李照康

【摘要】在房产测量工作中，房产面积的测算问题直接关系到购房者的自身利益，而房产测量的全过程需要严谨的方式与方法，可以为后续房屋所有权和土地使用权的纠纷问题提供关键的数据支持。因此本文旨在探讨现阶段常见的测绘技术与方法，并与建筑面积测量进行了区分，从差异中分析房产测量面积计算问题的要点。

【关键词】房产测量；面积测算；讨论

房产测绘的政策性较强，技术要求高，其测量的成果影响到房屋权利人的利益问题。所以，房产测绘成果与房屋产权之间具有密切的联系，同时也是城市建设管理工作中存在的基础资料。根据《房产测量规范》的相关要求，对于房屋面积中可能存在的难题和纠纷应该机制分析，减少出现的各类质量问题。

1、房屋建筑面积实测工作

在《房产测量规范》当中，规定了房屋面积的测算需要考虑到实际的测绘数据，但是目前的普遍测绘都没有按照实地测量尺寸的方式，仅仅是通过实地校核变长，然后在一定的误差范围内根据设计图纸的要求进行面积计算，有时候会结合竣工图纸的尺寸。但是从实际结果来看，面积实测工作往往会出现各类问题。原因也在于以下几个方面。

（1）数据缺乏唯一性

房产测量工作需要借助各类测绘仪器，例如钢尺、全站仪、测距仪等，并按照合理的操作方式，在外界条件下开展测绘工作。但无论测绘人员的技术水平多高、测绘仪器多精确，对同一个量进行多次测绘的结果必然存在着差异。尤其是在房屋面积的测算过程中，如果按照实测的尺寸来对面积进行计算，必然会出现人为和仪器的误差。因为房屋施工本身是粗线条施工，墙面的平整程度、轴线定位等都可以成为误差源，因而模板支护出现位移、垂直度误差都是不可避免的结果，在实际测量时的数据缺乏唯一性[1]。

（2）由于实测环节中，受到墙体偏移、抹灰层厚度等因素的影响，即便是完全相同的两户，在面积计算结果方面也会出现一定的差异，此时同一户型的建筑面积数据则出现各种差异。虽然总体的误差结果并不显著，但无论是业主还是开发商，甚至是管理部门都无法接受这种测量结果。

（3）面积计算中，测量单位是主体，虽然在前期测量出了具体结果，但如果后期业主和开发商自行将房屋现状改变，则面积必然与测算时的结果产生偏差。另外，实测时的部位众多，如果实测区域带有一定的弧度，那么在丈量上会存在困难。测绘单位目前普遍认为，实测结果为准在目前已经行不通，因为实测的目的是将测量结果与竣工图纸的内容相符合，并不能完全一致。当误差控制在一个合理的范围内时，则认为结果可以接受，可以作为测绘报告的数据依据[2]。

2、测绘的具体内容

2.1 房地产面积内容

测算房地产的面积包括测算用地面积与房屋面积两个部分，用地面积包含土地面积、占地面积等，而房屋面积则包含使用面积、产权面积。以目前的测绘来看，还需要考虑到公摊建筑面积、套内建筑面积和使用面积。公摊建筑面积是多个房屋产权人共同占有的建筑面积，这一部分的区域是需要根据规定的系数向不同的户主分摊，这也是计算公摊建筑面积的依据。

而套内建筑面积则包括了阳台面积、房屋墙体面积等。这一部分的测绘标准需要根据房屋外墙和阳台外边缘结构围成的水平面积计算。

使用面积顾名思义就是人们在居住时需要实际使用的建筑面积部分。一般情况下如果要想精确地计算房屋的使用面积，可以从不同的方面入手。首先，房地产的使用面积是包括卫生间、厨房、起居室、卧室、客厅等不同区域的面积之和，在计算总建筑面积时不能将通风道、烟囱等构筑物包含在内，但是在使用面积的计算过程中需要进行计算，还需要加入墙面粉刷装修的厚度面积[3]。

房产公司出售的房屋开始时建筑面积是图纸设计面积，等到建筑出地面后房产部门会到工地测绘一次，等到交房后再进行一次测绘。房地产测绘工作不仅对于开发建设和征收税费具有重要的现实意义，还能给产权、产籍等各方面的管理提供参考资料[4]。

3、房产面积测算中出现的问题和应对方案

在测算工作中需要结合建筑的状况来进行实测面积与预测面积的判定。面积的预测实际上就是在商品房的销售过程中，由房地产的主观机构对建筑房屋进行实地考察，在合法范围内作为销售依据。在竣工驗收后，建筑房屋的实测面积还需要根据测绘的规范来进行计算。但是由于实际的面积测量当中，有时因为各种因素导致面积计算出现变化，所以为了减少误差的产生，需要对测绘的方式进行优化。而房屋商品化的进度不断深入，也让房屋的产权关系从单一的产权制度转变成为了多元化的产权制度，让面积测算难度变得更大。此时测量人员应该对每栋房屋的共有面积进行准确界定，才能正确划分功能，在现有的基础上减少矛盾的产生。此时，就会有各种问题产生。

3.1 非住宅共有面积

共有建筑面积相对复杂，在分摊方法的选择上也具有一定的难度。在实际工作当中一般会进行整体计算，再进行局部计算。以非住宅的建筑来看，设计功能方面会将层作为最小的单位，而分摊界定一致性不考虑到权利人是否确定，都可以在分摊前后保持不变。所以，在对建筑共有面积进行划分时，要想进行房屋的划分与分摊，然后再将功能区的面积以层的方式分摊，结合业主的需求来进行合理的调整。这样一来的共有面积会在楼层中形成，而房屋权属的登记面积不会因为分割销售而受到影响。此时计算的过程清晰可见。

3.2 商住楼的楼梯间问题

商住两用楼可以划分为上部分的居住区和下部分的商用区，两部分无论是在结构还是在功能上都会表现出不同的形式。一般情况下楼梯间会和住宅区域相同，但不和商业区域相同，楼梯间的主要服务部分也是住宅区域，此时如何对楼梯间的面积计算进行规划呢？如果仅仅将其分摊给住宅部分，则住宅部分的分摊面积会扩大，随着商业部分的层数而增加。防止，如果分摊给商业部分，商业部分的自带楼梯又如何处理呢？此时，笔者建议可以将楼梯间的面积进行全楼分摊，住宅区域的楼梯间由住户承担，符合了“谁使用、谁分摊”的具体原则，也对整体的概念给予了体现[5]。