浅谈地产景观精细化管理要点

2018-05-14吴良仁

中国房地产业·上旬 2018年4期

【摘要】针对地产行业处于“白银”阶段景观发展现状，结合中建新悦城A-2项目的管理工作实践，对影响景观管理品质的各阶段管理要点进行总结与分析，形成地产景观品质管理的精细化、标准化。

【关键词】地产景观；精细化；管理；要点

随着房地产行业不断发展，目前地产行业已进入了“白银”时代，据统计，影响房屋购买的因素，除了房型、房价、地段这三大刚性因素外，优美的环境景观成为影响顾客是否购买的重要因素之一[1]。做出高标准的景观作品，已经成为龙湖、金茂、融创等知名地产公司“景观品牌化”战略之一。目前地产景观的施工周期不断压缩，施工条件变得越来越恶劣、各种交叉施工、日夜赶工成为新常态。而如何将景观设计效果落地，做出好的作品，就需要甲方对景观工程进行精细化的管理，结合笔者多年的景观管理工作经验，以中建新悦城A-2项目景观管理为例，从景观管理的设计阶段、前期准备阶段、实施阶段及维保阶段的管理要点分别进行论述。

1、设计阶段阶段管理要点

一般来说，景观设计师设计作品更加注重设计风格和美感[2]，对施工的可行性考虑不多，而施工单位往往从施工角度出发，对图纸中施工难以实现的部分加以調整，实施后的景观效果与原设计效果出现偏差，不能完全表达原设计韵味。作为甲方的管理者，应当具有全局意识，要带着工程的角度去做设计，带着设计的视觉去做工程，带做思考和管理意识去工作。

1.1研读图纸

1.1.1作为地产的景观管理者，要从景观设计方案开始阅读，要了解设计师的思路，同时结合现场实际情况，参考效果图，在相应场景中感受设计的空间效果，特别是入口、中心景观区的效果。

1.1.2在对景观扩初图阅读时，可重点关注室外采光井、人防等构筑物的平面位置，设计竖向标高和建筑底层标高的关系，植物设计要核实是否适地适树等；

1.1.3在施工图阶段，重点要对景观综合管线叠图（景观平面总图、室外管线图合并，调整窨井位置，避免道路铺装上出现井盖，将重点乔木和管线位置放样，便于现场做出调整，重点乔灌木与市政管线的冲突）。

1.2结合实际，设计优化

设计的图纸要具有科学合理性、施工可操作性，作为景观实施的保障，设计优化必须要遵守施工的可行性、效果的合理性、经济性和统一性的原则[3]，要从现场实际条件出发，从不同的角度进行考虑，以便达到最优的实际效果。比如在中建新悦城A-2项目的地形设计中，将原设计的“均匀等高微地形”优化为有高点有主、次峰变化，体现出主峰景观中心点的作用，让景观显得更加有层次感。

2、前期准备阶段管理要点

2.1多专业沟通、协调

要建立沟通、协调机制和流程，与各专业的沟通、协调顺通是项目能否成为的条件之一。中建新悦城A-2项目在实施前，就协调公司设计管理部、公司领导等对景观硬质铺装材料定版、材料样板的评审；协调招采合约部门对主要铺装石材和PC砖、大型乔木的市场调研。根据需要适当加大重点部位的投入，不重要位置的相对弱化，保证甲供材料的采购进度。协调土建总包单位的施工场地具备移交时间、移交条件等。带着双赢的思维模式去沟通，能够更顺利推动工作。

2.2前期材料准备控制

对图纸范围内的大型、特殊苗木如丛生五角枫、造型黑松等，进行市场考察及苗木适应性调查；对济南青、锈石等花岗岩，会同成本相关人员对产地、价格，供货能力等提前进行考察，并有计划的开展囤苗工作；对地方性好的苗木喜好，了解禁忌避位树种，避免非乡土树种的“水土不服”。

3、实施阶段管理要点

3.1技术交底

中建新悦城A-2项目，景观施工单位进场的前一周，按照要求组织了公司相关部门（包括设计、成本、合约、装饰景观等）、设计单位、景观施工单位、监理单位等技术交底会。要求设计单位交底的内容至少从设计方案开始讲解，重点讲解景观需达到的设计效果，介绍设计意图，并提供意向图片，使施工单位人员对项目整体效果有所了解；对关键工序和重点节点做法要求、实施的难点等提出注意事项，并提供类似项目的参考图片和参观地点。项目景观工程师交底的内容包括建设单位对景观管理标准流程、景观工程观感标准交底、景观细部节点做法要求、对施工单位的组织管理要求、工程的安全进度等相关要求、材料进场要求（如材料封样、进场检验）、硬质景观铺装工艺要求（重要节点处的排版，施工样板验收）、苗木种植工艺要求、隐蔽工程验收要求、景观水电施工要求以及其他注意事项（车库顶板的土方、地形等）。并在会议后3个工作日内将整理好的会议纪要，经与会各方签字后发送施工单位并抄送总部装饰景观部。

