不动产登记代理人制度建设探讨

2018-02-11熊津

法制博览 2017年12期

摘要：为加强对不动产登记代理人协会管理和不动产登记代理机构进行规范化管理，在不动产登记相关事项交由交易市场承担的同时，作为人民政府应先行出台强有力的法律法规，以便进一步规范不动产交易市场，促进登记代理行业发展及后期的监管。对保证不动产统一登记有序、健康发展具有意义重大。

关键词：不动产登记；代理人；制度建设

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）35-0065-02

作者简介：熊津（1983-），女，汉族，江西南昌人，硕士研究生，江西省不动产登记中心，工程师，研究方向：土地利用与规划。

当前，我国规模化、专业化的不动产登记代理机构和人员管理机制建设仍在雏形阶段。建立在充分尊重不动产权利人意愿的基础上，应逐步指引不动产权利人选择专业化的登记服务代理机构办理其不动产登记相关事务，进而逐步形成更为良性的市场化服务体制。为此，可以从明确不动产登记代理机构和专业人员执业范围、统一不动产登记代理人员资格管理、整合不动产登记代理人资质管理、明确不动产登记行业协会管理职能四个方面着手探讨对涵盖土地、房屋、林业、农业等不动产登记代理人制度的建设。

一、明确不动产登记代理机构和专业人员执业范围

按照国务院机构改革方案的文件精神，整合“房屋、林地、草原、土地等登记职责”，将不动产登记代理人的执业范围扩展至包含房屋、林地、草原、土地等各类不动产登记代理服务事项。在保留原有房屋经纪人的基础上，要求其中从事登记代理的中介人员必须持有不动产登记人员资格证书。为确保与国家机构改革方向一致，必须将登记代理人的执业范围扩展至全部不动产登记服务范围以内。

因此，在土地及地上房屋、林木等不动产登记代理服务机构，以及从事土地及地上房屋、林木等不动产登记代理业务的专业人员，都必须有明确的具体执业范围：1、收集整理土地及地上房屋、林木等不动产权属来源证明及其他相关材料；2、委托办理土地及地上房屋、林木、草原等不动产登记申请、界址等权籍调查、领取不动产权证书等服务；3、配合土地及地上房屋、林木、草原等不动产权利人办理权属纠纷相关手续；4、提供土地及地上房屋、林木、草原等不动产登记相关法律咨询服务；5、依法依规查询土地及地上房屋、林木、草原等不动产登记资料；6、提供与土地及地上房屋、林木、草原等不动产代理业务相关的其他服务。

二、统一不动产登记代理人员资格管理

目前，国土部门作为土地登记机关仍然存在土地登记人员持证上岗考试制度，同样，住建部门也存在房屋登记官制度。该两项制度都是针对就职于登记部门从事登记事务的工作人员所设，均要求具备一定的土地、房屋登记知识及民商法相关法律知识，其考试内容类似于现行的登记代理人考试制度。

隨着现有不动产登记内容的不断丰富，对于专业的登记代理人也应相对提高有关知识要求，特别是针对以前单一化的业务考试例如土地登记代理人、房地产经纪人考试，不动产登记代理人的选拔制度要综合现行不动产登记等全方位的知识进行考核。目前，我国现行法律领域正在实行法官、检察官、律师考试三合一的司法考试，不动产登记考试也可以此借鉴，对不动产登记代理服务人员进行统一的不动产登记代理服务人员职业资格考试，由不动产登记主管部门负责牵头组织，对考试合格人员报请当地考试院核发考试合格证书，并向所辖市、县申请登记备案，同时颁发相应的资格证明。借鉴司法考试的管理经验，不动产登记主管部门应将从事登记的工作人员资格和登记代理人资格进行整合、统一管理，与不动产统一登记管理机制相衔接，统一规范不动产登记工作人员管理，从而为建立成熟稳定的不动产登记代理人制度奠定基础。

三、整合不动产登记代理人资质管理

目前，我国土地的登记代理人资格虽然取消了行政许可和准入认定，但还是保留了水平评价，通过全国统考形式，取得《土地登记代理人职业资格证书》并经登记备案。取得土地登记代理人职业资格不仅是从事土地登记代理业务和设立土地登记代理机构的必要条件，也是衡量登记代理中介是否具备代理实力的主要依据。目前，由人事部、国土资源部共同负责全国土地登记代理人职业资格制度的组织实施工作，中国土地登记代理人协会与土地估价师负责职业资格的后续监管工作。

