■ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长　柴 强

解决住有所居的问题是个世界性的难题。现在还很难说国际上有哪一个国家把老百姓的住房问题解决得非常好。我国提出来的是住有所居的目标。

借鉴国外成熟地区的做法，可以少走弯路。

我们在住房租赁方面跟谁比？借鉴什么？本文主要列举美国、英国、德国、日本、新加坡、香港地区的例子，从租住率、租赁住房的类型、租金的管制、租约的保护、租赁立法等方面，与中国做一个对比。

一、比较

（一）租住率

1.不同国家和地区租住率的水平是不同的。市场经济发达国家的租住率，正常的区间是35～50%，有两个特例，这两个特例是国际上公认住房问题解决比较好的国家：一个是德国，租住率偏高一些，为56%；一个是新加坡，极低，只有9.2%。

2.租住率的变化趋势。二战之前和之后的一段时间不太正常，后来发展得比较稳定，总的来讲，租住率相对比较稳定，只有小幅的波动，德国、日本的租住率十几年来基本上是小幅下降的趋势。德国1998年是59.7%，2014年是56%；日本2003～2013年，十年期间下降了1.1%左右。

3.同一国家租住率的高低变化规律。总的来讲，城市越大，家庭规模越小，离婚率越高；年纪轻、收入低，出租率越高，这是一个常识。城市越大出租率越高，列举一下美国、德国、日本的情况。美国采用了2013年数据，德国采用了2014年数据，日本采用了2013年数据。美国纽约租住率全国第二，是64%，租住率第一的城市是迈阿密。德国柏林租住率是86%。日本租住率最高的是冲绳，50%，最低的是奈良，24%。……