上海国际港务（集团）股份有限公司

在中国版图上，上海占据重要的地理位置，更是一座名副其实的滨水城市。如果把长江比作“箭”，东部沿海比作“弓”，那么上海处在一个弓和箭的交接点，也正是长三角地区出海口的位置。发达的临海水运条件和广袤的腹地资源，使上海能够较早地成为一个对外开放的口岸，进而形成一座天然滨水城市在经济、人文、金融方面的先天优势。

自古以来，上海港作为我国对外交流和贸易往来的重要港口，充分发挥自身优势，有力地支持了上海经济社会发展、支援了全国社会主义现代化建设，实现了港口发展与城市发展之间的紧密结合与良性互动，形成“城以港兴，港为城用”的良好态势，港口的发展见证了城市的变迁，也成为上海经济发展的一个缩影。同时，随着城市的发展与变迁，昔日为城市发展做出卓越贡献的繁忙港区也面临着转型发展的客观挑战，在这新的发展时期，上海港也进入了老港区转型、再开发的历史新征程。

1 老港区面临着转型发展的客观需求

上世纪90年代以前，上海港的生产码头基本分布在黄浦江沿线，即原来所谓的14个装卸区，如上港一区（东昌路码头）、上港二区（民生路码头）、上港三区（汇山码头）……上港十四区（宝山码头）等等，货物种类基本覆盖了工农业生产和居民生活的方方面面。这些装卸码头的存在，为上海的快速发展发挥了重要作用。90年代以后，先是客运码头逐步退出客运服务，之后随着长江口地区新港区的建设，杨浦大桥至徐浦大桥之间的码头装卸功能逐步向外高桥五号沟、罗泾等地区转移，尤其是洋山深水港的建成投产，使得上海港的主力港区均移师至长江口和近海水域，上海港实现了跨江入海的百年梦想，上海国际航运中心的集疏运体系完成物理架构的建设。与此同时，上海市人民政府启动了黄浦江两岸建设开发计划，原沿岸老港区的土地悉数被市政府收回，用于城市功能置换与更新，从而实现华丽转身。特别是2010年上海世博会选址确定之后，黄浦江两岸转型开发工作进入了快车道。

回顾老港区结构调整、转型发展的历程，促使老码头转型的原因，可以简单归纳为以下几点：

一是城区扩张及城市功能调整，是老码头转型的外在要求，也是主要因素。随着城市化进程不断推进，原来的郊区现已纳入城区范围、甚至于核心区，倒逼装卸码头外迁。对于上海这座城市而言，黄浦江作为母亲河，在上海的发展中自始至终扮演着至关重要的角色，浦江两岸的城市空间也是最能集中体现城市面貌和活力的地区。在“建筑可阅读，城市有温度，街区宜漫步”的城市建设理念指导下，沿线码头生产功能的弱化或迁移是城市发展的必然，也是要求。

二是黄浦江通航环境的客观条件限制了大型船舶驶入，沿江内河码头能级面临着天花板。黄浦江作为一条内河，宽度窄、弯道多、水深浅，加之杨浦、南浦、卢浦等大桥的建设，超宽、超高的船舶都无法进入，与之形成反差的是运输船舶不断大型化，沿线码头难以适应。货源不断萎缩，服务功能削弱，无法与上海港的枢纽港地位相匹配，装卸功能调整已是必须选项。

三是城区内的货运集疏运体系不断受到挤压，难以有所作为。随着城区的不断扩张，人口激增，外环线以内的交通日益拥堵。这样的空间环境下，区域内装卸码头的集疏运体系受到较大限制，装卸功能无法正常发挥。

四是码头的装卸生产与浦江两岸滨江景观不协调日趋严重，和上海作为建设全球卓越城市的历史定位有差距。在新的城市规划中，黄浦江沿线将逐步建设成景观带，各种造型的住宅、商业、办公楼拔地而起、临江矗立，在这种天际线下，生产性码头、仓储库场和大型货运船舶显然会大大减弱视觉景观效果。随着黄浦江两岸滨水区域向市民开放贯通，原先封闭的港区作业也要逐步让渡给市民开放空间，转型调整已是大势所趋。

2 转型调整的路径规划与顶层设计

在以“人为中心”的建设开发思想指引下，以“四个中心”加上“科创中心”为总体目标统领下，上海这座滨水城市的老港区也逐步进入了循序渐进的调整转型阶段，其所占据的滨水岸线及陆域的功能得以转换，逐步从原来的交通运输、仓储码头、工业企业转向金融贸易、旅游文化、生态居住，实现由生产性向综合服务性的转换。从近年来黄浦江老港区的转型实践来看，老港区的转型有几个特点：首先是功能的转型，从原来的生产功能向生活功能转型，这一点上海港最明显；二是港区的服务对象发生了变化，原来是以装卸为主的场所，现在变成普通市民工作、生活、休闲服务的场所；三是滨江区域过去是封闭的，现在是开放的，过去各个港区的很多码头都是外贸性的，管理要求比较严格，港区都是有围墙的，普通市民不能随意进出，现在这些物理的隔阂都没有了，完全开放了。

