牛钰坤

1 上海华瀛建筑科技有限公司 上海 200000

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正文：

一、奥特莱斯的定义及发展趋势

奥特莱斯最早产生于美国,此种形式的零售商业类型自产生之日起,至今已有100年的发展历史。奥特莱斯诞生于美国，英文译为OUTLETS，是一种零售业态，真正有规模的发展是从大概1970 年开始，最初的形式是专门处理工厂尾货，后来逐渐汇集形成类似购物中心的大型Outlets 购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。奥特莱斯目前中国也已发展了10余年，此前的这种模式发展尚处于在摸索中前行，并没有受到过多的关注。但目前随着大经济环境下行的影响，零售业尽显颓势，高端奢侈品牌也不例外的处于调整期,但伴随着我国经济的发展，消费者对于商业的消费认知的积累，消费者群体在消费的广度和高度上都有了更为丰富的要求。这也就推动了奥特莱斯这种主打“大品牌、小价格”理念的商业模式迅速推广。

2002年我国第一家奥特莱斯—北京燕莎奥特莱斯开业，奥特莱斯现在在国内已经遍地开花,甚至成为一些地区的热门旅游项目,并推动了此区域旅游经济的发展。目前我国已经将近200多家奥特莱斯项目，年销售额逾5亿人民币的奥特莱斯国内已有近20家，在2015年，我国奢侈品市场预计将达到270亿美元，中国将超越日本成为全球最大的奢侈品市场。

二、奥特莱斯在中国的现状

奥特莱斯起源于美国在欧美运营模式已经较为成熟，但在国内国内奥特莱斯开发还略显盲目，中国市场本省与欧美成熟市场的差距，对商品产权的重视不够，结果导致水土不服。若想在激烈的商业地产市场竞争中拥有一席之地，除了奥特莱斯本身之力，更要依靠外围的因素，明确自身的定位与业态配比，并配备休闲娱乐、餐饮、服务、停车场等服务型业态。加之景观、灯光、城市交通等基础设施的建设。

目前国内的很多商业的建设模式多为先建设再招伤，这对于需要高端一线品牌的奥特莱斯来说是不可取的，一线品牌处于对自身品牌的保护，对进驻的场地都有较为严格的规定，包括商场的硬件和软件，先建设再商的项目极有可能不符合一线品牌的要求，一线品牌的示范效应又会影响到二线品牌的进驻。建设与招商并行的模式更加有利于品牌与奥特莱斯的和谐发展。奥特莱斯除了“大品牌小价格”，更要为消费者提供一个舒适放松的休闲环境，所以休闲、餐饮、娱乐等辅助业态，高品质的购物空间将会是越来越多消费者对于奥特莱斯的的诉求。

奥特莱斯可以尝试与旅游业相结合，据统计，英国比斯特购物村访客中的三分之一为游客。上海迪士尼附近的奕欧来，毗邻迪士尼，内部建筑精美、环境优雅。与旅游景点共生，在业态形式上形成了互补。

不断的探寻和调整奥特莱斯的本土发展模式后，奥特莱斯必定会作为一个特殊的零售业态形式，在商业地产开发中占有重要的地位。

三、长沙百联奥特莱斯项目背景及项目特点

本项目位于长沙黄花国际机场附近，东至S207省道，南至大元路，西至规划中的鹏盛路，北至规划中的天祥路。项目定位以国际一线品牌为领衔，以尾货、过季、下架商品为主打，打造集购物、餐饮、休闲娱乐、亲子家庭等功能于一体的假日购物小镇。

3.1 商业规划设计构思

3.1.1 项目客群定位

本项目距长沙市22公里与长沙黄花机场仅1.5公里，长沙市现已建成奥特莱斯共有3个，分别是位于长沙西北方向的环球奥特莱斯、西向的九龙仓时代奥特莱斯及南向的有阿奥特莱斯。与坐落在长沙东侧的本项目都有一定的距离。在本项目区域周边15公里的范围内同质化竞争对手少，区位优势明显。服务客群在传统的中产及家庭客群的基础上引入了以机场为基点的旅游、转机客群，并在服务功能设置时提供机场接送及托运服务。在商业规划视客流为商机源泉的客流争夺中又占得了先机。（图一）

