张一夫

习近平总书记十九大报告中有关房地产“房住非炒”的论述，是房地产市场转折的明确信号。可以预见，十九大以后，我国房地产业将不可避免发生“转变、转型、转换”，即房地产开发理念转变；房地产市场经营转型；房地产经济地位转换。

一、房地产开发理念转变

预示着房地产开发必须立足于正常民生商品开发这个着眼点，保持底线，告别暴利，贴近民生。所有涉及房地产开发的企业和资本，必须在法治和民生的轨道上付诸实施项目投资开发，确保社会稳定和经济健康运行。

在我国改革开放之前和初期，民众的主要问题是解决温饱问题。经过二三十年的快速发展，我国大部分人已经过上了小康生活，但是由于市场经济体制还不完善，收入分配和社会保障制度还不健全，贫富差距呈现较大状态，社会主要矛盾转化为“不均”反应。

根据国家统计局的数据，2016年我国居民收入基尼系数为0.465。根据国际经验，基尼系数超过0.4就属于差距较大，超过0.5就属于差距悬殊。虽然过去十年来我国基尼系数有所下降，但仍然保持高位，这一问题必须引起高度关注。

在财产分配方面表现为不平衡。根据专家学者研究的研究，在过去十多年里，中国居民的财产差距迅速增加，2010年全国居民财产分布的基尼系数高达0.739，中国已成为世界上财富分配高度不均等的国家之一。在居民各类财产中，房产占全部财产的比例由2002年的57%上升到2010年的74%。房产成为居民财产分配不平衡的主要原因之一。

二、房地产市场经营转型

十九大报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，在整个房地产行业、乃至在全社会犹如一石激起千重浪，掀起巨大热议。从这种反应来说，长期以来，固有的房产开发模式、尤其是市场运作模式已经备受诟病。这就需要市场进行良性健康的转型，也就是说房地产市场从自由无序、原始炒作、无底线操弄状态步入接受监督的状态，价格、利润、营销手段都要面临严厉的监管，居住以外的商业炒作将受到严格限制约束乃至制裁。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，这是政府关于未来房地产行业发展的主要方向和主导思路。这样，将规范房地产市场通过阳光、透明、公开、健康的运作手段，在法治框架内良性运行，以确保经济秩序的稳定和基本居住的民生保障性能。

三、房地产经济地位转换

在因城施策的楼市调控大背景下，前三季度全国商品房销售增速继续回落，楼市已经降温，未来商品房销售数据增速将继续收窄。

国家统计局数据显示，前三季度商品房销售额91904亿元，增长14.6%，增速回落2.6个百分点。商品房销售面积同样呈现回落态势。1-9月商品房销售面积116006万平方米，同比增长10.3%，但增速比1-8月份回落2.4个百分点。

到了9月，楼市调控再掀一轮小高潮。9月多达45个城市发布了楼市调控相关政策52次，政策密集程度甚至超过了去年10月。截至目前，年内全国房地产调控政策已接近180次。

“十一”黄金周结束，一二线热点城市成交量为2014年以来最低，三四线城市成交维持高位。

上海今年前八个月，新房成交面积同比分别下跌71%、49%、68%、30%、32%、47%、49%、76%；成交套数共40928套，前8月每月同比分别下跌71%、47%、66%、30%、33%、50%、47%、74%。

实际上，这一切现象都表明政策的明显诉求和威力——回归房地产本质，强调经济健康发展和民生保障的双重特性。

这一切也在预示一种变化：房地产经济地位调整转换。

过去，房地产业在国民经济中扮演着十分要害的角色，这源于GDP、土地财政、企业和个人投资暴利回报等环节因素对不同阶层和不同诉求带来的刺激诱惑。其实，房地产在这种经济结构中的倚重地位，不仅严重影响了民生，为社会稳定带来隐患，更对经济结构的完善科学与稳定产生严重威胁，甚至不加控制将为金融安全造成严重后果。

因此，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这些重点，一定是房地产未来几年的关键词。

笔者认为，未来房地产将呈现以下三个新的调整过程：

第一，中央冷静认识到住房市场和房地产在中国较长时间的发展中存在的利弊，对过去房地产的发展状态基本上来了个盖棺论定，决心消除长期以来影响经济结构优化转型发展和阻碍民生稳定的不良势头，扬长避短，强化发挥房地产业在国计民生、经济安全、社会稳定中的应有的积极作用，转变房地产业原有运行轨道，重塑行业形象。

第二，总结、调整、延续过去房地产宏观政策的制定与实施，推进房地产行业发展和监督服务长效机制加速落地，促进房地产市场平稳回归，以求行业稳步前行。

第三，住房逐渐回归本质，开发商的暴利时代、野蛮掘金时代，投機商的炒房牟利时代已经结束。经济发展、民生事业成为房地产双重属性，而且，住房的民生保障属性成为中央未来更响亮的定调，促使房地产行业循法依规经营，规范科学运行。

具体到房价来说，平庸和保守的特征将成为较长期态势。房地产企业自身的发展前景，向“新兴地产”转型是唯一的发展道路。

所谓新兴地产是“新地产、新业态、新科技、新人文、新金融、互联网+”六大核心要素的跨界融合，涵盖五大领域：“新兴宜居地产、新兴商业地产、新兴产城地产、新兴颐养地产、新兴文旅地产”。

新兴技术、新兴产品、新兴模式、新兴领域、新兴理念。从头到尾，换一个思维，换一个思想，换一种追求，换一种经济利益和包含民生关注在内的社会效益的双重责任担当，才能真正摸到“新兴地产”轮廓。

作者系东方地产研究院研究员