通过明确不动产登记代理人职业资格考试制度，建立不动产登记代理人水平评价类职业资格制度，面向全社会提供不动产登记服务专业人员能力水平评价的服务，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。不动产登记代理专业人员职业资格可以分为一般性不动产登记代理人和高级不动产登记代理人，实行统一考试的水平评价模式。通过不动产登记代理人能力水平评价并取得职业资格证书的人员，表明其已具备从事土地及地上房屋、林木等不动产登记代理相应级别专业岗位工作的职业能力和水平，纳入统一的不动产登记代理人职业资格制度进行规范。

四、明确不动产登记行业协会管理职能

成立中国不动产登记代理人协会，其协会的主要职能应为：负责整合具体承担不动产登记服务专业人员职业资格的评价与管理工作，负责不动产登记代理人水平评价考试的组织和实施工作。

（一）职业资格考试

协会组织成立考试专家委员会，研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。考试成绩实行周期的滚动管理办法。不动产登记代理人执业资格考试为水平评价类，考试合格由中国不动产登记代理人协会颁发人力资源社会保障部、国土资源部监制，由中国不动产登记代理人协会加盖公章颁发《不动产登记代理人职业资格证书》。

（二）职业资格管理制度

不动产登记代理人职业资格证书实行统一管理制度，具体登记服务工作由中国不动产登记代理人协会牵头负责；中国不动产登记代理人协会定期向社会公布不动产登记代理人资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供取得不动产登记服务代理人资格证书人员信息的查询服务；取得不动产登记服务代理人资格证书的人员，应自觉接受中国不动产登记代理人协会的自律性管理，其在工作中违反相关法律、法规、规章或者职业道德，造成不良影响的，由中国不动产登记代理人协会取消其登记资格，并依法收回其职业资格证书。取得不动产登记服务代理人资格证书的人员，应当按照国家专业技术人员继续教育有关规定，参加继续教育，不断更新专业知识，提高职业素质和业务能力。原取得的土地登记代理人和房地产经纪人职业资格证书，应参加继续教育后，换发不动产登记代理人职业资格证书。

不动产登记代理人在接收相关委托时，应查明委托人确为登记物的权利人方可接收委托，签订委托合同。明确代理人义务，当委托人权利受损失时有明确的法律法规，代理人应承担相应的赔偿责任。对代理人在进行申请不动产登记、不动产测量、办理相关税务等工作中有严格的规章制度，违反规定的将由相关行政主管部门按照惩戒政策进行处罚，并通知不动产登记协会对不动产登记代理人进行信用等级评价的登记。在做好选拔合格不动产登记代理人的同时也要加快制定出撤销不动产登记代理人资格的规定。双向把关，才能为市场规范输入优良的不动产登记服务代理人队伍。对于不动产登记代理人因故取消其职业资格的制定应更为详细，例如当不动产代理人在执业过程中有伪造证书、诈骗、侵占等犯罪行为时，相关部门可按照规定对不动产登记代理人进行处分除名，撤销或废止不动产登记代理人资格。

五、不动产登记代理人制度立法框架

随着不动产统一登记代理市场地逐步扩大，不动产登记代理人的人员数额不断的增加，建立不动产登记代理人立法工作也应提到首要位置。不动产登记代理人立法的主要内容应当包括六个方面。

（一）总则。包括不动产登记代理人的定义、性质、职能和法律地位及代理人分类。

（二）资格。包括不动产登记代理人考试资格条件、资格审查、资格考试内容、资格认定等内容。

（三）执业管理。包括不动产登记代理人日常管理主体、定期培训管理、日常行为管理等内容。

（四）代理合同。包括不动产登记代理合同内容、不动产登记代理人与委托人签订合同时的注意事项、代理费用等内容。

（五）监管措施与评估制度。包括对不动产登記代理人的监管原则及主体、不动产登记代理人年度检查及评估体系等内容。

（六）处罚。包括不动产登记代理人违反法律制度的处罚、违法合同的处罚等内容。

六、结语

关于不动产登记代理人制度建设，本研究主张从明确中介执业范围、统一登记人员资格、整合代理人考试、明确协会职能等方面入手，提出不动产登记代理人立法框架，从职业准则、执业规则、奖惩规则、信用等级制度等方面规范和约束从业人员的执业行为，最终建立统一的涵盖土地、房屋、林业、农业等的不动产登记代理人制度。在职业资格制度制度整合方面，本研究结合国家取消职业资格许可改为水平评价类的背景，提出将土地登记代理人职业资格与房地产经纪人职业资格合并为不动产登记代理职业资格，归并到不动产登记代理人协会管理。

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