图一 区位及竞品分析

3.1.2 功能分区及商业动线设置

本案在提供现代、时尚的购物体验的同时，创造了高品质的城市商业空间及优美的自然环境。将项目打造成提供“乐购、休闲、生活”的多元商业驱动引擎，度假式一站购物。（图二）

图二 总平面图

结合本项目的功能及本地块地形特点，采用双首层的设计理念。（图三）沿大元路及黄金大街主要干道的高首层布置一线品牌区，在主要节点及入口处布置大型主力店，并与其主题定位气质相符罗马经典建筑风格相结合。沿鹏盛路设置年轻时尚主题区及亲子家庭主题区，建筑形式选择为较为轻松明快的地中海风格。沿天祥路结合由低至高的建筑布置休闲运动区，场所本身具有的高低转化的气质与运动的精神及意大利托斯卡纳山城建筑风格外放而质朴的气质相符合。结合中央景观绿轴布置演绎表演舞台、休闲餐饮及娱乐功能。力求因地制宜，充分发挥平面布局的合理性，实现商业的高效，从而提高土地的价值。（图四）

图三 双首层理念分析

人行流线主要集中在项目内部商业空间，通过各个休闲广场、自然景观及商业走廊的串联，形成无缝连接上下首层并具有良好通达性的商业动线，使消费者能在舒适的自然环境中，享受舒心的购物体验。

室外停车场围绕建筑场地周边布置形成多方位商业人流的导向，在人流设置中力求达到不同区域的价值均好性，在大元路、黄金大道、鹏盛路及天祥路，分别设置了4个车行入口（其中黄金大道由于城市交通限制出入口为只出不进，其余出入口为一进一出），有利于交通的组织与分流。车行路线为围绕场地内的周边道路，与人行路线分开。供设计了约1,200辆停车以满足奥特莱斯的大量的停车需求。

图四 功能分区

3.2 景观规划特色

景观设计是本项目区别于以往奥特莱斯最大的亮点，景观的存在不再是建筑空间的填空和陪衬，作为商业规划重要组成部分，商业空间及场景的营造，亦将在日后的商业运营中扮演着重要的角色，为商业项目吸引潜在的消费群体。故景观设计从概念阶段就与建筑设计相辅相成，是长沙奥特莱斯项目重要的设计组成部分，也奠定了本案由各主题场景联系各功能组团的规划基本结构。

贯穿场地的两条景观轴，中心生态景观轴及城市景观轴构成了景观设计的主要架构。生态景观轴起于场地西南角终止于东北角根据不同的建筑区域风格结合各主题广场的贯穿整个场地，从西南角的地中海风格的光明广场到整个场地的中心广场托斯卡纳风格的“锡耶纳广场”，再到“科尔多瓦广场”，到东北角的“生命广场”。不同尺度的水景伴随着设计创造出的韵律“源头-溪流-河流-海洋”贯穿首尾。（图五）城市轴起于东南角的特莱维广场，与中心生态景观轴交汇于“锡耶纳广场”，至于西北角“女孩广场”，在城市轴的引导下消费者一日从罗马到托斯卡纳再到地中海，意大利建筑风光尽收眼底。（图六）

图五 中心生态景观轴

图六 城市轴

不同的节点的起名均来自于意大利的著名广场。在满足购物就商家活动的基本功能的前提下，打造高品质的商业空间及空间本身的话题性，吸收潜在客流，以增加销售额。

结语

互联网思维、互联网经济的崛起，虚拟的世界让世界变得更小的同时，我们的生活的范围也在不停的缩小。生活在钢筋混凝土林立的城市里的人越来与找不到可以喘息和聚集的场所。商业行为是与人类生活练习最紧密的行为之一，设计师在不断挖掘商业的可能性、趣味性、舒适性，最终增加商业空间的体验性，把屏幕前的人重新拉回现实的世界，提供可以聚集、交流、发生偶发事件的场所。聚集的人流最终又可以产生消费行为，达到共赢的结果。“商业是最大的公益”这句话也在商业规划的世界里得到了验证。（图七）

图七 建成照片