【摘要】目前，我国房地产价格持续攀升，导致房价变动的影响因素也越来越多，并成为社会热点问题。本文以沈阳市为例，对其房地产市场概况加以说明，并详细分析沈阳市房价变动影响因素，总结其房价变动发展的趋势所在。

【关键词】房价变动；影响因素；发展趋势

自1998年实行城镇住房制度改革之后，人们的住房观念发生了翻天覆地的变化，商品化住房体制初步形成。随后，伴随着房地产投资的快速增长，房地产市场迎来了持续“高温”阶段，各房地产企业为了提高自身的市场竞争力，争相圈地，导致房价上涨过快。为了保障房地产市场的健康发展，应针对其房价变动的影响因素和发展趋势加以分析，为有效抑制房价变动提供指导。

1、沈阳市房地产市场概况

历次调控政策，对于全国的房地产市场均有不同程度的作用，但是对于沈阳市房地产的作用较为有限，尽管调控均指向投资投机性需求，但是由于沈阳市房地产市场具有明显的刚性需求特征，所以不易受到政策影响。

2017年5月，沈阳市房价均价为7493元/㎡，2018年5月，沈阳市房价均价为8299元/㎡，同比上漲10.75%。2017年7月-2018年6月的沈阳市房价走势如图1所示：

2、沈阳市房价变动影响因素分析

2.1城市居民收入增加

2017年，沈阳市人均可支配收入为41359元，同比增加6.1%。从某种意义上，城镇居民收入增加，与经济发展密不可分，尤其是在经济下行压力较大的情况，沈阳市实现了经济稳步增长，城镇居民工资水平不断提升。城镇居民的“钱袋子”鼓了，从侧面上说明城镇居民有了更高的房地产消费能力，进一步扩大了房地产消费需求，从而间接性地导致了房价的变动。

2.2城市化进程加快

目前，我国已进入城镇化水平加速时期，大量的非城镇人口流入城镇中，从而产生了强烈的刚性住房需求，由于房地产住宅存量有限，无法满足大量的新增城市人口的住房需求，从而导致沈阳市房地产市场的持续升温，最终体现于价格支撑上。沈阳市作为我国“全面振兴东北老工业基地战略”的排头兵，势必会加快对产业结构的调整与改造，同时，沈阳在2017年进入新一线城市名单，也对当地的房地产价格起到了推波助澜的作用。

2.3市场供需结构不合理

2008年以来，沈阳市房地产市场供应始终处于供大于求的状况，尤其是大户型产品，其存量无法满足日渐增长的改善性住房需求。究其原因所在，主要是产品结构不合理，140平方米以上的产品供应比例较低。因产品结构的不合理和其他存货较多，缺乏产品竞争对手，部分小户型公寓或高品质楼盘异常火爆，诸多开发商甚至为了跟风，临时改变产品性质，刻意提高产品价格。和其余同类型城市相比而言，沈阳市尚处于价格洼地，商品房的销售持续升温，势必会进一步加强房地产开发，外地的品牌房地产企业也会纷纷入驻，迅速增加投资，并大量投入到房地产市场中。为此，市场需求与市场供应的矛盾将会逐渐凸显，与此同时，受到宏观调控政策的影响，也会限制异地投资性购房，从而致使供需结构不合理。

2.4调控政策影响

对房地产调控的历史进行回顾，发现其收紧期明显长于宽松期，而且，每次的收紧调控都会被贴上“史上最严”标签，然而，房价总是会先抑后扬，只要政策宽松，势必会再次发生反弹。究其原因所在，主要是现有国有土地制度的土地供给失衡，土地出让方式也对其价格起到了推动的作用，甚至有人发出如下的言论：“房价会“越调越涨”，只要政府调控，一定要尽快买房”，相对来说，调控政策的实际效果并不理想，反而适得其反。

依据供需关系，“限购限贷”举措仅仅暂时压制了房地产需求，而该举措每次提出，必将遭受骂声一片，受到各界人士的批评，在政府主导机制中，对市场行为的强制引导难以从根本上调整失衡现象，并从价格扭曲结果中反映出来，如何保障房地产价格的平稳、健康，是一项复杂的系统性、持续性的任务。

3、沈阳市房价变动发展趋势

3.1地价持续上涨

在现有土地制度下，政府对供地来源加以垄断，并通过“招拍挂”的形式出让，价高者得，从而难以根本性下调土地价格。土地无法及时交付或有效供应不足，均会导致地价的上升，并最终体现于房价中来，提高房价上升的程度。整个房地产产品成本中，土地成本占据较大的比重，地价上涨也会带动房价的上涨。

3.2产品质量提高

随着人们生活水平提升，国家关于城建的投入比例提高，诸多城镇居民在选择居住环境的同时，其目光将不再局限于“居有其屋”，而是更加专注于居住环境、位置、配套、舒适度等，当然，高质量的住宅势必会提高其成本，继而导致房价上升。

近年来，国内原材料、能源以及机械设备等价格也在不断攀升，成本导致房价提升，已成为发展必然。结合沈阳市城建局发布的信息来看，原材料成本年均上涨8%，有效推动了房地产价格的上升。

3.3社会资金投资渠道狭窄

某种意义上来说，房地产产品不仅有实用功能，还有投资功能。但由于投资渠道狭窄，而房地产的保值性良好，因此大批投资者将资金投入房地产市场中。目前，央行投入较多的货币，在通胀的时代背景下，城镇居民已不愿意将资金放入银行中等待“贬值”，而是开始寻求更好的投资手段，目前国内资本市场发展并不成熟，缺少丰富的投资品种和渠道，大量闲置资金在寻求投资机会的同时，发现房地产企业的高回报率，乐于将资金投入与此，在没有可替换的资金投资渠道时，未来的城市房价仍然难以得到有效的抑制，只能暂时控制其房价不得非理性提高。

总结：

综上所述，房价问题始终是社会关注的焦点问题，其影响因素诸多，只有立足实际，保障房价的平稳、健康，才能满足人们对美好生活的向往，加快我国供给侧改革的进程，只有“安居”才能“乐业”，满足城镇居民和流入城市非城镇居民的长期住房需求。

参考文献：

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[2]许光建，魏义方，戴李元，等.中国城市住房价格变动影响因素分析[J].经济理论与经济管理，2010，V（8）：5-14.

[3]刘会.房地产市场价格波动影响因素实证分析——基于华东六省的面板模型[J].辽宁科技学院学报，2016，18（5）：79-81.

作者简介：

郑小梅，中铁房地产集团设计咨询有限公司，北京。