钟秀娜

摘要：将城乡“三变”与土地征拆工作有机结合，以“三变”思路推动土地征拆工作，实现变资源为资产、变赔偿金为股金、变征拆（贫困）户为股东，力争为征拆工作的难点——征拆户的赔偿诉求与传统征拆方案难以达成一致，造成征拆工作难以有序推进的问题提出新的解决方案。

关键词：运用三变推动征拆工作

城乡“三变”是“以党委为领导，以政府为主导，以市场为导向，以市民为主体，以企业为龙头，以产业为平台，以股权为纽带，以公平共享为目标”的创新型改革，是为解决贫困分化、城乡分化、群体分化等社会问题，最终实现共商共建共治共享，切实缩小贫富差距，构建享有美好生活的利益共同体和命运共同体。但要想广泛的在城市、农村进行复制、推广也并非简单的事情，在每个项目的操作中还存在着很多需要破解的问题。对于当前土地征拆工作难点问题，可运用城乡“三变”改革来化解推进，并带动贫困户、征拆户共同脱贫、致富。

一、城乡“三变”要素分析

通过研究分析目前正在实施的一些城乡“三变”项目可以看出，做好城乡“三变”项目需要具备以下几个关键要素：

1.需要有一个收益稳定可期的项目，来整合企业（或社区经济组织）、市民以及政府的资源，构建共同享有美好生活的命运共同体，走向共同实现富裕的目标。

2.当地政府部门在城乡“三变”项目的方案确定、参加对象审核、专项资金、政策扶持、项目后期可持续发展等重要资源的整合工作中发挥了主导作用。

3.企业（或社区经济组织）在城乡“三变”项目资源的提供、项目建设和运营管理上要扮演重要角色。

二、利用城乡“三变”解决征拆工作瓶颈

将城乡“三变”与土地征拆工作有机结合，以“三变”思路推动征拆工作，实现变资源为资产、变赔偿金为股金、变征拆（贫困）户为股东，力争为征拆工作的难点——征拆户的赔偿诉求与传统征拆方案难以达成一致，造成征拆工作难以有序推进的问题提出新的解决方案【1】。

1.征拆工作瓶颈

通常，征拆地块搬迁与安置补偿主要采用产权调换及货币化补偿两种方式。存在争议的部分主要在于，大部分拟征拆房屋一楼已改变住房用途用于经营活动，征拆户诉求时按照市场门面售价补偿或者按原经营面积进行补偿，通常这种诉求与实际征拆方案补偿标准存在2至3倍的价格差距，征拆局与征拆户迟迟达不成协议，导致征拆工作停滞不前。

2.采用经营权置换

可以考虑用征拆地块建成后的商业（包括商铺、停车场）一定期限内的经营权来置换征拆户提出的赔偿要求。这需要地块位置属于核心地段，周边要有商业密集，人流、车流、物流密集，基本生活配套齐全，可以与传统的商业进行一定差异化运营的基础上，发展并运营一定规模的商业，使其具有可持续盈利的空间。

具体可以由政府主导，成立投资公司或合作社（以下简称“投资公司”）和项目运营公司（以下简称“运营公司”），其中投资公司由政府平台公司牵头，当地贫困户、征拆户组成，由平台公司负责投资管理；运营公司也由政府平台公司牵头，投资公司、政府引导基金参与的专项基金组成，由平台公司负责经营管理。

具体实施由运营公司购买地块建成后的部分商业资源作为公司资产，相关资产一部分用于自营获取稳定的收入，另一部分按照征拆户有效经营面积（根据测算可规定最高限额）用于在一定时间内（根据测算可规定具体时间）补偿征拆户，征拆户在获得相关商业的使用权后，由其自愿采取以下两个方式获得相关收益：一是征拆户获得经营权的商业交给运营公司统一经营管理，定期获取收益，保障征拆户基本收益；二是可以由征拆户在满足商业整体业态布局的前提下自己经营获取收益。同时赋予经营权期满后征拆户对于该商业的优先继续租用或购买權。

