王楚然

摘 要：不动产作为财产的一种，是产权所有人不可剥夺的权益。不动产分割主要包括商品房分割，房改房、集资福利房分割，拆迁安置房等，尤以商品房分割占据了很大的比例。与此同时，法律对离婚案件涉及的商品房分割的规定以出资购买为实质要件，以产权登记为形式要件。除原则上平均分割外，现行法律在分割时还适用了保护妇女和儿童权益的原则。

关键词：离婚；不动产；分割；分割原则

一、离婚时分割的不动产的类型

当前，我国离婚案件涉及的不动产分割主要包括商品房分割，房改房、集资福利房分割，拆迁安置房等。一般来讲，商品房分割注重出资与登记相结合原则；房改房、集资福利房分割贯彻房改政策原则；拆迁安置房根据拆迁时适用的政策、被拆迁房屋的建造情况及安置房屋有无补交差价认定安置房的性质。前述几个不动产分割类型中，涉及最多的是商品房的分割。

二、有產权的商品房的分割

（一）婚前取得产权的商品房

1.一方在办理婚姻登记前就支付了全款并取得了不动产权证

此类情形下，房屋就明确归属于支付购房款并取得不动产权证一方，属于该方的个人婚前财产。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十九条的规定，除另有约定外，夫妻一方的个人财产不因婚姻关系而转化为夫妻共同财产。因此，即使双方办理了结婚登记，若没有约定，另一方对于该房屋也只有享有居住权而非所有权。

2.一方在办理婚姻登记前付了首付并办理房产登记，婚后由二人继续偿还贷款

由于我国的不动产以登记为物权公示主义，所以离婚时涉及前述房产分割的，原则上一般认定为房屋归不动产权证上的一方所有，如果在离婚时还有未偿贷款的，剩余贷款由该方承担。双方在婚姻关系存续期间偿还的房款，应由房产所有人根据还款金额给另一方补偿。

3.婚前一方父母支付全款，并登记在其子女名下的房产

在此情形下该房产应认定为一方的婚前财产，离婚时另一方不得分割。婚前一方父母支付全款，并登记在夫妻双方名下的房产。在此情形下一般视为一方父母对夫妻俩的赠予，即另一方有权在离婚时要求分割该套房产。

4.婚前一方父母支付首付款，登记在其子女名下，婚后二人共同偿贷的

婚前一方父母支付首付，由于该方父母并未满足支付全部房款的实质要件，没有取得该房产所有权，因而也不得视为对其子女一方的赠予。此类情形下，该房产应视为夫妻共同财产，但在证据足够充分的情形下应适当考虑支付首付款一方的父母的出资金额。

5.婚前一方父母支付首付款，登记在夫妻双方名下，婚后二人共同偿贷

该情形与第6点情形相似，由于该方父母并未满足支付全部房款的实质要件，没有取得该房产所有权。此类情形下，该房产应视为夫妻共同财产，即离婚时夫妻双方可以要求平分该房产。

（二）婚后取得产权的商品房

1.结婚后购买房产并登记在一方名下的房产

根据婚姻法的有关规定，若夫妻双方对婚姻关系存续期间的财产无约定的，所得收益为夫妻共同财产。此类情形下，尽管婚后购买的房屋登记在一方名下，离婚时也应按照夫妻共同财产进行分割。

2.婚后由一方父母购买，登记在其子女名下的

根据婚姻法及相关司法解释的规定，婚后由一方父母出资但登记在出资一方子女名下的，视为只对自己子女的赠予。因此，离婚时对符合这一情形的房产不应作为夫妻共同财产进行分割。

3.婚后由一方父母购买，登记在夫妻双方名下的

若一方父母是全款购买而登记在夫妻名下，由于全款购买的行为达到了商品实际出资的要求，可视为对夫妻双方的赠予。相反，若只是付了首付而登记在双方名下的，可按夫妻共同财产分割，但应考虑到出资一方父母的首付款。

4.婚后双方父母出资购买后登记在夫或妻一方名下的房产

此类情形下，离婚时可将该房产作为夫妻共同财产予以分割或按照双方父母的出资比例进行分割。

三、通过法院判决分割不动产的适用原则

（一）男女平等原则

男女平等原则是宪法原则，也是婚姻法的基本原则。因此，离婚时男女双方在法律地位上是平等的，在夫妻关系上是平等的，在享有夫妻共同财产上也是平等的，男或女一方都有权要求分割共同财产，包括共有的不动产。

（二）保护妇女、子女权益原则

从当前实践来讲，大多数情况下女方的经济状况会比男性差，女方在经济上更容易处于弱势地位。因此，在处理离婚纠纷时，为保证经济状况较差的妇女不会因经济问题影响离婚权利的行使，保证行使离婚权的妇女在离婚后的生活水平不会严重下降或出现生活困难，离婚时的不动产分割会相对倾向于妇女。同时，由于父母离婚对孩子的影响巨大，尤其是未成年人没有独自生活的能力，为使子女不因父母的婚姻关系破裂而影响其基本生活水平，法律规定在父母离婚分割共同财产时应对直接抚养小孩的一方进行倾斜照顾。

（三）照顾无过错方原则和惩罚原则

根据婚姻法的有关规定，因一方有过错而导致双方离婚的，在离婚分割夫妻共同财产时要照顾无过错方。根据婚姻法第四十七条的规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。从本条上看，婚姻法的有关规定既倾向于无过错方，也对离婚分割财产中有过错的一方有“少分或不分”的惩罚。

（四）有利生产、生活的原则

由于不动产具有不与土地相分离的属性，法律在离婚双方要求分割共有不动产时，要求优先考虑不破坏不动产价值和保持其既有功用性的处理方式。

（五）不损害国家、集体和他人利益的原则

夫妻双方都有权处置夫妻共有财产，但在实际生活中，有人在离婚分割财产时有意或无意地将不属于夫妻共有或个人所有的财产作为夫妻财产予以分割或以低于市场价的价值将所持财物出售企图规避税收等。前述情形下，其财物处置就会损害到其他合法权益人和国家的利益。

四、结语

离婚时的不动产分割大多以商品房分割为主，而分割商品房时更要通过考量双方及有关亲属的实际出资和登记情况分别确认产权归属和相关的补偿情形。此外，由于法律对相对处于弱势的群体有更多的保护，也有惩罚过错方的意图，在分割不动产时也要注重考虑分割原则。

参考文献：

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