3月上旬，全国人大代表、政协委员齐聚北京，参加全国“两会”共商国是。2018年是全面深化改革的关键时期，以更加坚定的决心落实党的十九大精神、推动全面深化改革，这是时代赋予党的十九大后首次全国“两会”的历史使命。近两年，房地产行业的地位在发生变化，在“房住不炒”的大基调下，如何平衡房地产业的支柱产业、中央政府尤其是地方政府“政绩保障”的地位与房地产业发展的关系，如何深化住房制度改革，都是令人期待的问题，也将决定未来房地产业的发展走向。

一、加快形成“租购并举”新格局

加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源、加快形成“租购并举”新格局，是2018年完善房地产市场调控的大方向，也成为“两会”的热议话题。代表委员认为，如果通过健全租房市场立法，完善房屋租赁制度顶层设计，对租赁双方的权益进行保护，那么很多人可能就不一定非得买房了，而是可以将租房作为城市生活的长期方案。同时，建议鼓励多方主体加入租赁房源的供应和建设。全国人大代表、58同城CEO姚劲波指出，中国大城市的租赁市场非常庞大，但租赁市场建设仍面临着诸多瓶颈，房屋租赁立法相对不足，导致租户居住环境、安全等基本权益缺少有效保障，违规“群租”现象频现，这都说明出租赁市场发展不成熟。因此，他提出“规范租房市场，保障‘租’有所居”的建议。

健全完善租赁市场制度建设再度成为“两会”热议话题。对此，全国政协委员、房天下董事长莫天全援引公开数据表示：“只有不到五分之一的中国城市居民选择租房，而在发达国家中，有三分之一的人通过租房解决居住问题，租房甚至可以成为很多人一生的居住选择。在法国和德国这样的国家，租房比例甚至更高。这一方面是由于置业观的差别，更直接的原因在于发达国家的租房市场相对来说比较完善。”莫天全认为，中国租房市场尚存在不少问题。首先，租房市场还不完善，尤其是很多社会福利与住房、户籍制度挂钩。其次，需要理顺租房市场交易监管，很多租客遭遇到部分不良业主、二房东和中介的违约、随意涨价、配套老旧、克扣押金等。最后，从利益角度来看，租房的诱惑远小于买房，尤其是考虑到近年来房价的上涨情况。因此，对很多有房者来说，与其应对租客还不如坐等房价上涨，这也影响了租房市场的供给。

在“租购并举”住房制度提出后，诸多房企也开始进驻租赁市场，发展长租公寓。全国政协委员，中国保利集团有限公司党委书记、董事长徐念沙表示，由于我国长租公寓发展时间不长，存在的问题也比较突出，主要体现在供给渠道单一、行业规则不清晰、主体市场化程度不高、金融保障不充分和城市选择不合理。

为了更好地推进租购并举，“两会”代表委员们再次从制度、立法以及市场化发展等方面对租赁市场发展建言。姚劲波建议，希望政府从政策层面予以保护，逐步使租房居民在享受基本公共服务方面获得与买房居民同等的待遇，同时，要让更多年轻人进一步增加对于租房的接受度，改变“买房才是安居乐业”的传统观念，建立更加积极的置业观。他建议，发展住房租赁市场，满足居民需求，增加供给非常重要，但更关键的是通过国家层面的法治手段，遏制各种租房乱象，让租房如同购房一样可以使人住得放心，希望政府加快补齐租房市场立法领域的短板，完善房屋租赁制度顶层设计，明确房屋租赁双方权益和中介公司责任，建立快速解决房屋租赁纠纷机制，让解决租房纠纷问题有法可依，同时在交易环节加强承租者权益保障，进一步增强承租者的“安全感”，使租房切实成为实现“住有所居”的重要途径。发展租赁市场，扩大供给也非常重要。姚劲波提到，目前大城市租赁人口比例不断增加，建议鼓励多方主体加入到租赁房源的供应和建设上，引导人们将闲置住房用于出租，同时，进一步放宽承租人租房时的公积金提取限额，并考虑允许用租金抵扣个人所得税，另外，政府、房地产企业和专业化租赁机构应多方合作，在大型工业园区、商业区周边增加经济型公寓，进一步保障劳动者的就业和生活。

针对租赁市场供给，徐念沙建议：一是继续加大舆论引导和政策保障；二是政府支持企业参与组建住宅合作社，建设共有产权租赁房；三是加强政策引导，制定行业标准；四是完善税收体系和退出机制；五是用市场化的方式选取专业公司开发和运营。