在土地挂牌阶段，明确由土地的摘牌企业来共同参与三变项目，用有效的手段，将先进和落后、先富和后富建立紧密关系，才能有效的让先进带动落后、先富带动后富，带动当地征拆户和贫困户一起致富。也可以将一次性补贴、置换的商业一定期限经营权、保底收益等条件一揽子计入土地出让成本，在核算土地出让价时充分考虑此种方式可能产生的资金需求和社会群体收益，由土地摘牌企业来承担一部分社会责任，政府从获得的出地出让金中拿出部分资金作为专款专用，制订政策补贴给实施三变的企业，以确保三变方案的可持续发展。

征拆（贫困）户收益保障措施：

（1）征拆户以及贫困户的保底收益由运营公司和政府相关补贴做保障；运营公司有政府相关系列优惠政策保障。

（2）政府需要针对运营公司、投资公司、专项基金公司，出台如税费减免和返还、商业的招商和入住优惠等系列支撑政策，确保项目的收入稳定和可持续性。

优点：有效解决历史遗留问题，快速推进土地征拆工作，避免法律风险，还可以带动贫困户脱贫，保障贫困户和征拆户的基本收益。

缺点：地块商业可能需要较长时间的培育期，运营公司要保障征拆户和贫困户的基本收益，至少3-5年内存在很大的经营压力。

需破解的问题：一是将“有形的”门面置换为“无形的”经营权期限，如何与征拆户商议具体置换经营权的商业面积和时间的标准，二是折算该部分商业价值计入土地一级开发成本有无障碍，三是计入土地一级开发成本后以什么路径补贴给运营公司。

3.采用优质项目置换

在征拆户同意目前征拆方案并积极配合征拆工作完成的前提下，可优先获得入股优质项目专项运营公司的权利，获得稳定并持续增长的投资回报。

专项运营公司由政府平台公司牵头成立，鼓励征拆户以征拆款、贫困户以专项低息贷款入股专项运营公司，由平台公司提供成熟、优质的资源性项目，由专项运营公司以较低门槛（仅高于成本价，明显低于市场价）购置优质项目所有权，保障征拆户、贫困户等获得持续并稳定增长的投资回报。

优点：优质项目不需要太长时间的市场培育期，有明显的地理位置和商业价值优势，收益有保障，运营公司经营压力小，也更能吸引征拆户和贫困户积极参与。

缺点：优质项目资源有限，可复制性不强，需要政府支持给予更多优质项目资源；平台公司的专业管理能力有限，需要引进更加专业的公司共同管理，才能保障项目实现更好的盈利。

需破解的问题：平台公司要履行国有资产保值增值责任，专业公司加入要追求企业经济效益，而优质项目也存在一定市场培育期和经营风险，要保障贫困户、征拆户的基本收益，如何制订合理的政策扶持条款。

4.采用保底收益+市场收益带动脱贫

前两个方案主要以获取优质商业项目运营获益为主，总体路径是通过公司形式组织征拆户、贫困户资金购置优质商业进行运营获取收益。同理，也可以是针对优质项目的开发进行投资建设获取保底收益，建设期满按照自愿原则转入投资购置优质资产获取经营收益、物业增值收益，共享收益、共担风险。此种方式体现了从保障基本收益向市场化经营收益转变的过程，逐步引导贫困户和征拆户，作为投资人参与到项目中来，作为共同体一起共商、共建、共治、共享。将“三变”项目打造为市场化运营项目，真正带动当地贫困群体脱贫致富，实现授人予渔。

三、结束语

只有通过政府主导将各方参与者有效的整合在一起，用有效的手段，将先进和落后、先富和后富建立紧密关系，才能有效解决贫困分化，构建命运共同体，实现共商、共建、共治、共享，才能更好的让“三变”模式进行复制和推广。

参考文献：

[1] 钟头朱. 论我国土地征收程序的缺陷和完善[J]. 江西行政学院学报，2012，（3）.