房地产和稳定现金流是REITs的投资要求，保证基金收入的绝大多数用来分红是收益派发的要求，并且可以在交易市场里流通。REITs的共性取决于对收益派发、投资目标、以及产品流通三方面的要求。從总体上来讲，这里所提及的REITs拥有以下主要的特征：具有较高的流动性；持有人以分红的方式获得绝大多数净利润；对最高负债率做出明确的规定；对房地产是投资组合中的主要组成部分做出严格规定；资产出售必须严格限制；专业团队的运作使风险得到有效的降低；……