莫天全认为：“租售同权是未来趋势。在美国，不管租房还是买房，在享受教育和公共服务上都有同等的权利。从长远来看，这是一个发展趋势，未来会有越来越多的城市往这个方向发展。”莫天全还认为：“国家以民生为出发点，让需要房子的人真正住有所居。首先，供给方面还要继续下力气，土地的供给要有保障，要及时，现有房屋的改造也是可以探索的方向。此外，为了更好地培育租赁市场，也要使消费者尤其是更多年轻人进一步增加对于租房的接受度。”

二、继续实行差别化调控

李克强总理在政府工作报告中指出：更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

在“房住不炒”定位下，2017年从中央到地方密集出台楼市调控政策。住建部相关负责人也表态，2018年将毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地坚持调控政策的连续性和稳定性。在代表委员们分组讨论时，上海有代表委员提出：“严控高房价高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，加强房地产市场调控不动摇、不放松。”浙江有代表委员提出：“更加注重分类调控、因城因地施策，合理引导市场预期和购房行为。”北京有代表委员提出：“对于与民生直接相关的居住用地，不仅不会减少，还会适度扩大供应并优化结构。”每年3月是政策窗口期，一些有市场过热苗头的城市会出台政策，落实地方主体责任。从政策内容来看，限售是这一轮三、四线城市调控主流手段。此外，楼市调控的精准性越来越高，每个城市采取不同措施，这是此轮调控的另一特征。

三、稳妥推进房地产税立法

在全国“两会”上，关于如何进一步完善调控政策以及加快建立房地产长效机制，受到广泛关注，而房地产税作为房地产长效机制的重要内容，无疑拨动着千万人的心弦。财政部副部长史耀斌表示：房地产税作为一个税种，它的历史比较悠久，最早起源于欧洲。随着时代的发展，个人财富的不断积聚，大多数国家都实行了房地产税制度。作为一个世界通行的税种，它有一些共性的制度安排，可归纳为以下几点：一是所有的工商业房地产和个人住房，都会按照它的评估值来征税。二是在所有国家的房地产税制度安排中，都有一些税收优惠。比如可以规定一定的扣除标准，或者是对一些困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样，水平也不一样。三是房地产税属于地方税，它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足教育、治安和公共基础设施建设的需要。四是因为房地产税的税基确定比较复杂或者说非常复杂，所以需要建立完备的税收征管模式，这样才能够使房地产税征得到、征得公平。史耀斌透露，按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路，目前正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。

有关征收房地产税，最受关注的问题之一就是其对房价的影响。全国人大财经委员会副主任委员尹中卿说：“房地产税本身就是起一个引导作用，不是试图通过房地产税把中国的楼市价格‘砸’下去，而是要能起到一个部长肖捷已指明房地产税要以评估值为基础来征收，而评估价值变化主要是依据土地价值的变化，土地价值变化又与人口聚集、城市扩张和基础设施改善相关，所以要分区域差别对待。对于人口净流出的中小城镇而言，房地产市场会逐步萎缩，政府依赖的土地出让金也就萎缩了，因此，希望出台房地产税来弥补因土地出让金减少而导致的财政收入。但是像北京周边的廊坊，上海周边的南京、杭州等城市，则会更依赖于土地出让金，因为土地出让金的规模要远远大于房地产税的规模，这又牵涉到税率标准、征收对象、征收范围以及豁免条件等。“整体而言，目前大城市的房源供应是引导作用，让老百姓知道，利用购买、出售住房去投机是不可能赚大钱的，房子就应该是买来住的。”

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，从短期来看，房地产税可能会对房价起到抑制作用，甚至可能会有一部分人将多余的房源抛售，市场短期出现供大于求，导致房价下降，但从长期来看，房地产税对房价并不能起到抑制的作用。他进一步分析道：财政部

不足的，不足主要是住宅土地资源不足。因此，从长期来看，大城市的房价很难被抑制住。”欧阳捷认为，房地产税一旦出台，从社会习惯来看，存在税负被转嫁给承租者的可能性，从这个角度来讲，会导致租房成本上升。“房地产税短期来看，可能会导致一部分人抛售住房，这些人把房子抛售之后，市场上的出租房源供给量就会减少。如果不抛售房源，继续持有，那可能就会涨租金，把税收增加的负担转嫁到承租者身上。无论是哪种情况，都会导致市场上租赁房源减少，租金价格上涨。”

华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康认为，房地产税通过对供需双方的影响来调控房价，有利于减少空置率，抑制炒作。房地产税对租房市场有间接的影响，很多空置房持有者会选择卖掉或者通过出租来冲抵税负，因而增加租房市场的供应量。关于税负是否会转嫁，贾康认为，租金是由市场供求关系决定的，“在放出大批空置房增加供给的情况下，不是房租想怎么涨就能怎么涨的”，要根据不同城市、不同时间段来具体分析。

