曾丽娟

房地产业营改增有助于畅通增值税抵扣链条、减少企业负担。 但由于增值税核算远比营业税复杂，房地产企业可能存在诸多增值税涉税风险，因此有必要梳理分析房地产行业的增值税涉税风险，建立相对应的风险提示指标，以强化对房地产业的税源管理。

一、房地产行业经营特点

房地产业，是指开发、管理、交易房地产的整合性行业，房地产行业具有以下特点：

（一）经营业务复杂，往来对象多。除开发土地和房屋外，房地产企业还要完善对应的基础和配套服务设施，覆盖了从征地、规划、建造、出售到后期服务的全部流程， 业务内容复杂多样，涉及对象广泛多变，给企业的进项取得和销项核算带来极大的挑战。

（二）开发周期长，投资数额大。开地产开发要经历勘察设计、征地拆迁、安置补偿、建筑施工、配套工程等数个阶段， 要持续几年才能完成，且每个阶段都需要大量的人力财力，必须要有源源不断的资金投入。

（三）资产负债率高，依赖银行。房地产项目投资大，资金占用时间长，依靠自身资金远无法满足投资需求，而一部分房地产开发企业因不够条件上市，只能大量依靠银行贷款融资。但依靠银行贷款来进行投资风险较大，成本也相对较高。

（四）政策变化快，经营风险大。近年来，国家对房地产市场的宏观调控频频推出，一定程度上影响了企业的规划和决策。同时，房地产业资金链长、收益期长，一旦规划不周全、决策不准确资金运转不畅，可能会造成产品堆积，导致企业生产无以为继。……