李冠华

【摘要】随着我国房地产市场的稳步发展，我国社会经济转型的深入实施，为了更好的贯彻落实房子是用来住的改革方针，应当探索在全社会实施更有效的房产税制度，着力对传统房产税制度进行全面深入的改革优化。

【关键词】房产税；现状分析；改革措施

本文从我国房产税的现状出发，根据我国房产税改革的现状探寻实施房产税的主要价值。在总结我国房产税征收现状分析中，找出当前我国房产税征收的问题，从而进一步探讨有效的房产税费改革的方法。

1、我国现行房产税体系及存在的主要问题

1.1我国现行房产税体系

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。主要包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、印花税、土地增值税、契税等，涉及到房地产的开发、流通和保有等环节。房产税包括在房地产税的范畴之内，侧重于保有环节。

上海和重庆自2011年开始征收房产税.上海对增量房征税，重庆侧重高端房。重庆市个人房产税调控面窄、税率较高，上海调控面广、税率较低。重庆更注重调控房价。上海较为保守谨慎，防止给市场带来过度震荡。沪渝两地的房产税试点总体上没有对当地房地产市场造成太大影响，低于人们心里预期，但是两地为房地产税的立法打下了基础，提供了很好的实践经验。

1.2我国房地产税的主要问题

1.2.1房地产税体系不平衡

目前我国房产税的结构不合理，存在着流通环节与保有环节税负严重不平衡的问题。我国房地产保有环节的税费较轻，房地产流通环节的税费较高，税费的种类繁多。由于我国房地产流转税过重，使得我国投资者拥有较多的空置房产。房地产税的征税对象主要为城镇房屋，计税主要为房屋余值，对于城镇房产为个人所有的且非经营的实行免税。在土地保有环节的征税也与土地的市场实际价值不符，而且还存在许多免税政策。

1.2.2我国房地产价值评估体系不完善

目前我国房地产的价值评估评估体系不完善，不能根据市场的实际进行情况波动。由于房产税费的计税依据不合理，造成了新购房个人不公平的现象。同时有些房屋当前仍按房屋的原值缴税，使得房产税收流失严重。

1.2.3监控机制不健全

我国房产税的税源有点多面广的特征，但是缺乏完善的房产信息管理平台，地税部门难以取得全面及时的房产数据信息，不利于制定适合我国形势的房地产税政策。我国房产税费的种类繁多，税费混杂。目前与房地产相关名目的税费项目有几十种，但是这些税费在性质上的差别较大，存在着以费代税或以租代税的现象。

2、我国房产税改革的主要价值

2.1使人民群众共享改革成果

探索施行房产税制度可以使人民群众更好享受我国房地产市场发展带来的成果，可以充分体现由市场进行房地产行业调整的制度优势，可以有效的遏制一二线城市房价高涨，切实消除房价增长速度大于群众收入增长速度的问题。通过房产税还可以起到有效调节房屋分配的作用，提高我国房地产市场发展的均衡性，使房地产市场处于更加均衡的状态，在稳定供求关系的基础上，有效限制发展高端房地产市场，实现高端有市场，中端有支持，低端有保障的房地产业发展格局，合理进行房屋资源配置的目标。

2.2有利于遏制房地产投机

通过房产税可以更好的盘活闲置的房产，可以促进房屋资源进行再分配，这对于遏制近年来房地产投资过热问题较为有利。当前炒房热现象仍未得到有效的遏制，房产成为一些人的重要生财工具，这使得到房产资源集中于部分人手中，大部人只能望楼兴叹，畸形的房地产市场结构对于我国经济的综合稳定发展有重要影响，同时严重的影响了市场的资金流向。通过完善房产税制度可以降低房屋的空置率，可以盘活闲置资产，达到促进热钱流于其它产业，降温房地产业的目标。

2.3摆脱土地财务的束缚

当前我国土地财政问题仍然较为明显，我国房地产税收入约占地方税收的70% 以上，而外国一些发达国家仅在8%左右。为了有效的减少地方政府过度依赖土地财政的问题，可以通过房产税使地方政府尽快的脱离土地经营者的角色，使政府成为单纯的公共产品的提供者，切实增加地方政府在其它产业的投入力度。同时构建起健康的经济发展模式，形成完善的房产税法律体系，促进地方政府把更多的房产税投入到保障民生各项事业中去。

3、我国房产税改革的策略

3.1调整征收对象和范围

为了提高房产税的均衡性，发挥出房产税的价值，应当在扩大征收范围的基础上，实现稳定的征收房产税。首先，实现城市与农村房产税的同步，切实把宽税基的原则融入到房产税改革中。其次，扩展使用不同的征税模式，可以在房屋与土地的不同组合模式下探索不同的税种，具体可以采用土地及附属物的综合征税模式，要在对房产价值充分评估的基础上，使用综合性的征税收段，提高房产税的科学性与有效性。

3.2改革房产税的计税依据

当前我国房产税还具有对待不同纳税人不同态度问题，还需要从房地产市场发展的角度改革计税依据。首先，对于经营性房地产项目可以保持从价计税的方法和从租计税。其次，要建立起周期性的评估更新依据，要根据市场的变化情况科学的确定一定时期的缴税主要依据。例如，对于自主用房可以以家庭为单位计税，或者直接对于第一套房子免税，还可以对于不同用途房屋适当选择税率，体现出住房档次的差别。

3.3使用优惠的税收政策

为了增强房产税的弹性，使税收更符合纳税人自身的实际情况，进一步符合纳税的能量负担原则。要充分考虑房地产的用途。例如，对于特殊对象，以及处于生活保障线以下的居民的住房可以实现优化税费的方法。对于农村的房产税可以采用征收减半的方法。对于城市保障性住房可以免税。

结论：

我国房产税的改革可以从实际情况出发，根据我国房地产市场的发展现状，找准我国房产税改革的契机，在做好相关基础调查后，找准房产税改革的有效策略，全面提高房产税改革的适应性与科学性。

参考文献：

[1]李承益.我国房产税改革研究[J].宏观经济研究，2015，（01）：32-33.

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