到目前为止，浦江两岸滨水区仍处在转型开发过程中，这是城市发展的要求，也是城市功能不断提升的一个过程。在这个转型发展进程中，上海港没有当旁观者，而是作为建设者参与了一些滨水区域的开发，比如虹口汇山地块、宝山上港十四区地块等。在这一过程中，我们的认识也在不断深化，作到追求企业发展与城市更新更加一致的吻合。经过多年的实践，既有艰辛也有收获，尤其是在前期的路径规划和顶层设计尤为重要，主要有以下体会：

一是变被动调整为主动转型，实现由港区经营者到城市建设者的转变。过去老港区退出往往都是被动地按照市里规划、收储计划进行的，港口企业作为“动迁户”是旁观者。如何在前期动议阶段就能把转型路径规划好，不单纯作为旁观者被动接受而是主动参与就显得至关重要。上港十四区宝山地块就是集团主动参与转型，并与市政府积极沟通共同规划的双赢成果。

二是立足企业长远发展，做好建设开发的顶层设计。将港口商务地产作为一个新兴产业板块予以重视，组建相关团队、开展相关研究，为集团发展提供新的经济增长点。老港区一般占据城市的核心位置，这些地块蕴涵可贵的商业价值，合理的开发必定为企业带来可观的经济效益。

三是商务地产高起点规划、高标准建设，将为城市面貌更新提供精彩作品。在汇山码头和宝山码头的转型规划初期，在市区两级对老港区区域功能定位的基础上，参考了国内外比较成功的转型案例，如英国金丝雀码头改造、德国汉堡港的转型，以严谨、负责任的态度，制定的高品质规划方案得到一致好评，为城市更新与发展注入更强的活力。

四是注重文化传承，服务社会发展。在规划设计与建设过程中，保留港口元素、传承港口文化、发挥滨水优势，让海港人精神和独有情结得以延续。

3 老港区结构调整转型发展的实践与案例

3.1 虹口滨江开发

虹口滨江西接老外滩万国建筑群，东接杨浦滨江，具有百年工业文明的底蕴。从自身的位置来看，它是上海的金融、贸易、航运、经济中心的发祥之地。规划中的虹口滨江建筑群，不同于外滩的传统建筑，也迥异于隔江相望的陆家嘴的摩天大楼，这里兼具历史与现代的魅力。

汇山地块位于虹口区北外滩东部地区，南临黄浦江，是滨江景观带的重要组成部分，占地约10.3万m2，拥有黄浦江岸线760 m，总建筑面积57.6万m2，总投资74亿元，2017年基本建成。项目主要业态是甲级和5A级办公楼，辅以部分商业楼宇和地下商业街，另代政府建设占地4.3万m2的滨江公共环境。

在规划建设过程中，重点突出对“水、绿、建筑、空间和人”这五方面关系的理解和处理，始终秉承以下四个原则：

（1）构建总体布局有序的城市空间。与周边既有建筑群形成呼应，形成完整的区域景观；结合滨水设计，形成退台式的建筑高度，增加滨江界面。室外主要地坪标高与防汛墙顶基本持平，沿江公共绿地与地块内景观形成一体，避免了滨水设计中普遍存在的防汛墙引起的景观隔离问题，保证了整个滨江的通透性、开放性和亲水性，形成了良好的观景视线。

（2）丰富完善多元化的航运功能。提供与航运有关的贸易、管理、商业、办公等功能，成为航运中心的服务基地和专业人员的办公、休憩场所。项目开发前，这里已聚集了上港集团、中远、中海、航交所等多家航运企业，随着项目的开发，又吸引了国家开发投资公司、新华保险、建银投资等多家金融企业的先后入驻，实现金融、航运产业功能性机构集聚效应，逐渐成为上海国际金融和航运中心建设的主力军。

（3）组织城市空间与自然要素的相互渗透，突出内外水体的互动，沿江绿地和内部开发空间的互动。实现滨江景观和港口人文历史的融合，延续港口生命。利用沿江特点，项目建设了东西两个港池，在延伸清水岸线的同时，内设游艇泊位，可同时停靠70艘游艇。与西侧国客中心绿地形成“西绿东水”的格局，是体现航运功能的展示平台。

