潘大勇

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学估价方法，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。我国目前房地产估价师都是经过全国统一考试，取得产地估价师《执业资格证书》并注册登记后才从事房地产估价活动的。可见我国对房地产估价方面的重视，对房地产估价的市场比较法研究对我国的房地产发展具有重大意义。

一、市场比较法在房地产估价中的应用情况

房地产是土地及建筑物和其他地上附着物的总称，是实物、权益、区位的结合体。房地产由于“量大面广”，据统计，房地产价值一般占一个国家或地区总财富的50%～70%，2002年，我国农村居民的财产中，土地和房产是最大的两项，约占74%，城市居民的财产中，房产占的比重高达64.39%。房地产现今不仅是一种重要的资源或财产，生产要素或消费品，而且是一种商品或资产，成为人们交易和投资的主要对象，房地产价格和价值因此成为人们普遍关注的一个问题，同时，由于房地产是个区域性市场，且具有独一无二性，在多年来的发展过程是，专业的估价方法应孕而生。

在当前房地产估价工作中，基本的估价方法有比较法、收益法和成本法三种方法，派生的其他方法有假设开发法、长期趋势法和路线价法等。基本的估价方法中比较法由于来源于市场同类房地产实际成交价格，因而其结果比较易于被人们所接受，在房地产估价现实应用工作中，比较法应用较为广泛。

二、市场比较法在房地产估价中的适用范围

比较法最常用和基本的公式为：待估房地产的价格=可比实例实际成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，其本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值或价格，是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格，是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。

比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房及房地产开发用地，数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价。而如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等数量很少的房地产和学校、医院、行政办公楼等很少发生交易的房地产以及在建工程等可比性差的房地产则难以采用比较法估价。

三、市场比较法在房地产估价中应用难点分析

（一）可比实例的选取

可比实例的選取要求可比实例与估价对象的区位相近，用途、权利性质、建筑结构相同，规模、档次相当，成交日期接近价值时点且尽量为正常价格。估价中由于受交易实例库中实例数量和质量的影响，选取到合适的可比实例有一定的难度，更有甚者因一时找不到合适的可比实例而采取虚构、编造可比实例或为了迎合委托人的高估或低估需求而选取那些成交价格明显偏高或偏低的交易实例，因此可比实例选取的恰当与否，将直接对估价结果的合理性起着决定性的作用。

（二）交易情况修正

房地产由于具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，以及房地产市场是一个不完全市场，房地产成交价格容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常价格，但如果交易实例库中可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则对交易中的特殊情况进行修正是也是一个关键且较难把握的一个问题。

（三）房地产状况调整

房地产是实物、权益、区位的结合体，在现实中找不到完全相同的两宗房地产，因此房地产状况调整是比较法不可或缺的内容，同时估价中由于考虑工作量的关系，往往只列出主要不同的内容作为房地产状况调整的因素，且各因素所占权重是需要通过估价师的定性分析和定量分析加上经验来得出的，因而这又是比较法估价中的又一重点和难点。

四、市场比较法在房地产估价中应用对策及措施

（一）建立高质量的交易实例库

交易实例是一个不断积累的过程，要注意平时搜集，估价师应将搜集交易实例视为自已要买卖房地产一样用心去搜集。同时，要设计好内容全面的房地产交易实例调查表，调查中要做到内容真实、完整、准确，并分类做好电子档案归集，以备查找使用。

（二）把握好交易情况修正幅度

平时注意搜集和分析各种特殊交易情况下交易价格与相关时点正常成交价之间的差异，通过实践对当地房地产市场行情和交易习惯等进行深入调查后对各种特殊交易情况下应修正多少作出科学判断。

（三）科学判断房地产状况调整系数

在进行房地产状况调整时，要弄清可比实例状况和估价对象状况所对应的时点问题，尽量将工作细化，把握好不同影响因素对不同性质房地产的影响权重取值问题，将各因素影响情况采用量化分析得出。

五、结语

总之，市场比较法操作较为简单，且其结果易于被人们认可，但要将一种估价方法很好地应用于估价实践中，需要通过估价师不断实践、总结，得出科学的、符合市场行情的各种修正系数等资料，并不断地完善房地产估价理论与方法体系，才能得出客观合理的评估价值，更好地服务于经济社会的发展。（作者单位为杭州鼎信房地产土地评估咨询有限公司）