针对今年政府工作报告中提出的稳妥推进房地产税立法，多位委员发表了看法。全国政协委员、富力地产集团联席董事长兼总裁张力建议，超过160平方米的豪宅，超的部分可收房地产税，同时，要基本保证广大人民自住的第一套房子免收房地产税。“现在改善性住房卖得比较好，平均户型大约在160平方米，所以我建议，以160平方米作为起征基础。至于第二套房、豪宅，那就要按照一定标准来征收房地产税，否则会影响到千家万户。”张力强调，如果是按评估值征收房地产税，160平方米的房子按照市场估值10万元/平方米的价格计算，房价在1600万，但是很多人工资不高，根本交不起房地产税，所以，征收房地产税的起征点要顾及广大群众基本的居住需求。全国政协委员、恒大集团董事长许家印也表示，出台房地产税必须经过慎重研究，希望相关部委深入调研，广泛交流，出台切实合理、科学的细则，对普通老百姓征税尤其要慎重。

全国政协委员、经济学家李稻葵说，房地产税不应该全国“一刀切”，而是要因地制宜，应该由全国人大常委会制定大的原则，具体征收细则应该由地方自行制定。比如：第一套房子征不征税？按面积还是按照市场价格征？税率是多少？是1%还是1%以下？他说：“全国没有一个统一的房地产市场，只有一个统一的货币市场。房子不像货币那样可以流通，房子是不能跑的，各个城市都不一样，有的地方房子还过剩，有的地方房子短缺，所以不要‘一刀切’，要因地制宜。”

许多代表委员认为，房地产税是重大事项，涉及千家万户，建议立法过程一定要慎之又慎，开征房地产税的目的、条件、效果、公众反应都要反复论证，整个过程务必实事求是，倾听群众的呼声。在贾康看来，房地产税改革现在虽然争议很大，但改革是不可避免的，关键是要通过加快立法规范，寻求最大社会公约数。加快立法进入一审，一审以后根据公开发表出来草案，大家各自理性表达意见，走程序。

四、房地产管理补短板

（一）创新老楼加装电梯模式

在全国“两会”上，北京的全国政协委员介绍了北京老楼加装电梯模式。目前北京市老楼加装电梯开工459部，其中市属产权280部，央产和驻京部队产权179部，运行274部，还有21个单元安装了爬楼代步器。在增设电梯过程中，北京各区有关单位积极探索，逐步形成了三种模式：一是“代建租用”模式，由业主委托第三方作为实施主体，负责出资增设电梯和后续维护，业主按月或按年缴纳使用费，解决了电梯初次安装费用高的问题。二是产权单位或集体出资加装模式。三是业主自筹自建模式，业主自筹资金，委托第三方实施安装和后续维护，费用由业主约定分摊。为推动加装电梯工作顺利实施，北京市不断简化电梯安装审批流程，不用办理立项、用地、规划和施工许可等手续，只需办理施工图审查和电梯报装、验收即可。市质监部门进一步压缩电梯报装和验户口迁出，因现行法律和政策的空白，受害者即便提起诉讼，法院也不会受理。该拿这样的“户口老赖”怎么办？全国政协委员、民进市委专职副主委胡卫呼吁，国家应从法律和政策层面尽快出台或修订相关户口管理办收工作时限，采取多种措施有力推进了增设电梯工作的开展。此外，北京市还明确了增设电梯的财政补贴政策，对电梯购置及安装费用按照每台24万元的标准给予补贴，对因安装电梯产生的管线改移费用根据实际情况给予补贴。在市级政策的大力支持下，街道（乡镇）政府、基层社区党组织和调解组织积极做好群众工作，给居民算清账、讲好处、解疑虑，提高了群众加装电梯的积极性和主动性。未来，北京市将继续加大增设电梯力度，用好三种模式，先易后难，逐步解决。2018年，基本确立了开工400部以上、完成200部以上的目标，力争2020年实现增设电梯1000部以上。

（二）切实解决“户口老赖”受害者的倒悬之苦

二手房交易后，原房主迟迟不将法，有效维护相关诚信体系、法律尊严及社会秩序。他建议，在产权归属明晰的情况下，“老赖”的户口滞留超过六个月的，由公安机关按照属地原则，强制将其迁往“老赖”户口辖区内的公共户口。被胡卫称为“户口老赖”的这个群体，除了二手房交易中的原房主，还有相当数量的其他人群，比如，离婚财产分割后、大家庭分户析产后应迁出户口的人员，以及无任何房屋权属关系，原本只是暂时入户最终却违约长期不迁走户口的失信人员等。公安部出台相关管理办法或指导意见后，各省区市可按照各地区实际，出台相关实施细则。“这是最有效解决‘户口老赖’问题的实质性路径，可尽快切实解决‘户口老赖’受害者的倒悬之苦。”