（4）建设形成富有韵律的滨江景观。注重沿江界面的控制，关注天际线的塑造和建筑高度的控制。突出绿色、生态、低碳等开发建设理念，以高品质的绿色建筑标准促进黄浦江两岸的可持续发展。项目已通过中国住建部、美国绿建委、英国建筑院的绿色认证。

虹口滨江的开发集中体现了“建筑可阅读，城市有温度”的发展理念，已经成为虹口滨江亮丽的名片，也是整个黄浦江两岸45 km滨江中最有特色的一段。

3.2 宝山滨江开发

宝山项目原是80年代末建成的上港十四区宝山码头，在过去的二十多年里为上海港发展，乃至上海经济发展都做出了较大贡献。随着城市不断发展变迁，尤其是作为主城区之一的宝山区希望通过产业结构调整转型，将原来噪声大、交通拥堵的老港区，蜕变成为具有现代化国际气息、富有先进产业特征的大型城市综合体，从而带动整个区域的产业转型升级，为可持续发展和生态宜居起到示范作用。

宝山项目基地位于上海主城区东北部。北靠宝钢产业区，南接宝山淞宝地区中心区，西连绕城高速，东邻长江，是滨江地理板块的尽端区域。规划占地面积达77 hm2，滨江岸线超过1.5 km，项目打造22栋高层建筑，包括高层住宅、办公楼、商业综合体和一栋高180 m区域标志性建筑，建筑总体量超过140万m2。该项目在规划建设过程中，特别注重路径规划和顶层设计，实现了土地出让和建设模式的创新突破。

（1）具有创新的开发建设模式。在规划77 hm2土地中，有58 hm2原本就是港口公司自己的权属用地。考虑到整个项目的整体性，由原权属单位统一开发，通过创新的“市场双评估”、“存量补地价”的方式来完成土地性质的调整，取得土地所有开发权，最大限度保证了原规划意图真正落地。这种做法在上海尚属首创。

（2）充分体现市民对高品质公共空间、滨水开放区域的向往和可达性需求。宝山项目拥有1.5 km的滨江岸线，同时兼顾着长江防汛要求，需要建设8.5 m标高以上的防汛江堤和防护墙，在滨江开放区域人的活动空间均需在10.5 m标高以上。这不仅仅是一堵墙的问题，如果简单机械地处理，就像座山一样，市民根本无法攀越，更不要谈亲水性和景观了。建设方和设计人员重点围绕场地平台的处理方式，通过分层提升滨江区域的活动界面，营造台地、分层造坡，不仅保证了滨江的可达性，且亲水性更好，以至于覆土植绿后感受不到防汛大堤的存在，没有违和感。

（3）始终把立体综合交通放在核心地位。滨水区域往往是交通末梢区域，快速、高效疏解区域“潮汐式”交通至关重要。开展综合交通专项规划，启动建设三层立体交通体系：在地库，是以地下交通服务于过境和进出所有地块的居民；在地面4.5 m层，是以公共交通（公交车）为主解决滨江交通疏散；在地上10.5 m层，是以人行为主实现悠闲漫步。整个基地6个地块划分为6个区域，做到地块之内无断头、地块之间互连通。所以地下开发体量是很大的，达54万m2，必须采用全地下开发模式。

（4）始终坚持不断丰富社区功能、不断提升项目品质为目标。随着项目开发进程推进，相关规划也在不断的调整与完善。为体现“人文淞宝”、“精钢新城”与“邮轮母港”的完美结合，在项目的最东端建设一座主厅在1 000座左右的专业级音乐厅，以弥补上海北部地区专业高水准文化设施的空白；项目旁边的G1501越江隧道需建设一座风塔，如果单独建造一个风塔不仅更多占用建设用地，而且建筑风格也难以统一协调。经过协商，本着集约化开发原则，把风塔移位到地块内，通过适当提升高度，设计成一座标志性的建筑，排风和观景二者兼用。既节约了土地也丰富了功能。

（5）始终坚持弹性混合、传承民族文化的城市发展理念。项目作为区域资源整合的中心，面临城市影响力和港口江岸的重大结构调整，提倡办公、商业、居住、公用等多种业态用地混合，弹性使用，合理确定开发容量，综合设置公共配套，提高服务效能，提升区域的生活品质。社区布置采用了围合理念，传承城市四合院、海派弄堂等围合建筑风格，融入现代设计元素，实现街区宜漫步，城市有温度的美好梦想。

上港十四区转型项目，是目前上海地区进行整体产业功能转型的最大项目，为沿江沿海的大城市可持续发展提供空间与产业双重发展的新模式。

4 结束语

（1）老港区转型，不同于普通的房地产开发。开发过程不能只关注经济效益，还应注重社会效益，体现历史责任感。

（2）保留老码头的历史印迹，充分利用“滨水”优势，通过现代设计，使其焕发新的生机，打造城市新地标。