黄志龙

最近，随着兰州、合肥等城市微调限购政策，市场普遍预期新一轮调控放松周期正在来临。

然而，舆论似乎有些高兴得太早，房地产市场作为资金高度密集和杠杆上的“牛市”，只要按揭贷款利率还在上升，贷款门槛还在抬高，对开发商的资金约束还在持续，那么，说全国新一轮房地产景气周期即将来临，还为时尚早。

各城市变相调整限购的两大表现，一是通过吸引人才的政策变相调整，二是直接微调限购或限价政策。打响人才争夺战第一枪的是昆山（2017年10月），紧随其后的是合肥、石家庄、厦门、西安、武汉、郑州等城市，先后实施了人才绿卡、高端人才购房租房补贴、人才配租配售、人才住房券等政策。2018年伊始，人才争夺战仍在蔓延，天津、东莞、南京、青岛也出台了相应的人才购房、优惠租房、落户等政策。

后期，仍将有一些城市根据自身的房价水平、存销比、库存规模、财政状况、租金回报率等指标，陆续微调限购、限价和限售等政策。

整体而言，房地产差异化调控是大势所趋，但“房住不炒”、房地产调控政策的稳定性与连续性也需要保持。各城市政策的微调，是否真的意味着新一轮调控放松周期的来临，对此或许不应过分乐观。因为调控放松的命门——资金来源受约束、资金成本上升趋势似乎还没到拐点的时候。

首先，按揭贷款利率仍在持续上升。按揭贷款利率的上升，增加了购房者的购房成本，改变了购房者的市场预期，从而压制了住房的市场需求。融360统计数据显示，2017年12月，全国首套房贷款平均利率为5.38%，同比上升21%，二套房平均利率为5.73%。

其次，按揭贷款额度越来越低，放款周期越来越长。对于购房者而言，按揭贷款额度与加杠杆能力明显正相关。从数据上看，过去十年内，商品房销售额与个人按揭贷款余额的变化趋势几乎是完全同步的。

最后是对房地产企业开发资金约束越来越强。历史数据表明，商品房销售额与房地产开发资金的增长高度正相关，前者相对后者有一定的滞后期。2017年以来，房地产开发资金来源增速出现持续回落，全年增速仅为8.2%，同比回落了7个百分点。预计房企资金来源的回落，将对2018年房地产开发投资产生下拉作用。

从政策上看，2018年严控社会资金进入楼市的政策將不断加码。可见，2018年房地产开发资金来源并不乐观。

综上所述，当前各地房地产调控政策的微调是中央差异化调控政策的落地，并不代表新一轮楼市放松周期的来临。对于普通购房者而言，更应关注的是按揭贷款利率的变化、购房加杠杆的难度和成本等。而观察决策部门对房地产贷款政策的动向，两个月后的“两会”时间或许是一个重要窗口期。endprint