3.2图纸评审

由景观设计师牵头，景观工程师、监理工程师及施工单位共同参与，主要解决施工图纸、效果、技术、现场等问题，如景观图纸与相关配套图纸是否有冲突，图纸的几何尺寸、位置、标高与总平面图是否一致等，形成图纸审核记录，并共同签字留存，作为施工过程指导及成本结算依据。在中建新悦城A-2下场广场施工审图中，发现水池位于深层回填土上，而采用常规基础做法，易发生下陷与断裂，与设计单位商量后，变更为墩基础，水池全部架空的做法。

3.3样板引路

在施工前，要求施工单位编制详细的样板引路计划方案，对石材、灯具、座椅、木材等选型与定货必须验收样板，经景观工程师和监理方检验合格后材料方可进场。大批量施工前必须进行现场样板施工，经景观工程师组织公司相关人员评审合格后方可进行大面积施工，通过样板引路，确立了大面铺装材料的基调，统一了施工工艺标准。

3.4设置过程验收控制点

依据景观工程不同阶段设置验收控制点，按景观工序节点的重要性程度，由项目部、区域公司景装部、总部装饰景观部等部门实行分层级验收，分层级验收下级部门完成验收合格后方可申请上级部门验收，最高责任层级验收通过后，方可开展下步工序。通过项目部、景装部、装饰景观部三层级管控，提升景观效果，总部装饰景观部参加微地形、乔木种植效果、景观样板、整体效果评审四个过程进行评审并对评审结果负责。

3.4.1 微地形评审

在重点区域的土方造型完成时，项目部应组织相关人员参加重点区域土方造型的现场分层级评审，评审要点包括：地形的高点、次高点位置是否合适，是否有等高或等距离排列现象；地形营造是否形成多个空间，是否形成主次分明的格局（高低变化），符合“不等边大三角形，三个高点围合一个大凹”的原则等内容，评审后填写《土方造型效果评审记录表》附现场照片。

3.4.2乔木效果评审

在骨架乔木种植完成70%时候，景观工程师组织了项目部领导、景装部、装饰景观部、景观设计师、施工单位项目经理及技术负责人和主要班组成员参加样板效果评审会议，乔木种植位置是否合理（高处种高树），是否有天际线的变化；在重要节点处如小区出入口、组团出入口、重要视线收头等乔木种植是否符合标准化要求等，评审完成后填写《骨架乔木种植效果评审记录表》附现场照片，并形成会议纪要，请相关人员签字确认。

3.4.3样板评审

（1）种植样板效果评审

在乔木种植验收合格后，施工单位选择部分区域进行绿化样板种植。绿化种植样板完成后，项目部组织景装部、装饰景观部等参加种植样板效果评审，评审内容至少包含应是否和乔木进行有层次的组合，球类植物是否搭配合理，与景石搭配的主景树体量是否协调、观赏面自然美观，地被种植密度是否合适等，并填写《绿化种植样板效果评审记录表》，形成会议纪要，请相关人员签字确认。

（2）硬质铺装样板评审

项目部组织景装部、装饰景观部等参加铺装样板效果评审，复核铺装材料是否符合设计要求、颜色是否协调、施工工艺是否到位、有无明显缺陷、嵌缝宽度和深度是否等，并填写《硬质铺装样板效果评审记录表》附现场照片。

3.4.4整体效果评审

景观施工项目完成后，项目部在自查合格后，景观工程师组织景装部、装饰景观部等参加整体效果评审，评审内容应包含总体布局、与图纸的响应程度与理解程度、地形、乔灌木种植、铺装、园路、水体、灯具、景观构筑物、景观小品、综合管线、景观标识、细部节点处理等方面进行综合评审，形成《景观工程整体效果验收记录表》附现场照片，评审合格后方可进行竣工验收。

4、维保阶段管理要点

俗话说“三分种，七分养” [4]，就是说景观的后期养护重要性，对于景观品质保持的十分关键，采用科学的养护方法，能延续甚至能提升竣工后的景观环境。

4.1制定维护保养标准

参考济南市的绿化养护管理标准，项目部制定了包括乔木、灌木、地被、草及其他项目维护保养标准，其中对苗木的长势要求、病虫害防治、灌溉施肥、修剪、补种栽植等项目进行了具体规定，要求施工单位按养护标准进行养护。

4.2检查评价

为使小区景观品质的持续维持，项目部制定检查标准，每月定期对施工单位维护质量进行检查，作为对施工单位评价因素之一，对于在年度的综合检查不合格的单位，除进行经济处罚措施外，还将列入公司不合格的供应商名录，在后续景观项目的招投标不让其参与，从而提高居住区的景观品质。

结语：

综上所述，地产公司对景观工程的精细化管理是好的景观作品重要因素 [5]，好的景观作品才能在竞争中取得优势。要有好的景观作品，应从设计阶段、准备阶段、实施阶段、维保阶段入手，形成统一、协调、有序的地产景观品质管控体系，形成景观工程管理精细化、标准化。

参考文献：

[1]朱亚斓.营造高品质住宅景观产品的三大环节[J].中国城市林业，2012，10（4）：26-28

[2]周講鹏.景观施工过程管理要点及应对方法[J].现代园艺，2014.（6）：210-211

[3]李景丽.地产景观工程的施工管理探讨[J].绿色科技，2012（08）：52-53.