许艳霞

[摘 要]“营改增”是我国重大税制改革的里程碑，也是实现各行各业职能优化和税务结构性改革的重要措施。近年来，房地产代建业务越来越多，但“营改增”为其带来了重要影响。这给房地产代建业务既带来了挑战，也带来了机遇。为此，文章基于“营改增”及代建房屋项目的基础性阐释，着重从“营改增”后代建项目模式分析着手，提出具体的税收筹划策略。

[关键词]“营改增”；代建项目；税收筹划

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.12.148

1 “营改增”及代建项目概述

“营改增”是我国历史上重大的一次税制改革，其作用主要体现为两方面：一是有效规避了营业税重复征税的弊端，二是可以进行税额抵扣，以增值额作为纳税基础，这对行业的产业链条延伸具有重要影响。房地产代建是一个非常复杂的行为，其中涉及原材料供应、委托方代理、施工方等众多利益相关方，是一个链条非常长的产业。

2 “营改增”后代建项目模式分析

“营改增”前，营业税对房屋代建行为规定了四个条件：一是以委托方名义办理房屋立项及相关手续；二是与委托方不发生土地使用权、产权的转移；三是受托方不垫付资金；四是事先与委托方签订委托代建合同。不满足以上四个条件的视为销售不动产征收营业税；而“营改增”后，该规定是否有效及是否具有可操作性并没有明确的文件规定。增值税应该是沿袭营业税的相关政策的。由此看来，房屋立项及土地产权的归属问题是影响“营改增”后房地产代建项目纳税模式的重要因素。……