陶湜晟

2017年7月，广州 “租购同权”政策引发了全国热议，对于接下来的楼市走向更是影响深远。在此背景下，中小型房地产开发商该如何应对，怎样借势推动转型升级，是一个值得深入探讨的话题。

一、“租购同权”等一系列政策的出台，标志着国家将大力发展房屋租赁市场

（一）“租购同权”政策出台的背景

2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，强调房地产发展的首要目标是实现‘住有所居，让住房回归其居住属性。这样的定位有助于挤出泡沫，促进市场健康平稳发展。

（二）同期其他促进房屋租赁市场的政策和举措

2016年中央经济工作会议明确提出：2017年将采取用来缓解住房供需矛盾的多项举措中，就有“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”；2017年7月18日，九部委要求大中城市加快发展住房租赁市场，首批12城试点执行《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；8月28日，国土部、住建部发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，从源头和增量上扩大了租赁住房的土地供应。种种政策无不表明：在政策支持及社会发展的变化下，众多房地产开发商曾经的单一开发销售模式也将成为过去式。

二、“租购同权”及其他相关政策对楼市的影响

（一）“只租不售”地块和开发商全自持或成常态

2017年7月4日，上海國土局挂出两宗土地，要求竞得人须100%自持70年。这是我国17推出的首例“只租不售”地块。之后，多个一线城市陆续挂出全自持性质的租赁用地。如9月11日，广州推出的6宗地块中，位于开发区的2宗宅地均对自持设有一定要求，其中一地块更是明确要求企业全自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。

除了政府用各种限制放地手段推动租赁市场之外，一些大型开发商为了能拿地，也会主动选择高比例，高年限甚至“顶格”的自持行为。如17年6月6日佛山一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科开出了持有这块地上100%所有的物业，自持期限达到70年的报价。这项报价源自于土地拍卖市场将开发商自持年限，即“禁售期”引入拍卖规则，本质是来自需求端的调控政策。而开发商为获得土地还是甘愿选择长期自持，从另一方面来看，也促进了住房租赁市场的进一步发展。

（二）住房销幅下降，长期房价趋于稳定

自17年夏季以来，大部分房企销售业绩环比持续下降。以5月为例，北京新房成交同比下降了38%，上海下降了28%，南京下降了大约60%。短期来看，在实际销售大幅下降的背景下，开发商放慢发展速度，持有一定比例的物业也是一种应对策略。从长期发展的视角来待， 高速发展的地产“黄金时代”已经过去，开发商逐渐增加自持比例，是必然趋势。目前大部分三、四线城市急需的已经是去库存，房价继续上升空间不大。而且当未来开发商自持物业成为主流时，租赁市场会成熟发展，同时新建商品房的需求也会大幅下降，住房系统达到租购平衡，房价也可随之稳定。

（三）开发商身份发生转变，租赁或成地产企业转型方向

2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确培育和发展住房租赁市场，从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体，并将加大政策支持力度。2017年中央经济工作会议报告也明确提出：加快机构化、规模化租赁企业的发展。可见，提供大量稳定持久的可租房源是下一步住房市场的发展重点，新的专业管理租赁房屋机构和大型房屋中介，也将成为开发商涉足的新领域。

三、商业自持模式更适合中小型房企

目前看来，开发商自持物业或成大势所趋。但一方面，如前述万科报出的“双自持”对房企要求极高，只有资金体量大、流动性强的大型房企才有实力竞得自持地；另一方面，目前租赁市场回报率较低，大部分城市租赁回报率仅为1%～2%。开发商不可能仅仅凭借租金回笼资金。但是，商业产品自持对资金薄弱，实力较差，甚至已经苦于去库存难题的中小型房企来说，不失为一条新路。

以华勘置业旗下某项目为例。该项目所有住房产品已于2015年全部售罄，但同期开发的商业产品销售尚未过半。目前该项目公司已尝试启动注销程序，这些滞销的商业产品如何处理便成为一大难题。但如改变思路，改为自持经营，将其租赁出去，则有优势如下：

（一）可以获得稳定的租金来源

与住宅相比，滞销商业面积较大，成本略高，且销售难度大幅增长。尤其在整体商业收缩的环境下，成功销售极其困难，成为砸在企业手里的“呆滞资产”。如将其自行租赁出去，即使租金回报率不高，毕竟是一笔稳定的资金收入，减轻企业负担。

（二）可将自持商业抵押给银行，助力资金周转

对于开发待售的商业产品，开发商通常不会考虑抵押回资。毕竟销出之日，商业产权便随之转手。但如果确定成为自持房产，开发商将会长期拥有产权，便可以将其作为资产向银行抵押，从而周转资金，进行下一步开发建设。

（三）可结合住宅项目定位选择经营种类，做到住宅商业双增值

按照以往的方式，一个项目的商业售出后，买主用其做何种用途，开发商均不再过问，经营转手情况也无权干涉，往往会出现后续商业与住宅项目定位不符的情况，甚至会因经营不善，几度转手或闲置，无论从观感上还是周边经济影响上，对项目本身住房形象造成负效应。但如果由开发商自持经营，则在选择租户时，开发商可以结合自身对该项目的定位，有目的，有偏向地进行选择，将商业打造成为提高住宅产品的助力。使小区商业环境与住宅定位相映，提高了小区价值的同时也做到商业升值，获得物业增值收益。

四、进行商业自持需要注意的几个方面

商业自持对于中小型房企来说确然是不错的选择，但是也存在许多风险，尤其对于之前未曾涉及此行业的小型开发商。要做好商业自持，需要注意以下几个方面：

（一）眼光放远，关注长期发展

相较于销售产品，持有型的商业地产项目回报周期十分漫长，租金收入并不稳定。此外，一个项目其商业定位与业主的长期需求是否一致，是否会随着周边环境、政策的变化而导致重心转移，也是开发商要充分考虑，及时应对的事情。在取得稳定收益之前，很可能会经历一个短期的效益不稳乃至亏损的状态。在决定自持之前，开发商要有充足的准备对相关商业的长期发展趋势做出足够规划，以及足够的耐心，才能稳扎稳打逐步发展。

（二）目标明确，提高规范化管理水平

自持商业地产是一个需要长期投入，远期规划的项目，管理层在运作过程中所费的时间，产生的矛盾，遇到的难题均远大于“迅速见效，日进斗金”的销售型地产。在这个过程中，如果管理层出现过多的意见和分歧，会极大地影响项目运作效果。因此，自持商业模式更需要经营者具有难以撼动的理念，敢于担当的精神，拥有明确的目标，打造一支方向一致，团结互助的团队。在工作中要具有成熟的管理模式，良好的管治水平，方能成功地培育市场，最终获得良好收益。

（三）谨慎试水，不贪求一时之功

商业自持对于很多中小型房企来说是之前从未涉足的区域。虽然目前大环境下自持商业或为最优选，但对很多经营者而言，之前以销售为龙头的管理思路不再适用，经验也基本归零。因此，企业者，尤其是之前以快速开发销售，资金周转为强项的小房企，建议还是走租售同步，亦租亦售的方式。尤其是目前手中有滞销商业的，不妨以此作为试水，以租赁来盘活资产。对于新开发的商业产品，仍然以出售为首选，将自持作为后备手段，在销售市场不景气时通过短期自持经营获利，待市场转暖后，再通过转售给承租者等方式进行资金回笼。（作者单位为天津华北地质勘查局）