阚小英

摘要：随着中石化国企改革的不断推进，专业化的整合重组，给物业服务行业迎来了新的发展机遇的同时，也面临着日愈严峻的行业挑战，这就使得越来越多的物业服务部门的经营管理者，开始意识到物业服务成本剖析与控制对于物业服务行业生存的重要性。本文从物业服务成本的构成剖析出发，论述了当前我国物业服务成本管理存在的问题，并在此基础上提出了物业服务成本控制的具体措施，希望能够为物业服务成本剖析与控制研究工作提供新的参考思路，从而有效推动我国物业服务行业的健康稳定发展。

关键词：物业服务；成本剖析与控制；研究

一、物业服务成本的构成剖析阐述

所谓的物业服务指的是物业服务部门通过与住户达成关于社区内的房屋以及各项配套的公共设施的管理服务协议，在这个过程中物业服务部门将会提供社区内的房屋以及各项配套的公共设施的日常维护服务，从而切实有效的维护社区内的公共卫生环境以及社区秩序。而物业服务成本则指的是物业服务部门为了切实有效的维护社区内的公共卫生环境以及社区秩序而发生的各项支出，通常来说物业服务成本主要包含设备日常运行维护及维修费用、社区公共场地绿化管理费、管理服务人员的工资薪金、社区公共场地清洁卫生费、能耗费用、材料费用等，这就使得物业服务成本具有涉及面广、种类繁杂等特点。实际上，由于物业服务成本所涉及的事项繁多，使得即便是同一物业服务部门也会因为社区大小不一所产生的物业服务成本构成不一。由于本文篇幅有限，因此笔者从设备日常运行维修费用、能耗费用以及材料费用，希望能够从这三个方面来找到物业服务成本控制的有效措施。

二、当前我国物业服务成本管理存在的问题阐述

（一）社区内各项配套的公共设施陈旧，公共设备日常运行维修费用大幅增加

中石化企业主业的瘦身健体及社区专业化重组步伐的不断加快，为物业服务部门提供了十分充足的市场前景以及充裕的发展空间。然而，与之相对应的是物业服务部门快速成长的同时，并未及时带动社区内各项配套的公共设施同步更新发展，造成社区内各项配套的公共设施陈旧，这些陈旧的配套公共设施常常无法正常的开展日常工作，不仅使得物业服务部门需要投入大量的资金以及时开展公共设备日常运行维修工作，以保障社区内各项配套的公共设施能够正常的开展工作，使得部门内部成本随之上升，有限的维修资金导致部分急需维修的项目滞后，给业主生活造成了一定的影响，由此对于物业服务部门的满意度降低，难以维持部门有序的工作秩序。

（二）物业服务涉及的点多面广，固定能耗可压缩空间小，能耗费用难以有效降低

物业服务部门管理着众多小区及办公物业的环卫清扫、绿化养护、垃圾清运、楼道、道路照明以及电梯的运行和维保等业务，涉及的点多面广，固定能耗主要来自水、电、燃料等，在生产经营过程中，水电油耗超支现象较为普遍，基层站队的办公场所以及社区公厕、车棚用水用电的长明灯长流水现象屡见不鲜。油耗管理也存在不到位，单机油耗定额不实，油料加注控制不严，有的绿化机械设备状态不佳带病运行，造成油耗过大，如此种种的浪费现象往往不易引起管理者的重视，使得物业服务部门的能耗费用难以有效的降低，成为成本控制的薄弱环节。

（三）市场物价持续上涨，材料成本不断攀升

实际上，近年来由于通货膨胀的不断加剧，使得物业服务管理部门在开展材料采购时往往面临着，由于材料采购成本持续上涨，所带来的物业服务部门成本支出压力。根据《全国物业管理行业生存状况调查报告》显示，材料采购成本支出费用的比重占据物业服务部门成本支出费用的前三名，这是因为部门自身的刚性成本逐年上升，然而物业服务费用标准多年未进行调整，再加上物业服务行业内的不正当竞争行为，导致部门的材料采购成本支出越来越高，这种物业服务成本与收入严重倒挂的现象，使得物业服务部门难以有效的控制物业服务成本。

三、当前我国物业服务成本控制的具体措施阐述

（一）及时更新社区内各项配套的公共设施，避免无意义的日常运行维修费用支出

物业服务部门需要为社区内和基层站的各项配套的公共设施、设备建立健康体检卡，一旦配套的公共设施设备发生了日常运行维修成本费用时，服务部门的公共设施维修相关工作人员需要在健康体检卡中记录该设施设备所产生的日常运行维修成本费用、发生故障的位置以及次数。而部门的财务管理相关工作人员则根据健康体检卡中所记载的信息来判断该设施设备的单位收入情况以及单位运行维修成本费用，一旦发现設备设施的单位运行维修成本费用高于收入情况，则判定该公共设施设备无法为物业管理企业产生充足的经济效益，对于该公共设施设备，物业服务部门应当及时开展资产处置工作。

（二）引入大数据物业服务管理综合信息平台，有效控制能耗费用

加强能耗管理首先要实行二级管理体制，物业管理部门为一级管理单位，各基层站、职能科室为二级管理单位，对能耗采用定人定额管理制度。同时引入大数据物业服务管理综合信息平台，利用大数据信息平台实施监控配套的设施设备所产生的每一笔能耗费用，物业管理的相关工作人员需要按月对这些配套的公共设施设备的能耗费用进行比对分析，加强对能耗的监控和测量，有效控制能耗费用，为企业实现成本精确管理提供手段和数据基础，真正把节能降耗落到实处。

（三）优化材料成本采购模式，切实控制材料费用

众所周知，市场竞争的加剧，导致物业服务部门的收费标准出现严重的单边下滑趋势，为了切实控制材料费用，部门需要优化材料成本采购模式。换而言之，就是在进行材料成本采购工作时，应当采取统一定点、定价、定时结算的模式，这种定点、定价、定时结算的模式能够降低材料成本采购工作人员的人力资源成本，还能够在控制材料质量的基础上控制材料成本。

四、结束语

综上所述，物业服务部门在迎来了发展机会的时期的同时，也面临着巨大的市场竞争压力，为了能够有效的实现扩张规模抢占市场的目的，物业服务部门需要加强对于成本的控制工作，从设备日常运行维修费用、能耗费用以及材料费用这三个方面入手，切实有效的实现成本控制的目的，从而提升物业管理的实力。

参考文献：

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[2]赵春梅.新时期加强物业公司成本管理与控制的策略分析[J].时代金融，2015

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